商品房限購令將有退出時間
　　
　　據(jù)新華社電隨著1月26日“國八條”的出臺，原本就已經(jīng)備受關(guān)注的商品房限購政策再次引發(fā)了市場的強烈反應。根據(jù)較新的政策要求，限購措施無論從范圍還是力度都將全面升級。面對如此直接的市場干預，許多業(yè)內(nèi)人士表示，政策一旦在全國范圍內(nèi)施行，短時間內(nèi)市場成交量將受到明顯的影響，雖然限購不可能一直持續(xù)，但它立竿見影地抑制市場需求的功能無疑將為保障性住房建設等調(diào)控手段爭取更多的時間，從而從根本上調(diào)節(jié)中國房地產(chǎn)的供需關(guān)系，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的長遠目標。
　　
　　限購城市已經(jīng)翻番
　　
　　早在去年4月，“國十條”就曾經(jīng)提出過商品房限購的問題，當時只有北京響應；9月底，決策層再次強調(diào)部分房價上漲過快的城市要采取一定的限購措施，隨后又有15個城市開始限購；今年1月以來，又有7個城市加入限購陣營。
　　
　　根據(jù)1月26日國務院常務會議的較新要求，“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施”。
　　
　　京、津、滬、渝4個直轄市，大連、寧波、廈門、青島、深圳5個計劃單列市，再加上27個省會城市，明確將要實行限購的城市就已經(jīng)達到了36個。與此前提出的制定和執(zhí)行限購政策的城市范圍相比，此次要求制定和執(zhí)行限購措施的城市基本上包括了房地產(chǎn)市場上所有的所謂“一、二線城市”，部分三線、四線城市也被納入到限購政策的行列當中。根據(jù)北京中原三級市場研究部的估計，按照新的政策要求，從目前市場的情況來看，在全國范圍內(nèi)施行限購政策的城市很可能將達到60個，幾乎是現(xiàn)在施行限購城市數(shù)量的兩倍。
　　
　　在制定和執(zhí)行限購政策的城市范圍進一步擴大的同時，限購政策的嚴厲程度也進一步提高。政策明確提出對已有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供當?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。
　　
　　這就意味著，已經(jīng)出臺限購令的20多個城市很可能將重新調(diào)整限購的口徑，因為除深圳外，大部分已經(jīng)出臺限購政策的城市都規(guī)定居民還可新購一套住房。
　　
　　長期執(zhí)行會扭曲市場
　　
　　相比之前北京等區(qū)域執(zhí)行的限購政策，“國八條”中有關(guān)限購的要求更加嚴格。新的限購政策不僅針對新購住房，同樣嚴查存量住房，如果嚴格執(zhí)行的話，市場需求將被有效遏制。
　　
　　楊紅旭表示，在此嚴厲行政干預之下，整體而言，2011年全國樓市降溫情況將明顯大于2010年，70個城市房價指數(shù)很可能將于二季度出現(xiàn)同比負增長，年內(nèi)多個月份房價會出現(xiàn)環(huán)比負增長。部分房價偏高的一、二線城市，房價將出現(xiàn)一定幅度的下跌。
　　
　　北京中原三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉以北京為例介紹，目前北京樓市有40％左右的購房者是外地人，而其中10％左右的人是原來有房產(chǎn)，現(xiàn)在需要改善或是投資的。外地人已有一套不得再購的政策很可能影響目前市場上10％左右的購房人群。另外對本地人嚴查存量的約束也將影響10％左右的購房者，預計市場將較少減少20％的購購力。
　　
　　限購政策對于短時間內(nèi)給樓市降溫，穩(wěn)住高企的房價無疑具有立竿見影的效果。不過如此直接的市場干預同樣也會帶來一定的副作用。
　　
　　“而在各地落實細則之前，不排除會出現(xiàn)部分城市的潮?！睆埓髠ケ硎?。除此之外，新的政策進一步加大了對已有存量住房的監(jiān)測，部分人群，尤其是非本地戶籍人群改善性購房的需求將被嚴格控制。
　　
　　另外，也有一些人擔心，限購可能導致需求的進一步積壓，為樓市的報復性反彈埋下隱患。
　　
　　退出時間取決于
　　
　　調(diào)控目標和效果
　　
　　“作為一個特定時期的特殊手段，限購政策的實行短期內(nèi)在調(diào)節(jié)市場、抑制投機購房方面肯定會有明顯的效果。”北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強說，“但這并非長久之計，如果長期實行，肯定會扭曲市場關(guān)系?！币虼耍谙拶徴邎?zhí)行的同時，必須加快保障性住房的建設，增加商品房和保障性住房的供給，使限購政策在退出時，樓市能夠軟著陸。
　　
　　楊紅旭表示，無論是還是地方，其實都清楚地知道限購政策這種直接干預市場的調(diào)控方式只能是一種中短期政策。何時退出，主要取決于調(diào)控的目標和效果是否能夠達到預期。
　　
　　事實上，限制投資、投機性購房，加快保障性住房的建設，目前已經(jīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控的一種長期性政策指向。在這種政策指向下，限購政策的強勢推出與其說是一種給樓市降溫的權(quán)宜之計，更大程度上講，其實是在為深層次的房地產(chǎn)調(diào)控爭取時間。一方面通過限購和限貸，減少市場上的投資、投機性需求，做減法；另一方面，增加保障性住房和普通商品房的供應，做加法。只有二者同時推進，才能逐漸將市場關(guān)系捋順。
　　
　　張大偉表示，限購及限貸等政策在2010年起到了抑制價格過快上漲的作用。但是因為需求的基數(shù)比較大，實際市場成交依然居高不下。在2011年只有繼續(xù)落實調(diào)控措施，利用限購等政策獲得增加供應的時間，對投資、投機需求繼續(xù)實施減法。同時，在2011年還必須增加住房有效供給，且保持土地供應平穩(wěn)。在加減法的配合下，2011年的調(diào)控力度才能繼續(xù)保持。

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