關(guān)于房產(chǎn)投資

“與股票相比，投資房產(chǎn)，不論是在中國(guó)，還是在美國(guó)，都有一定的意義；

對(duì)美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，美國(guó)人更了解，不應(yīng)該投資美國(guó)人更了解的市場(chǎng)。

關(guān)于股票投資

股票市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大，通常大家認(rèn)為，長(zhǎng)期看股票市場(chǎng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，但這是個(gè)錯(cuò)誤的觀念；

目前關(guān)于股市長(zhǎng)期表現(xiàn)的研究，只看到了好的方面，比如美國(guó)就是個(gè)很完善的市場(chǎng)，但像莫斯科的股票市場(chǎng)以前很繁榮，但如果長(zhǎng)期投資，結(jié)果又如何呢？”

因?yàn)椤锻顿Y學(xué)》、《金融學(xué)》兩本經(jīng)典金融教科書的緣故，投資專家、波士頓大學(xué)的教授茲維·博迪廣為中國(guó)金融投資界和中國(guó)學(xué)生所熟悉。而在美國(guó)，一代又一代商學(xué)院學(xué)生看著博迪教授的書長(zhǎng)大，成長(zhǎng)為基金經(jīng)理、投資銀行家?，F(xiàn)在是否是投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的好時(shí)機(jī)？中國(guó)該如何選擇海外投資的標(biāo)的？中投是否該投資花旗銀行？帶著這些問(wèn)題，1月28日，當(dāng)?shù)貢r(shí)間星期一的下午，在位于美國(guó)波士頓大學(xué)管理學(xué)院的辦公室里，博迪教授接受了我們的采訪。

美國(guó)金融體系會(huì)很快恢復(fù)

廣州日?qǐng)?bào)：在次貸危機(jī)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)者或者短期的投資者扮演了很重要的角色，但房地產(chǎn)是普通人投資的一個(gè)重要途徑，對(duì)此，你有什么看法？

博迪：對(duì)普通人和家庭來(lái)說(shuō)，如果不算他們自己的勞動(dòng)力資本，住房確實(shí)是他們的主要資產(chǎn)。對(duì)房屋所有者來(lái)說(shuō)，如果他住在其中，他就既是消費(fèi)者又是房東，如果房屋價(jià)格下降，一方面他會(huì)覺(jué)得資產(chǎn)縮水，另一方面，如果租金下降，他就會(huì)受益（因?yàn)樗≡诜孔永锏臋C(jī)會(huì)成本減少了）。次貸危機(jī)的導(dǎo)火索是房屋價(jià)格下跌，因?yàn)橥顿Y者的參與，導(dǎo)致了房屋價(jià)格的高漲。而房?jī)r(jià)下跌是這次次貸危機(jī)的根本原因。因?yàn)榉课菔琴J款的抵押品，在這次次貸危機(jī)中，抵押品的價(jià)值下降了。

廣州日?qǐng)?bào)：房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)很快回暖嗎？

博迪：房?jī)r(jià)是否到了低點(diǎn)很難說(shuō)。如果有錢，也可以購(gòu)來(lái)自住。但美國(guó)的金融體系有很大的靈活性，會(huì)很快恢復(fù)正常。我對(duì)此很有信心。在美國(guó)，很多人擔(dān)心經(jīng)濟(jì)衰退，但并沒(méi)有發(fā)生，而在1997年亞洲金融危機(jī)時(shí)，金融系統(tǒng)導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)的崩潰。我們把這次叫做危機(jī)，是因?yàn)檫@是次由房地產(chǎn)導(dǎo)致的，但其實(shí)影響是很平緩的，目前失業(yè)率只有4%~5%，但歐洲一般有10%。雖然信用緊縮，但好企業(yè)還是可以拿到貸款的。中國(guó)也需要靈活的金融體制，來(lái)做經(jīng)濟(jì)的緩沖器。

廣州日?qǐng)?bào)：美國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)進(jìn)入衰退嗎？

博迪：可能會(huì)。但即使有也是很溫和的。

廣州日?qǐng)?bào)：在次貸之后，下一個(gè)可能發(fā)生危機(jī)的市場(chǎng)是什么呢？

博迪：至少現(xiàn)在我沒(méi)有看到任何泡沫。

投資房產(chǎn)比投資股票更好

廣州日?qǐng)?bào)：那么你認(rèn)為對(duì)普通人而言，房產(chǎn)是項(xiàng)好投資嗎？

博迪：與股票相比，投資房產(chǎn)，不論是在中國(guó)，還是在美國(guó)，都有一定的意義。因?yàn)樵谀憔幼〉牡貐^(qū)，相對(duì)于外來(lái)的投資者，你會(huì)有相當(dāng)于“內(nèi)部人”的優(yōu)勢(shì)，知道一處房產(chǎn)的好壞。你還可以自己決定把房子租給誰(shuí)。如果足夠小心的話，房產(chǎn)投資的回報(bào)也不錯(cuò)。

房產(chǎn)投資是一項(xiàng)有風(fēng)險(xiǎn)的投資，房?jī)r(jià)有漲有跌，但可用于資產(chǎn)組合的多樣化。如果你有10萬(wàn)美元準(zhǔn)備投資，我認(rèn)為投資房產(chǎn)比投資股票更好。但如果你購(gòu)房只是希望價(jià)格上升，而不去了解租金的水平，那么風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)更高。你也可以投資于房地產(chǎn)信托基金，這些基金購(gòu)購(gòu)房地產(chǎn)并出租，你就可以分享租金收入。也有一些激進(jìn)的信托基金，購(gòu)購(gòu)房地產(chǎn)，希望價(jià)格上漲。這就和購(gòu)股票差不多，可以投資于公用事業(yè)股，分享紅利，也可以投資成長(zhǎng)股，雖然沒(méi)有紅利，但希望價(jià)格能上漲。這方面，應(yīng)該是政府提供多樣性的產(chǎn)品，但由市場(chǎng)來(lái)定價(jià)。

廣州日?qǐng)?bào)：對(duì)中國(guó)機(jī)構(gòu)海外投資有什么建議？

博迪：不要去投資當(dāng)?shù)厝烁袃?yōu)勢(shì)的市場(chǎng)。普通人應(yīng)該讓專家來(lái)做這件事，比如共同基金，對(duì)沖基金。中國(guó)機(jī)構(gòu)可以向新加坡學(xué)習(xí)，進(jìn)行全球投資。

印度巴西比美國(guó)更值得投資

廣州日?qǐng)?bào)：在美國(guó)市場(chǎng)購(gòu)哪些投資產(chǎn)品好呢？

博迪：我認(rèn)為，就像你們現(xiàn)在正在做的那樣，比如購(gòu)購(gòu)IBM公司的硬件部分，即使有的公司在美國(guó)做得不理想，也可以學(xué)到中國(guó)急需的技術(shù)。我不認(rèn)為你們應(yīng)該投資美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，日本就是這么做的，但較后損失慘重。因?yàn)閷?duì)美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，美國(guó)人更了解，不應(yīng)該投資美國(guó)人更了解的市場(chǎng)。

廣州日?qǐng)?bào)：現(xiàn)在是購(gòu)美國(guó)銀行股票的好時(shí)機(jī)嗎？

博迪：我不知道。對(duì)于中國(guó)政府來(lái)說(shuō)，應(yīng)該致力于全球化的資產(chǎn)多樣化，美國(guó)股票市場(chǎng)是高估，還是低估，需要對(duì)其進(jìn)行基本的判斷。但如果我是中國(guó)有關(guān)部門，我會(huì)投資印度、巴西等市場(chǎng)。

廣州日?qǐng)?bào)：剛成立的中投公司購(gòu)購(gòu)了黑石的股份，現(xiàn)在有消息說(shuō)，中投還打算購(gòu)購(gòu)花旗銀行？

博迪：這不是一個(gè)壞主意，雖然這不是個(gè)安全的決定，但是一個(gè)可以合理承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。一筆生意是否值得投資，取決于與這個(gè)公司的交易是否很劃得來(lái)。簽合同時(shí)要小心，主權(quán)財(cái)富基金因?yàn)橘Y金雄厚，在討價(jià)還價(jià)上是很有優(yōu)勢(shì)的。

股票市場(chǎng)長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)仍很大

廣州日?qǐng)?bào)：中國(guó)的社?；鹂梢酝顿Y到股票市場(chǎng)，您認(rèn)為多大的比例比較適合投資于高風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)？

博迪：我覺(jué)得這不是一個(gè)好主意。因?yàn)楣善笔袌?chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)很大，通常大家認(rèn)為，長(zhǎng)期看股票市場(chǎng)是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的，但這是個(gè)錯(cuò)誤的觀念。不管時(shí)間多長(zhǎng)，股票市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)仍然很大。目前關(guān)于股市長(zhǎng)期表現(xiàn)的研究，只看到了好的方面，比如美國(guó)就是個(gè)很完善的市場(chǎng)，但像莫斯科的股票市場(chǎng)以前很繁榮，但如果長(zhǎng)期投資，結(jié)果又如何呢？大家并沒(méi)有去了解這些不好的市場(chǎng)。

廣州日?qǐng)?bào)：巴菲特不是靠時(shí)間來(lái)戰(zhàn)勝市場(chǎng)的嗎？

博迪：巴菲特投資的是公司，他尋找的是被低估的公司，所以他幾乎沒(méi)有投資高科技公司。但他在可口可樂(lè)等傳統(tǒng)消費(fèi)品公司中賺了大量的錢。他非常有商業(yè)頭腦，選中了少量公司，但賺了很多錢。但我們普通人投資股市，因?yàn)槲覀冎赖臇|西其實(shí)很少，所以只能從股票的價(jià)格走勢(shì)推測(cè)，這導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)很大，同時(shí)運(yùn)氣也很重要。

廣州日?qǐng)?bào)：如果社保不能投資股市，如何解決老齡化問(wèn)題帶來(lái)的養(yǎng)老金缺口問(wèn)題？

博迪：美國(guó)是不允許養(yǎng)老金投資到股市的，但加拿大可以，但是如果虧損，養(yǎng)老金還要照付，財(cái)政就必須補(bǔ)貼，較終由納稅人承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)。政府可以將一些多余的收入，投資到國(guó)外，投資到一些比較年輕的國(guó)家，比如韓國(guó)，就解決了這個(gè)問(wèn)題，可以投資到一些石油勘探公司之類，而且并不一定是用養(yǎng)老保險(xiǎn)來(lái)投資，養(yǎng)老金要投資到更安全的產(chǎn)品上，比如美國(guó)國(guó)債，但一些資金可以投資到高風(fēng)險(xiǎn)的領(lǐng)域。

我會(huì)投資中國(guó)沒(méi)上市的公司

廣州日?qǐng)?bào)：對(duì)普通人有何投資建議呢？

博迪：先有一些保本的投資，這些資產(chǎn)比較安全，但需要市場(chǎng)上提供可供投資的金融產(chǎn)品。一項(xiàng)資產(chǎn)是否安全，取決于投資的目的。比如教育金儲(chǔ)備，美國(guó)一些大學(xué)可提供一些基金，普通人可以購(gòu)購(gòu)這些基金，用于將來(lái)支付孩子的學(xué)費(fèi)。這些基金可以投資任何產(chǎn)品，但保證給投資者所需的回報(bào)。金融機(jī)構(gòu)的作用之一就是給普通人一個(gè)可選擇的投資機(jī)會(huì)，他們把普通投資者的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資者想要擁有的資產(chǎn)，而不需要普通大眾成為任何方面的專家。銀行不一定是做這些事情的較好的金融機(jī)構(gòu)。我在中國(guó)訪問(wèn)的時(shí)候，經(jīng)常被人問(wèn)起金融系統(tǒng)的問(wèn)題，金融系統(tǒng)的市場(chǎng)化改革應(yīng)該是較后的、較重要的一步。中國(guó)應(yīng)鼓勵(lì)成立大量的金融機(jī)構(gòu)，來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)。

在日本，金融界存在著所謂的“日本病”，銀行全由銀行來(lái)控制，銀行貸款鼓勵(lì)出口產(chǎn)業(yè)，但沒(méi)有鼓勵(lì)消費(fèi)品工業(yè)。在中國(guó)也有同樣問(wèn)題。

廣州日?qǐng)?bào)：您如何看待中國(guó)股市？

博迪：中國(guó)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)很好，近20年內(nèi)都會(huì)很好，但投資這些股票是否值得，很難說(shuō)?，F(xiàn)在的中國(guó)股市被高估了，如果是我，就會(huì)投資沒(méi)有上市交易的公司，會(huì)有更好的機(jī)會(huì)。（采寫 圖片/記者 ?；?孔華）

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