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置業(yè)理財(cái):合理投資房地產(chǎn) 小康之家四年奔百萬

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 713 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
你不理財(cái),財(cái)不理你。在“限度增加財(cái)產(chǎn)性收入”的創(chuàng)富時(shí)代,與商報(bào)為友,與專家為友,財(cái)神爺常在你身邊微笑。本報(bào)每周定期推出一個(gè)理財(cái)案例,明星理財(cái)專家坐鎮(zhèn)把脈,量身定做理財(cái)方案,盤活不動(dòng)產(chǎn),合理配置流動(dòng)資產(chǎn),把您的百萬家財(cái)夢(mèng)想盡快變成現(xiàn)實(shí)。誠(chéng)請(qǐng)您將財(cái)富心愿和目前狀況告知我們,并落實(shí)聯(lián)系電話,本報(bào)“百萬家財(cái)目標(biāo)”服務(wù)團(tuán)隊(duì)將為您免費(fèi)提供貼身的理財(cái)服務(wù)。

  

理財(cái)主角

  五套房產(chǎn) 夫妻理財(cái)分歧大

  本報(bào)讀者、家住北碚的劉女士介紹,她在北碚某事業(yè)單位工作,今年42歲,每月收入2000元左右;先生是某外企駐渝公司總經(jīng)理,年薪20萬;兒子目前正在讀大學(xué),家庭月開支6000元,夫妻雙方均已參加社會(huì)統(tǒng)籌養(yǎng)老保險(xiǎn)。

  2003年在上海購(gòu)購(gòu)住房一套,價(jià)值80萬;目前在華宇、金科和北碚共有3套商品房和一套單位集資房,三套商品房總價(jià)值在100萬左右,均為按揭貸款購(gòu)房,個(gè)人貸款總額在40萬元,每月歸還按揭貸款本息共計(jì)4000元左右。

  家庭金融資產(chǎn)狀況為擁有銀行存款8萬元,股票型基金2萬元,目前基金略有虧損。劉女士介紹,她主張賣掉幾處房產(chǎn)盤活資金,或者出租幾套房屋;但丈夫認(rèn)為房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲,堅(jiān)持不賣,并認(rèn)為房屋一旦裝修后就成了二手房,害怕賣不售價(jià),夫妻倆感到困惑的是,不知現(xiàn)在這樣的家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是否合理?如何才能更好的讓家庭財(cái)富保值增值?

  理財(cái)診斷

  房產(chǎn)過多 家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一

  理財(cái)師認(rèn)為,劉女士之家為十分典型的小康家庭,家庭年收入近30萬元,年支出不超過15萬元,每年均能實(shí)現(xiàn)家庭財(cái)富凈儲(chǔ)蓄15萬元。劉女士與先生都具備較強(qiáng)的投資意識(shí),但是目前將90%以上的家庭財(cái)富配置在房產(chǎn)投資上,顯得家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)過于單一,資產(chǎn)流動(dòng)性很低,形成這樣的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)可能是受到較近一年房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)的影響。

  金融資產(chǎn)欠缺 不利財(cái)富積累

  劉女士家庭目前僅擁有銀行存款8萬元,股票型基金2萬元,共計(jì)10萬元,可滿足家庭一般性資金需求。但是從中長(zhǎng)期來看,目前配置的金融資產(chǎn)總量不足,收益也有待提高。眾所周知,宏觀經(jīng)濟(jì)情況好,房產(chǎn)容易租出且房租較高;宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣,房?jī)r(jià)下降且容易出現(xiàn)大量空置待租;特別需指出的是,劉女士的三套商品房應(yīng)為50~70平方米的小戶型投資用房,其市場(chǎng)敏感度是非常高,如果不在家庭財(cái)產(chǎn)中配置一定比例的金融資產(chǎn),家庭財(cái)富的收益穩(wěn)定性就無法保證,更不能對(duì)沖房產(chǎn)投資所面臨的高風(fēng)險(xiǎn)。

  轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn) 提前規(guī)劃退休養(yǎng)老

  劉女士的先生為家庭主要經(jīng)濟(jì)支柱,目前尚未投保任何商業(yè)保險(xiǎn),如人身保險(xiǎn)、意外傷害保險(xiǎn)、重大疾病醫(yī)療保險(xiǎn)等,未將潛在風(fēng)險(xiǎn)通過購(gòu)購(gòu)商業(yè)保險(xiǎn)的方式轉(zhuǎn)移至保險(xiǎn)公司。夫妻二人雖然均參加了社會(huì)統(tǒng)籌養(yǎng)老保險(xiǎn),但是對(duì)于劉女士的小康家庭來說,預(yù)計(jì)其退休收入替代率約為30%,在兩人均無可能參加企業(yè)年金計(jì)劃,均未購(gòu)購(gòu)商業(yè)養(yǎng)老年金保險(xiǎn)的情況下,提前進(jìn)行家庭退休養(yǎng)老規(guī)劃就顯得十分必要。

  理財(cái)建議

  A 房產(chǎn):關(guān)注房市動(dòng)態(tài) 避免繼續(xù)增持

  理財(cái)師分析,今年隨著國(guó)家宏觀調(diào)控力度的進(jìn)一步加大,深圳、廣州、上海、北京房?jī)r(jià)均有一定幅度下降,重慶房產(chǎn)價(jià)格1~4月基本保持穩(wěn)定,商品房成交量萎縮。考慮到劉女士購(gòu)購(gòu)的主要是金科、華宇開發(fā)的一手商品房,如果樓盤地理位置優(yōu),周邊環(huán)境好,配套設(shè)施齊全可以考慮繼續(xù)持有,避免盲目套現(xiàn)形成價(jià)差損失,建議劉女士家庭必須加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的觀察與分析,防范房產(chǎn)市場(chǎng)潛在的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)??紤]到房屋是否裝修與二手房?jī)r(jià)格并無太多直接聯(lián)系,建議出租家庭閑置的4套房屋,保守預(yù)計(jì)年收益6萬元。

  B 基金:考慮基金定投 分批建倉(cāng)持有

  2008年初在美國(guó)次貸危機(jī)、上市公司巨額再融資、大小非解禁等內(nèi)外因素的影響下,A股市場(chǎng)開始深幅下挫,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)得到有效釋放,4月更是在印花稅下調(diào)的利好政策刺激下止跌反彈,市場(chǎng)信心及人氣得到恢復(fù)。在此背景下,建議劉女士利用每月8000元的凈儲(chǔ)蓄分批建倉(cāng)、選擇優(yōu)質(zhì)基金公司績(jī)優(yōu)基金產(chǎn)品長(zhǎng)期持有,推薦的基金公司是華夏、易方達(dá)、南方、上投摩根、光大保德信等。推薦的基金產(chǎn)品類型為平衡型基金、基金寶、券商集合資產(chǎn)管理計(jì)劃,建議參考華夏紅利、光大保德信紅利、上投摩根雙息平衡基金、東海證券東風(fēng)二號(hào)、光大證券陽光二號(hào)。預(yù)計(jì)在長(zhǎng)期持有模式下,年平均收益率為6%~9%,年平均收益1萬元。

  為保障劉女士家庭的應(yīng)急現(xiàn)金需求,建議配置5萬元的貨幣式基金。同時(shí),建議劉女士考慮采用20年月投3000元的基金定投方式儲(chǔ)備夫妻雙方退休養(yǎng)老金,作為社會(huì)統(tǒng)籌養(yǎng)老保險(xiǎn)金的必要補(bǔ)充。預(yù)計(jì)年平均收益率為6%,20年后將實(shí)現(xiàn)家庭財(cái)富收入140萬元。

  c 銀行理財(cái):穩(wěn)定獲利 分散投資風(fēng)險(xiǎn)

  為使劉女士家庭的投資風(fēng)險(xiǎn)得到有效分散,建議在家庭資產(chǎn)組合中建立10萬元固定收益銀行理財(cái)產(chǎn)品的配置,目前年收益率為5.4%,可考慮光大銀行“陽光理財(cái)”套餐計(jì)劃與T計(jì)劃,該類理財(cái)產(chǎn)品具有國(guó)家開發(fā)銀行提供的連帶責(zé)任擔(dān)保,安全性極好;產(chǎn)品收益較高,理財(cái)期限靈活,期限多為一月、三月、六月、一年等。

  D

  保險(xiǎn):穩(wěn)定生活品質(zhì) 投資避險(xiǎn)兩相宜

  由于劉女士家庭正處于家庭的“成熟期”,在此階段家庭成員收入穩(wěn)定,但是夫妻雙方“上有老、下有小”,尚有40萬元個(gè)人按揭貸款,家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較重。而劉女士的先生為家庭的主要經(jīng)濟(jì)支柱,頭先就應(yīng)考慮為家庭的主要經(jīng)濟(jì)支柱購(gòu)購(gòu)商業(yè)保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。可按先“保障”后“投資”的基本原則,即優(yōu)先購(gòu)購(gòu)定期壽險(xiǎn)、人身意外傷害保險(xiǎn)、重大疾病醫(yī)療保險(xiǎn)、家庭財(cái)產(chǎn)綜合保險(xiǎn)等補(bǔ)償或給付型商業(yè)保險(xiǎn),以確保家庭經(jīng)濟(jì)支柱在遭遇風(fēng)險(xiǎn)時(shí),幫助整個(gè)家庭度過暫時(shí)的經(jīng)濟(jì)危機(jī),使家庭生活品質(zhì)保持穩(wěn)定。在夫妻雙方保障均充足的前提下,再安排養(yǎng)老年金保險(xiǎn)或終身壽險(xiǎn)才是比較合理的。

  理財(cái)結(jié)果

  財(cái)富收益跑贏CPI

  劉女士家庭完全可以根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力,通過對(duì)家庭現(xiàn)有財(cái)富與未來現(xiàn)金流的優(yōu)化配置,構(gòu)建房產(chǎn)、基金、理財(cái)產(chǎn)品、保險(xiǎn)、應(yīng)急儲(chǔ)備資金的均衡組合。分散并有效降低投資組合的整體風(fēng)險(xiǎn),提高家庭財(cái)富的整體收益水平與收益穩(wěn)定性,保持一定的資金流動(dòng)性。在家庭財(cái)富綜合投資收益率6%~8%的預(yù)期水平下,劉女士家庭的金融資產(chǎn)總量在4~5年后就能達(dá)到100萬元。

  本期理財(cái)專家

  張海濤獲得中國(guó)金融標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)金融理財(cái)師資格、國(guó)家勞動(dòng)部理財(cái)規(guī)劃師資格、全國(guó)保險(xiǎn)代理人資格,光大銀行總行精英理財(cái)團(tuán)張海濤(張海濤博客,張海濤新聞,張海濤說吧)師資格、全國(guó)保險(xiǎn)代理人資格,光大銀行總行精英理財(cái)團(tuán)隊(duì)成員,光大銀行民生路支行行長(zhǎng)助理,具有金融理財(cái)領(lǐng)域長(zhǎng)期研究與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

  本組稿件/制表 記者 楊道兵 實(shí)習(xí)生 楊雪峰

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