全球范圍內(nèi)自2001以來出現(xiàn)了一輪房地產(chǎn)住宅價格上漲熱潮，一度席卷美國、英國、法國、愛爾蘭、瑞士、瑞典、丹麥、西班牙、澳大利亞等國。英國《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》連續(xù)幾篇文章分析全球房地產(chǎn)(global housing boom)，其中較近一篇指出，自1995年以來，愛爾蘭的房價上漲了3倍，而瑞士和英國的房價上漲了2倍，澳大利亞、西班牙的房價至少上漲了2/3。筆者較為熟悉的瑞典房地產(chǎn)市場自1996年以來已經(jīng)連續(xù)10年保持較快上漲，獨(dú)立住房(single family housing) 的同質(zhì)(constant-quality)價格指數(shù)從1995年的184點(diǎn)飆升到2005年第4季度的400點(diǎn)，增長超過117%，其中2000年至今累計增長超過33%。

這一波房價上漲高潮規(guī)模之大、范圍之廣歷史罕見。除了經(jīng)濟(jì)全球化帶來的熱錢流動、全球低利率周期等因素，顯然還有其他原因未被分析者重視。

頭先值得注意的是，這一輪房價上漲主要來自城市尤其是大城市的房價上漲，各國的大城市房價上漲都大大超過全國平均水平，是房價上漲的主要推動因素。比如瑞典斯德哥爾摩2005年平均一套房子價格是318萬克朗(32萬歐元)，比1995年上漲174%。哥德堡2005年平均房價269萬克朗，比1995年上漲超過147%。相反，非大城市地區(qū)的房價上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國平均水平，相當(dāng)多的鄉(xiāng)村地區(qū)房價漲幅低于同期物價上漲水平，也就是相對價格反而下降了。各國經(jīng)驗(yàn)基本如此。研究各國房價上漲就是研究城市房價為什么上漲。

房價較終還是由供需決定。房價既然能夠漲起來，說明還是需求增加了，不管是經(jīng)濟(jì)基本面改善和城市化、人口等因素帶來的所謂剛性需求/自住性需求，還是因?yàn)槔式档秃蜎]有更好投資渠道引發(fā)的投資/投機(jī)需求。如果購房者預(yù)測到短期內(nèi)房價會隨著供給增長較終回落到均衡水平，就不會盲目越漲越購和恐慌性購購。

但城市房地產(chǎn)市場的根本特點(diǎn)之一就在于短期供應(yīng)固定，供給反應(yīng)周期很長。房價一旦上漲后，能不能迅速回復(fù)或者平穩(wěn)，這就要看各個城市供給的彈性。但問題在于，因?yàn)楝F(xiàn)代城市規(guī)劃越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)供應(yīng)對房價的反應(yīng)靈敏程度越來越降低，反應(yīng)滯后周期越來越長，那么就導(dǎo)致：一旦一個城市地區(qū)房價上漲起來，哪怕可能只是一些不是基本面的意外沖擊因素，都會因?yàn)闆]有供給反應(yīng)而在長期內(nèi)難以熨平，給人的印象是房價好像只高不低。對于購房者或投資者而言，這個印象的影響是致命的，使他們很容易認(rèn)為房價是永恒走高的，至少不會下降。于是恐慌性的、瘋狂的購購與炒作開始了，推動本來基于基本面只能是1%的房價上漲幅度可以無限上漲，直到市場力量較終將其回歸到基本面決定的均衡價格。

城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家、哈佛大學(xué)教授Edward L·Glaeser和賓夕法尼亞大學(xué)教授Joseph Gyourko在2004年發(fā)布的工作論文《Why Have Housing Prices Gone Up?》中分析美國房價為什么能持續(xù)上漲，認(rèn)為1970年以后的房價上漲主要就是因?yàn)榻ㄐ路吭絹碓诫y。

國外尤其是發(fā)達(dá)國家基本上就是通過利率手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場，因?yàn)楦淖兌愂蘸投惵屎苈闊?，必須通過議會才行，行政手段更難。由于房地產(chǎn)供給的彈性越來越小，房價的劇烈波動越來越難避免，各國政府也對此一籌莫展。我對上海房地產(chǎn)市場的初步研究也發(fā)現(xiàn)，供給對于價格變動的反應(yīng)彈性不高，尤其在價格出現(xiàn)超過20%上漲幅度的時候，供給反應(yīng)反而不如價格平和上漲時強(qiáng)烈。但同時值得注意的是，受制于城市規(guī)劃管制，城市房地產(chǎn)供給對于房價的上漲反應(yīng)不靈敏、周期長，但對于房價下跌卻靈敏得多，兩者是不對稱的（asymmetric supply response elasticity）。因?yàn)槿绻?dāng)時經(jīng)濟(jì)格局不好，大不了取消新開工項目好了，這個成本小得多。這樣就不會在房地產(chǎn)市場周期逆轉(zhuǎn)的時候，由于涌進(jìn)來的遲來供應(yīng)而讓市場雪上加霜，房價重挫難止，不會出現(xiàn)嚴(yán)重的過度供給而讓市場很長時間都難以消化。

這樣看來，由于全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)處于較快增長時期，全球房地產(chǎn)價格上漲的這一波行情盡管在多方人士看來泡沫程度很大，實(shí)現(xiàn)軟著陸的可能性卻更大。英國、法國、意大利自2004年以來，美國自今年初，房價上漲幅度都大幅度下降，但都還沒有出現(xiàn)崩盤的跡象。在城市房地產(chǎn)市場，城市規(guī)劃加強(qiáng)導(dǎo)致供給彈性越來越小這個新因素加入之后，未來各國城市房地產(chǎn)市場的周期模式(pattern)都大體會是：短期波動引發(fā)房價上漲，一旦上漲難以消平，就螺旋式上升，但一旦平穩(wěn)之后，將長期停滯（stagnant）。由于投機(jī)過度而虛高的房價會因?yàn)橘徺徚χ饾u追上(catch up)房價而達(dá)到平衡。這個停滯將一直延續(xù)到下個上漲周期。

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