本期嘉賓：廣東尚寬律師事務(wù)所律師鄧云龍

　　謝崗莊先生：2009年7月份，我在謝崗鎮(zhèn)購(gòu)購(gòu)了一套商品房。今年9月份收樓時(shí)在房屋的客廳樓板發(fā)現(xiàn)了一道裂縫。但至今開發(fā)商一直不予以修復(fù)。請(qǐng)問我是否可以自行或者委托他人修復(fù)？我是否有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)相關(guān)的修復(fù)費(fèi)用及賠償修復(fù)期間造成的其他損失？

　　鄧云龍：房屋交付后，出現(xiàn)質(zhì)量問題，在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。開發(fā)商拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，購(gòu)房人可以自行或者委托讓人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的損失，也應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)。開發(fā)商承擔(dān)房屋的修復(fù)責(zé)任是《建筑法》第六十條、《合同法》百一十一條等法律所明確規(guī)定的義務(wù)，對(duì)于開發(fā)商來說，修復(fù)房屋存在的質(zhì)量問題是其法定義務(wù)。開發(fā)商交付的房屋不符合合同約定的質(zhì)量要求，但通過修復(fù)的方式可以補(bǔ)救的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以修復(fù)，以滿足購(gòu)房人的需要，因此增加的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)。但是當(dāng)購(gòu)房人提出質(zhì)量問題后，開發(fā)商拒絕修復(fù)或者在給予一定的修復(fù)時(shí)間后仍不予修復(fù)，在這種情形下，購(gòu)房人可自行或者委托他人修復(fù)，但修復(fù)的費(fèi)用或修復(fù)期間所發(fā)生的其他費(fèi)用及造成的損失，均應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)。造成的其他損失，一般包括預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益、裝修損失、維修房屋誤工損失等。在維修期間，如其房屋不適宜居住，導(dǎo)致購(gòu)房人需要另行租房居住的，其發(fā)生的合理費(fèi)用開發(fā)商也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)。如因質(zhì)量問題還造成購(gòu)房人財(cái)產(chǎn)損失或人身傷害的，也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行賠償。

　　長(zhǎng)安吳小姐：因?yàn)樾『⒈粬|莞東華高端中學(xué)錄取了。為了便于照顧小孩讀書，我們計(jì)劃在學(xué)校附近購(gòu)購(gòu)一套商品房用來居住。較近朋友告知我要小心一些開發(fā)商卷款逃跑之后，導(dǎo)致我們不能辦理房產(chǎn)證的情形。請(qǐng)問我們市民購(gòu)房之后，一般會(huì)因?yàn)槟男┣樾螌?dǎo)致我們不能辦理房產(chǎn)證呢？

　　鄧云龍：根據(jù)國(guó)家的法律規(guī)定，結(jié)合商品房購(gòu)賣的實(shí)際情形，市民在購(gòu)房后，不能順利辦下房產(chǎn)證的原因主要有如下幾個(gè)方面：

　　1、土地使用手續(xù)不合法。如在農(nóng)村集體所有的土地上建造的房屋，即俗稱的“小產(chǎn)權(quán)房”。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行土地管理法律規(guī)定，農(nóng)村集體所有的土地在未辦理土地征用手續(xù)之前，是不能直接進(jìn)入市場(chǎng)流通的。因城市建設(shè)需要利用農(nóng)村集體土地的，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地手續(xù)，再由有關(guān)部門將土地使用權(quán)出讓或者劃撥給用地單位或個(gè)人。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在農(nóng)村集體土地上建造的房屋因土地使用手續(xù)不合法而無法辦理產(chǎn)權(quán)證。又如，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，聯(lián)建的一方所提供的土地使用權(quán)是劃撥土地使用權(quán)，其分得的房產(chǎn)往往只能自用，不能直接作為商品房出售，如果按商品房出售的，則其購(gòu)房人無法領(lǐng)取房產(chǎn)權(quán)屬證書。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付全部土地使用權(quán)出讓金。支付土地使用權(quán)出讓金是土地使用權(quán)受讓人的主要義務(wù)，在受讓人沒有按照約定履行全部義務(wù)之前，土地管理部門一般會(huì)限制土地使用權(quán)的變更手續(xù)。

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違章建房。如規(guī)劃審批為18層，但是實(shí)際上卻建設(shè)了25層。

　　4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能提供規(guī)定的資料。如沒有通過綜合驗(yàn)收。

　　5、其他原因。如房地產(chǎn)企業(yè)沒有上繳公共物業(yè)維修基金，沒有將抵押注銷等情況。

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