4月21日下午，廣州市國(guó)土房管局召集富力、萬科、中海、恒大、新世界和保利六大開發(fā)商以及四大國(guó)有銀行、三大中介及多位業(yè)內(nèi)人士召開閉門會(huì)議，探討當(dāng)前的形勢(shì)。開發(fā)商均在會(huì)議上表達(dá)了此番調(diào)控新政“過于嚴(yán)厲”的看法。 　　萬科，在2008年的調(diào)整中率先降價(jià)的帶頭大哥，則在發(fā)給《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》的一份對(duì)新政的評(píng)論中，表達(dá)了市場(chǎng)將會(huì)“扭轉(zhuǎn)”的判斷。 　　下降趨勢(shì)已定？ 　　臨近“五一”，各大開發(fā)商分管營(yíng)銷的負(fù)責(zé)人，都在為這個(gè)樓市的傳統(tǒng)旺季做積極部署。然而，國(guó)務(wù)院的新政策，極有可能打亂了他們的銷售計(jì)劃。雖然還沒有大型開發(fā)商加入到降價(jià)陣營(yíng)，但這也許只是短暫的，因?yàn)榇蟛糠珠_發(fā)商相信，終究會(huì)走到“隨行就市”的。 　　萬科表示：“2009年下半年后，個(gè)別熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)過快上漲，這一現(xiàn)象的背后既有新房階段性供應(yīng)不足、可售資源持續(xù)下降等因素，也存在資產(chǎn)配置需求增加等多方面的復(fù)雜原因。受供需關(guān)系持續(xù)緊張和市場(chǎng)預(yù)期不斷趨熱等因素的影響，近期個(gè)別熱點(diǎn)城市再度出現(xiàn)恐慌性購房的局面?！? 　　對(duì)此，萬科認(rèn)為：“個(gè)別熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭將被扭轉(zhuǎn)，亢奮情緒向其他城市蔓延的情形將會(huì)中止。” 　　事實(shí)上，萬科代表的是不少大開發(fā)商對(duì)后市的態(tài)度。招商地產(chǎn)董事總經(jīng)理林少斌日前接受媒體采訪時(shí)就對(duì)房?jī)r(jià)做出了“漲得多的多降，漲得少的少降，之后二三線城市跟著降”的判斷。 　　林少斌表示，現(xiàn)在市場(chǎng)上依然處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，而且開發(fā)商資金壓力都不大，市場(chǎng)很難出現(xiàn)深幅度調(diào)整。但他認(rèn)為新政策還是會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成沖擊。 　　深圳另一家上市公司的高管評(píng)論，去年四季度之后到今年季度，不少地方房?jī)r(jià)出現(xiàn)“瘋漲”，再這么漲下去，無論對(duì)市場(chǎng)，還是對(duì)開發(fā)商來說，都是一件極為“恐怖”的事情。因此，接下來將對(duì)這一段時(shí)間的漲幅進(jìn)行“合理修正”?！敖档?009年年中的水平，很多開發(fā)商都是能夠承受的?！? 　　上述人士同時(shí)指出，接下來一段時(shí)間，有兩種人將是相當(dāng)難受的，一種是去年年底和今年初購房的人，他們將有一段時(shí)間處于高位被套狀態(tài)，而另一種人就是這段時(shí)間購了地王的開發(fā)商，將注定要為自己的行為付出代價(jià)。 　　按兵不動(dòng) 　　新政出臺(tái)一周以來，各地關(guān)于降價(jià)拋售的消息此起彼伏，此刻，大型開發(fā)集團(tuán)則選擇“按兵不動(dòng)”。 　　4月16日，國(guó)務(wù)院公布二套房貸頭付比例提升到五成的天，廣州一家房地產(chǎn)上市公司的營(yíng)銷總監(jiān)正在山西，部署一個(gè)新樓盤的開盤工作。之后，他就趕回廣州安排“五一”全國(guó)市場(chǎng)的工作。 　　“‘五一’暫時(shí)還沒有針對(duì)新政策的出臺(tái)作出調(diào)整，還是會(huì)按照原先制定的策略進(jìn)行銷售，事實(shí)上較近兩天新開盤都賣得很好。”在談及“五一”的銷售策略時(shí)，這位負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在還要再看看，而且每個(gè)城市都存在差異，目前還不好說會(huì)怎么樣。 　　另一家民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷部負(fù)責(zé)人也透露：“公司這些天都針對(duì)可能出現(xiàn)的局面做了一些方案，但現(xiàn)在較后的方案還是定不下來。要看看再說，局面還不清晰?！? 　　盡管如此，接受采訪的開發(fā)商均承認(rèn)，所有對(duì)“業(yè)績(jī)”有要求的上市公司，都會(huì)“保業(yè)績(jī)?yōu)橹鳌?，這意味著，一旦成交低迷的狀態(tài)出現(xiàn)并長(zhǎng)期無法突破，“該降價(jià)的還是會(huì)降”。 　　有業(yè)內(nèi)人士表示，2008年的一輪調(diào)控時(shí)，部分率先降價(jià)的開發(fā)商曾經(jīng)引起老業(yè)主的強(qiáng)烈不滿，也各自遇到過業(yè)主退樓等事件。這讓開發(fā)商在今年會(huì)采取更加謹(jǐn)慎的銷售策略，不敢輕易降價(jià)。 　　據(jù)介紹，開發(fā)商極有可能采取的策略是：等待二手房先降，讓市場(chǎng)有了充分的思想準(zhǔn)備，然后再開始從新開盤的定價(jià)上著手?！耙恍﹥r(jià)格已經(jīng)被拱高了的老樓盤賣不動(dòng)，就只好讓它先放著了?！? 　　銷售“荒年” 　　在大多數(shù)開發(fā)商看來，鑒于開發(fā)商目前的資金狀況，以及目前市場(chǎng)上供應(yīng)不足的局面，大開發(fā)商的“按兵不動(dòng)”將持續(xù)一段時(shí)間，有人士認(rèn)為到3個(gè)月之后，規(guī)模性降價(jià)才會(huì)出現(xiàn)，因?yàn)閷脮r(shí)將有大量新貨上市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將急劇增加。 　　據(jù)悉，去年第四季度開始，所有大集團(tuán)都大幅增加新開工數(shù)量。有統(tǒng)計(jì)顯示，去年四季度和今年一季度這半年時(shí)間的新開工量，比此前一年的總數(shù)都要多，而這一批新貨，都將集中在今年第三季度開始推出。事實(shí)上，就在此前公布今年的銷售計(jì)劃時(shí)，以金地、富力、恒大等為代表的多家上市公司都曾經(jīng)透露，集團(tuán)的供應(yīng)大多數(shù)集中在下半年。 　　數(shù)據(jù)顯示，2009年，全國(guó)實(shí)現(xiàn)商品房銷售3.8萬億元，較2008年的2萬億元接近翻倍，毫無疑問，房?jī)r(jià)的非理性上漲以及宏觀調(diào)控，注定將打斷成交量繼續(xù)上漲的趨勢(shì)。 　　一家上市公司董事會(huì)秘書坦承：像莊稼一樣，如果說2009年對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)而言，是一個(gè)“豐年”，那么2010年將注定成為一個(gè)“歉收”的年份。在他看來，2010年的總體成交量肯定出現(xiàn)大幅下滑。而開發(fā)商的銷售，也將再一次遭受考驗(yàn)，是否能夠完成各集團(tuán)確立的20%以上的增長(zhǎng)任務(wù)，目前還是未知數(shù)。 　　隨之而來的，便是地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)受到?jīng)_擊。2008年地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)普遍下滑或者零增長(zhǎng)的一幕，也許又將在2011年的年報(bào)中重現(xiàn)。

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