上周星期五下午，本報維權熱線繼續(xù)開通。云南弘石律師事務所律師伍開國通過熱線，解答了市民關于房產、婚姻等問題的法律糾紛，并為市民的維權一一支招。

　　李先生：2009年6月，我委托朋友張某在昆明購購了住房一套，為辦理房產過戶手續(xù)方便，我給張某出具了幾份空白授權委托書。房產證辦理下來后，張某急需資金，就利用我出具的空白委托書，以我的名義，與典當公司簽訂《房地產借款抵押合同》，借款20萬元，抵押物為我的房屋，并到房管局辦理了房產抵押登記。

　　因張某無力按期還款，我被告上了法院。請問，我是否應當承擔還款責任及擔保責任？

　　伍開國：本案中，你并未與典當公司發(fā)生借款關系，實際借款人為張某。典當公司在與張某辦理借款時，有審查借款人是否真實的義務，而張某所持的借款《授權委托書》系你為購房所出具的，并非為借款出具的，典當公司依據該《授權委托書》與案外人張某簽訂《房地產借款抵押合同》，應認定無效。典當公司依據《房地產借款抵押合同》辦理的抵押登記，因該行為無效而應予以撤銷。因此，你不應該承擔還款責任和擔保責任。

　　謝女士：由于和前夫感情破裂，我們在2001年便辦理了離婚手續(xù)，孩子隨前夫生活。因此沒有分割兩人居住的房屋，我們雙方商定，等孩子成人后再商量。離婚后，雙方都沒有再提分配房子的事情。較近，我突然聽說房子已被前夫以48萬元的價格賣給別人了。我經過核實后確有其事，于是向法院提起了訴訟。請問，我離婚9年后提起訴訟，追究前夫侵權并要求賠償，是否已經超過了訴訟時效？

　　伍開國：涉案房屋是在兩人婚姻存續(xù)期間共同購購的，離婚時沒有處分，仍然屬于共同財產，在雙方沒有進行分配及其它特殊約定的前提下，財產權利各占一半，任何一方權利人不得私自處分全部的財產權利?，F在前夫私自將該房出售，其行為已構成侵權，而侵權時間在2年內，尚在訴訟時效期內，因此，你的訴訟并未超過訴訟時效。由于房屋已經過戶，涉及到善意的購房第三人合法利益，房屋購賣后不能追回，因此，你可以要求前夫以購賣房屋價款的50%，作為侵權的賠償款。

　　劉先生：今年年初，我通過中介公司購購了一套房，房屋建筑面積86.53平方米，約定總價為50萬元。房東將房屋產權證交給了中介公司。我與房東簽訂購房合同后，依約向中介公司繳納了1萬元定金，購房合同約定，違約方要支付違約金15萬元。此后房價上漲，房東單方面將交易價格上漲至58萬元，我不接受。房東就單方面毀約，繼續(xù)將房屋掛牌出售，且拒絕支付違約金。中介就將房產證等還給了房東，并讓我去領回1萬元定金。我想弄明白，中介這么做需不需要承擔責任？

　　伍開國：二手房購賣中，中介的活動能否較后促成簽約具有不確定性，并非完全由中介的意志決定。中介與購賣雙方簽訂的是居間合同，根據居間合同的規(guī)定，在中介方無過錯的情況下，無須對購賣雙方的違約行為承擔責任。中介的義務在于提供真實的信息，為雙方達成交易提供服務。根據《合同法》的規(guī)定，定金指合同當事人為保證合同履行，由一方當事人預先向對方交納一定數額的錢款。在交付定金后，一方違約，就應當雙倍返還定金。因此，如果中介無過錯時，無須對購賣雙方的違約行為承擔責任。而你可以在與房東協(xié)商不成時，通過法律訴訟要求房主繼續(xù)履行合同義務，或要求其賠償損失，但在選擇賠償時，只能在雙倍返還定金和支付違約金中選其一。（來源：都市時報）

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