安全、適度是頭要原則

　　在目前購房需要講究安全、適度。從安全的角度考慮，頭先要考慮政策因素，再就是要從現(xiàn)金流角度來考慮，資金鏈不要繃得太緊。

　　就目前的情形來看，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控并未放松。從政策方面上看，現(xiàn)在雖未象過去的兩年那樣政策頻出，但這并不意味著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控已經(jīng)結(jié)束，相反國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控還是在穩(wěn)扎穩(wěn)打。為了是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范化，在未來一段時(shí)間內(nèi)，政府部門將繼續(xù)深化落實(shí)各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，如近期加大對(duì)土地的監(jiān)管力度，以及改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)能，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不小的影響。

　　當(dāng)然，而對(duì)出于投資目的的購房者來說，尤其較需要關(guān)注的是利率的變化和稅收政策的作用。為了進(jìn)一步抑制目前經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象，央行于今年年5月19 日再次加息，這也是繼2004年10月29日加息以來的第六次加息。市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了加息通道，這意味著未來還會(huì)面臨更多的加息。目前雖然無法預(yù)測(cè)未來利率標(biāo)準(zhǔn)將會(huì)提高到什么標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)產(chǎn)生多大的影響。但是我們可以通過此前已經(jīng)發(fā)生的過的情形，來測(cè)算利率的上調(diào)對(duì)自己的影響。從2005年1月1日開始加息以來，經(jīng)過六輪加息之后，即使是按照較優(yōu)惠的利率計(jì)算，在短短不到3年的時(shí)間里，5年以上房貸利率已經(jīng)從5.04%漲到了6.12%，投資成本會(huì)隨著加息而不斷增加。

　　而稅收政策也是一項(xiàng)不能忽略的因素。為了抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過度投機(jī)，國(guó)家通過稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為進(jìn)行打擊，這是毋庸置疑的。此前開征的房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅，恢復(fù)征收的二手房交易個(gè)人所得稅，以及提高契稅征收標(biāo)準(zhǔn)等等，均是針對(duì)投機(jī)行為的。而目前正在討論過程中的物業(yè)保有稅、物業(yè)稅等等，都會(huì)對(duì)房產(chǎn)投資產(chǎn)生不利因素。

　　資金安全也是我們一直所提倡的，如果考慮到購房這一具體的范疇，不管是出于投資目的，還是用于自住，一定要保證資金鏈具有適當(dāng)?shù)膹椥浴２豢紤]自己的實(shí)際情況，將資金鏈繃得非常緊的做法是不可取的。比如手中僅有30萬元資金，卻偏要購購100萬元的房子，甚至舉債購購更貴的物業(yè)，這會(huì)讓自己陷入被動(dòng)境地，而且資金鏈也會(huì)因?yàn)榭嚨锰o而斷裂。這樣的案例是市場(chǎng)上并不鮮見，在2005年底，有不少溫州投資客因?yàn)闆]錢償還銀行貸款而變成了老賴。因此，在置業(yè)之前，要對(duì)自己的資產(chǎn)進(jìn)行一次清理，并由此規(guī)劃合理的置業(yè)方案，如頭次置業(yè)者考慮梯度消費(fèi)，而優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)者則考慮將多少資金放在實(shí)物資產(chǎn)上。

　　在2003年前后，房產(chǎn)投資根本無需過多考慮，撿到籃子里的都是菜，搶到房源就賺錢。但現(xiàn)在的情形已經(jīng)大相徑庭，出于安全投資著想，購置房產(chǎn)進(jìn)行投資時(shí)，需要注意自己的現(xiàn)金流，不要把資金鏈繃得過緊，而如果能使現(xiàn)金流為正數(shù)就是較為健康的。

　　合理置業(yè)因人而異

　　在股市中已經(jīng)獲利，可以進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)將紙上財(cái)富轉(zhuǎn)換成為地上財(cái)富，將虛擬資產(chǎn)變成看得見、摸得著的實(shí)物資產(chǎn)。而就目前的情形來看，由于股市已經(jīng)上漲到了高位，從資產(chǎn)配置角度來說，不失為一種明智的選擇。因此，本刊在此根據(jù)不同的情形來具體進(jìn)行分析
　類型一：購個(gè)小窩好成家

　　方文武是上海一家廣告公司的市場(chǎng)總監(jiān)，在去年年中進(jìn)入股市，用他自己的話說是一不小心賺回了購房子的錢。

　　在進(jìn)入股市之前，方文武其實(shí)并不擅長(zhǎng)投資，此前每次發(fā)工資留足生活費(fèi)之后，便是將錢悉數(shù)存入銀行。去年年中，身邊有不少朋友投身股市，而且身價(jià)漸漲。心動(dòng)之余，方文武也拿出5萬元到股市試水，沒想到一路順?biāo)橈L(fēng)，收益出奇的高，于是他不斷追加投資，直到將自己手中15萬元現(xiàn)金全部投入了股市。

　　遇到了大牛市，不想賺錢都難。方文武在股市中一路過關(guān)斬將，目前資金已經(jīng)翻了三番，有原來的15萬元變成了現(xiàn)在的50萬元。有了這筆錢之后，想到了購房。

　　資產(chǎn)分配建議：類似于方文武這樣的人，相信在股市中并不少見，他們?cè)緵]有多大的資金量，進(jìn)入股市之后，在短時(shí)間內(nèi)迅速完成了原始資金的積累。現(xiàn)在考慮購房是非常及時(shí)的。

　　對(duì)自住型購房者來說，此前國(guó)家雖然出臺(tái)了多項(xiàng)宏觀政策，但是其用意并非要調(diào)低房?jī)r(jià)，而實(shí)踐也證明，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)日益規(guī)范化，房?jī)r(jià)卻在慢慢回升，北京、上海和廣州等一線城市自然不必多言，二三線城市的房?jī)r(jià)也是不斷上揚(yáng)。

　　同時(shí)我們觀察到，隨著銀根、地跟等的日益收緊，住房的成本必然會(huì)越來越高，再加上不斷增長(zhǎng)的購房需求，房?jī)r(jià)必然會(huì)出現(xiàn)上漲的局面。如較近上海楊浦區(qū)準(zhǔn)備推出的新江灣城D1地塊，其樓板價(jià)已經(jīng)接近7000元/平方米，已快趕上板塊內(nèi)在售項(xiàng)目的均價(jià)，而這也表明，未來新江灣城的項(xiàng)目售價(jià)完全要超過在售項(xiàng)目的售價(jià)，由此看來，如果是自住需求的話，可以考慮購購。

　　當(dāng)然，對(duì)于方文武來說，他在置業(yè)過程中需要注意的就是量力而行，牢記梯級(jí)消費(fèi)理念，不要因?yàn)殄X來得比較容易而想要小馬拉大車，這種做法有欠妥當(dāng)。他目前比較適合購購總價(jià)在80萬元左右的物業(yè)，除了支付頭付款之外，他還得預(yù)留一部分裝修款項(xiàng)。

　　此外，還需注意的是，因?yàn)榭紤]到日后改善居住品質(zhì)的需要，目前購購的物業(yè)可能面臨轉(zhuǎn)讓，因此盡量照顧到未來轉(zhuǎn)讓時(shí)的方便，可優(yōu)先考慮購購一些地段比較好的物業(yè)。

　　類型二：換套大房奔小康

　　朱永勝是上海一家大型制造業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)理，也是一個(gè)老股民。

　　2002年春，朱永勝進(jìn)入股市，沒想到碰到了大熊市，投入進(jìn)去的8萬多元資金，一直在不斷縮水，較少時(shí)賬面上只剩下兩萬多元，割肉實(shí)在是心有不甘，他因此當(dāng)了好幾年的股東。

　　2006年股市反轉(zhuǎn)，他由此也獲得了新的轉(zhuǎn)機(jī)。被套牢的股票在年初幾個(gè)月時(shí)間內(nèi)迅速解套，而他也看到了新的機(jī)會(huì)，于是又投入了十幾萬元進(jìn)去。朱永勝堅(jiān)持長(zhǎng)期投資策略，看準(zhǔn)之后購入便長(zhǎng)期持有，雖然他沒有抓住類似于ST• 長(zhǎng)控(600137)這樣的超級(jí)黑馬但是堅(jiān)持持有南京高科( 37.50,0.45,1.21%)(600064)、中華企業(yè)( 23.10,0.58,2.58%)(600675)等股票，都讓他獲得了四倍以上的收益。而此時(shí)他賬面上的資金也已經(jīng)超過了150萬元。

　　朱永勝至今還住在徐家匯附近一套老公房?jī)?nèi)，一家三口顯得有些擁擠。他想購一套面積大一些的房子改善居住品質(zhì)。

　　資產(chǎn)分配建議：朱永勝通過股市獲得了豐厚的回報(bào)，現(xiàn)在享受投資成果并不過分。

　　考慮到在他的實(shí)際情況，建議他就在徐家匯附近尋找一套總價(jià)在240萬元左右的次新房作為置業(yè)頭選。選擇在徐家匯附近置業(yè)，主要有以下兩個(gè)方面原因，其一是方便日后小孩就學(xué)，徐家匯附近分布有不少名校，教育資源豐富；其次是考慮到他們?cè)诖艘丫幼×撕荛L(zhǎng)時(shí)間，熟悉了周邊環(huán)境，同時(shí)以他現(xiàn)有的資金實(shí)力，不必選擇在偏遠(yuǎn)地區(qū)置業(yè)，靠時(shí)間成本來換取資金成本。

　　至于此類改善居住條件的置業(yè)者是否需要轉(zhuǎn)讓現(xiàn)有的住房，來減輕換房之后的還貸壓力，這需要根據(jù)實(shí)際情況來分析。就朱永勝來說，由于他現(xiàn)在的住房位于徐家匯，這是上海高租金區(qū)域，如果保留下來，在租賃市場(chǎng)上能獲得不錯(cuò)的回報(bào)，因此可以持有。但是如果不是這種情況，如物業(yè)位置在外環(huán)線附近，這里的租賃市場(chǎng)一般，轉(zhuǎn)賣變現(xiàn)也未嘗不可。

　　類型三：資產(chǎn)固化有講究

　　年屆不惑的王建新是一個(gè)職業(yè)股民，這波行情使得他的身價(jià)暴漲，賬面資金保守估計(jì)已經(jīng)超過了500萬元。

　　王建新是一個(gè)短線高手，在實(shí)戰(zhàn)中總結(jié)了自己一套獨(dú)特的技巧，他每天都在觀察技術(shù)指標(biāo)，然后根據(jù)變化做出投資決策。因?yàn)榉椒ǖ卯?dāng)，他在股市獲得比別人更多的回報(bào)。

　　兩年前王建新已經(jīng)改善了居住條件，在廣州市豪宅聚集區(qū)珠江新城內(nèi)購置了一套180多平方米的大房。而現(xiàn)在在股市中獲得的，他更多的是考慮如何為自己留夠養(yǎng)老金，還有就是培養(yǎng)小孩，以及孝敬父母。

　　股市到了相對(duì)較高的位置，王建新感到應(yīng)該抽出部分資金放在別處，將部分股票資產(chǎn)進(jìn)行固化，因此他想到了購房。

　　資產(chǎn)分配建議：就目前的情形來看，王建新有必要抽調(diào)部分資金出來，但如果全部以貨幣的形式放入銀行，由于利率太低，這顯然不合算，因此考慮購購高租金回報(bào)的物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)的置換。

　　那么可以抽調(diào)多少資金出來呢？理財(cái)專家提出了80法則，就是股票占總資產(chǎn)的合理比重＝80減掉年齡再乘以100%。就王建新來說，今年40歲，股票投資應(yīng)占4成，剩下的6成可抽調(diào)出來作為他用，比如購置房產(chǎn)進(jìn)行投資，或者持有債券等。

　　由于租金上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房?jī)r(jià)的上漲速度，國(guó)內(nèi)公寓的已不高，因此在選擇投資項(xiàng)目時(shí)一定要小心謹(jǐn)慎，講究現(xiàn)金流入原則。記者通過對(duì)比發(fā)現(xiàn)，目前在北京、上海、廣州等地，境外人士聚集區(qū)等高租金區(qū)域能獲得較高的回報(bào)，如上海的古北新區(qū)、廣州的中信廣場(chǎng)附近，高端物業(yè)目前租金回報(bào)率還能達(dá)到7%左右，因此建議王建新選擇投資此類物業(yè)。

　　類型四：股票、房產(chǎn)均可涉足

　　鄭建忠剛從美國(guó)回來，打算在上海定居。

　　此前，鄭建忠在美國(guó)經(jīng)營(yíng)中餐廳，由于勤勞加巧干，他賺取了40多萬美金。由于現(xiàn)在美元對(duì)人民幣正在不斷貶值，因此回國(guó)后件事就是將美金兌換成人民幣，總共有300多萬元。拿著這筆錢，他一時(shí)有些不知該如何是好。在他看來，股市火熱，樓市溫度也不低，到底是投資股票，還是投資房地產(chǎn)，抑或是做點(diǎn)別的購賣？

　　鄭建忠祖籍在上海，祖上給他留有房產(chǎn)，居住不是問題，因此他并不需購房解決此類問題，而在他內(nèi)心深處，還是想重操舊業(yè)，在上海經(jīng)營(yíng)一家上檔次餐廳。

　　資產(chǎn)分配建議：類似于鄭建忠這樣的人群，手頭掌握不少資金需要尋找出路，雖然目前股市尚處于火熱階段，機(jī)會(huì)很多，但是鄭建忠剛從國(guó)外回來，對(duì)市場(chǎng)缺乏了解，貿(mào)然進(jìn)入有些不妥，同時(shí)股市也已經(jīng)處于高位，風(fēng)險(xiǎn)悉數(shù)大，這也是他較為顧慮的。因此建議鄭建忠采取保守一點(diǎn)的投資策略。

　　在資金分配上，主要從四個(gè)方面考慮。頭先建議他持有部分貨幣，持有量的多少可以靈活安排，當(dāng)然必須較低限度必須滿足三個(gè)月的家庭日

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