都在盼望著房價的下跌，似乎已成為媒體、官員與社會的共識。無論是改革的調(diào)控還是部分民眾的抱怨；無論是媒體的評論還是網(wǎng)絡中的熱議，降房價都已成為社會和諧穩(wěn)定的前提？­

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　　經(jīng)濟學告訴我們的是供求關系決定著價格，但價格也有其特有的彈性作用，價格低則需求可能增加；價格高則需求會被價格抑制。當兩者之間找到了平衡時，價格就均衡了。但這個價格是隨著供求關系變化的。當價格高時，利潤增加吸引投資者進入生產(chǎn)環(huán)節(jié)、產(chǎn)量增加則改善供求關系，價格就下來了；反之價格低，利潤減少會抑制投資，產(chǎn)量減少則價格就上去了。­

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　　中國的豬肉與糧食價格的波動都證明了這種供求關系決定的價格。­

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但許多商品在產(chǎn)品稀缺時價格會上去，而剛性需求則不管價格是否上去也會有人購購，比如鹽和食用油。當產(chǎn)品供給充分時，價格會下去。但是需求是穩(wěn)定的，并不會因為價格下去了需求就增加，如鹽和食用油。­

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　　商品房的年供應總量約為500萬套，按城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)計算僅為2%，加上二手房的交易量不足5%，而城鎮(zhèn)按家庭戶數(shù)計算的成套住房總量僅有0.77。不管是購是租都遠遠未能滿足城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)的居住需求，很明顯是總量不足的階段。并且住房套面積的中位數(shù)僅為76平方米，遠遠不能滿足適足的生存條件。三、四代人居住于一套住房之中的家庭戶數(shù)占家庭總戶數(shù)的比重超過了66%，改善性需求的潛在能力巨大。­

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　　從人均一張床到戶均一套房，再到人均一間房，知道提高生活質(zhì)量的人均多于一間房，這是一個漫長的發(fā)展階段。中國尚處于住房成套率低于1:1的水平，更說明總量的嚴重不足，加上城市化的高速發(fā)展過程和年齡結(jié)構(gòu)特殊性所加速的家庭分裂過程，住房問題就成為了當前中國城市化中的突出矛盾。­

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　　其實中國的住房私有化率已經(jīng)是世界了，高達80.4%，家庭財富中住房所占的比重遠高于大多數(shù)國家。但住房條件太差繼續(xù)改善，這就形成了供求之間的矛盾加劇。因此從土地的源頭開始由供求關系決定著高地價，從商品房環(huán)節(jié)出現(xiàn)了供不應求導致的房價快速上漲，并且因為房價的上漲快于GDP和收入的增速讓社會矛盾加劇，影響著城市化的進程。­

尤其是2008年的降價之后，在刺激政策的推動之下，這種剛性需求爆發(fā)性的在低價位上增長，很快就讓供大于求的局面轉(zhuǎn)變成了嚴重的供不應求的局面，于是價格開始隨之而暴漲，并漲幅迅速的超過了GDP 增長和收入的增長。

需求本就存在，價格降到合理的位置再加上政策優(yōu)惠的催化作用就迅速的變成了購購力。但生產(chǎn)卻有一個漫長的周期，無法在短期內(nèi)形成巨大的供給量，自然就在價格上逐步反映出來。這一輪的價格上漲應歸功于寬松的貨幣政策和積極的財政政策、以及優(yōu)惠的刺激政策。

2008年房價出現(xiàn)了快速的下滑，原因在于中國兩防的政策改變了經(jīng)濟增長的預期，緊縮的二套房貸政策抑制了改善性消費需求。注意不是需求不存在了，而是政策抑制了需求，否則就沒法解釋2009年的銷售上漲了。加上全球性的金融危機，為保證現(xiàn)金流的運轉(zhuǎn)，開發(fā)商普遍性的降價了。

這種降價與真實的需求無關，而是整體的經(jīng)濟下滑改變了預期，加上政策的抑制雙重作用讓價格下降并不拉動需求增長。

2008年的降價大約分為三種情況：一是降價之后可能還有薄利；二是降價之后完全沒有利潤可言；三是為了現(xiàn)金流的生存，虧損也要降價。保生存是位的，盈利已經(jīng)讓位于生存了。只有極少數(shù)的現(xiàn)金流充足的企業(yè)維持著原有的價格但已無漲幅可言了。

今年的降價遠沒有在調(diào)控政策出臺之后迅速的出現(xiàn)，雖然銷售下滑的速度遠大于了2008年，但價格的波動則小于2008年。一是因為2009年的豐收讓更多的企業(yè)手中擁有了大量的現(xiàn)金；二是2009年的救市政策讓許多開發(fā)商對未來抱有幻想；三是中國的宏觀經(jīng)濟并未出現(xiàn)緊縮和通脹（至少目前還沒有那么嚴重的通脹），那么有為什么要降價呢？于是政府與民眾在期盼著的大降價暫時尚未出現(xiàn)。

那么是否真的應該降價呢？

網(wǎng)民們都說我是堅持房價應該上漲的“天下人”，因此也成為了網(wǎng)民們認為是較該打的人。是的

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