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韓令國(guó):房?jī)r(jià)上漲壓力大于下降

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 467 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
既09年實(shí)施4萬億救市計(jì)劃與全年新增信貸9.6萬億之后,房地產(chǎn)價(jià)格就一路高漲,較終09年全國(guó)新建商品住宅價(jià)格漲幅高達(dá)50%以上,部分新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅竟高達(dá)120%以上,京滬穗深等地的房?jī)r(jià)收入比一舉超過18:1、27:1、30:1以上,較高地區(qū)房?jī)r(jià)收入比超過36:1甚至更高,商品住房的租售比也飛速增長(zhǎng)至40-50:1以上,部分樓盤的租售比超過55:1甚至更高,不僅引發(fā)了資產(chǎn)泡沫,還導(dǎo)致了民怨沸騰,怨聲載道。   09年底,受資產(chǎn)價(jià)格上漲過快影響,政府終止了09年對(duì)房地產(chǎn)業(yè)執(zhí)行的寬松刺激政策,并相繼在4月份出臺(tái)了《國(guó)10條》等一系列調(diào)控政策,但是,隨著09年新增貸款與4萬億投資及2010年前三季度6.30萬億新增信貸所造成的流動(dòng)性推動(dòng),截止2010年9月末,杭州、北京、溫州、深圳、上海等地房?jī)r(jià)依舊一路高歌,其中僅杭州一地截止8月份房?jī)r(jià)漲幅就高達(dá)47%以上,其余城市房?jī)r(jià)漲幅均高于20%以上,嚴(yán)重高于GDP與人均收入增長(zhǎng)速度,讓政府以遏制房?jī)r(jià)上漲過快為目標(biāo)的調(diào)控再次淪為空調(diào)。   在這樣的情況下,政府針對(duì)部分城市房?jī)r(jià)上漲過快難以遏制現(xiàn)象,出臺(tái)了9.29新政,以臨時(shí)限購為行政調(diào)控手段,對(duì)十幾個(gè)城市進(jìn)行房地產(chǎn)二次調(diào)控,對(duì)部分房?jī)r(jià)上漲過快城市的樓市成交量起到了遏制作用,繼而遏制住部分城市房?jī)r(jià)上漲過快勢(shì)頭。但隨之而來的問題再次凸現(xiàn),就是僅憑限購與較小的房產(chǎn)稅稅率想要抽去這些城市房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力,從任何角度衡量都難有成效。   基于上述原因,政府在探尋遏制通脹工具的同時(shí),拋出了上調(diào)商業(yè)銀行存貸款基準(zhǔn)金利率的利器,以加息0.25%來試探調(diào)節(jié)金融杠桿對(duì)通脹與房地產(chǎn)業(yè)的影響,主要目的是在制造一個(gè)調(diào)控預(yù)期,給市場(chǎng)傳遞一個(gè)或許將面臨嚴(yán)厲調(diào)控的信號(hào)。因此,一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)再次遭遇需求者心理預(yù)期變化的重創(chuàng),在成交量頓時(shí)萎縮之外,還出現(xiàn)了小規(guī)模的退房現(xiàn)象。許多專家以此為據(jù),推測(cè)出房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì),但事實(shí)上房?jī)r(jià)真的那么容易一調(diào)控就會(huì)下降嗎?   回顧較近幾年的商業(yè)銀行利率變化與房地產(chǎn)調(diào)控可見,此前每次央行調(diào)整存貸款基準(zhǔn)金利率都是以0.27%為量化標(biāo)準(zhǔn),無論是加息還是減息,從未低過0.27%這個(gè)數(shù)字,而這一次偏偏以0.25%這個(gè)幅度調(diào)整,只能視作為一次小的試探… …此外,房地產(chǎn)調(diào)控了近十年,除卻07年連續(xù)6次加息打垮過樓市外,每一次調(diào)控造成的結(jié)果都是房?jī)r(jià)暴漲,這一次房地產(chǎn)調(diào)控,盡管號(hào)稱是史上較嚴(yán)厲的調(diào)控,但是在貨幣政策沒有太大變化下能否成功暫時(shí)尚難定論。   翻開歷史,07年全國(guó)商品住房?jī)r(jià)格暴漲三倍,為了盡快平抑房?jī)r(jià),連續(xù)6次加息,隨后07年下半年房?jī)r(jià)暴跌,08年全年樓市低迷,房?jī)r(jià)開始逐月向下走低,如果當(dāng)時(shí)堅(jiān)持調(diào)控,也不會(huì)出現(xiàn)今天這個(gè)局面。   但是,受美國(guó)兩房導(dǎo)演的次貸所影響,08底我國(guó)沿海城市出口業(yè)一片蕭條,近一半出口企業(yè)面臨倒閉,僅有20%出口企業(yè)生產(chǎn),還有20%出口型企業(yè)處于半生產(chǎn)狀態(tài),截止12月末就出現(xiàn)2000萬農(nóng)民工失業(yè)返鄉(xiāng)的現(xiàn)象,以出口導(dǎo)向作為支撐的經(jīng)濟(jì)陷入低迷。08年中旬,在政治局高層蒞臨沿海城市親自調(diào)研經(jīng)濟(jì)后,醞釀出08年底開始實(shí)施的救市計(jì)劃,除去09年的十大產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃外,將房地產(chǎn)徹底推到了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的支柱地位之上,因此,在09年出口倒托GDP增長(zhǎng)4.15%后腿的情況下,全年經(jīng)濟(jì)依舊實(shí)現(xiàn)了9.1%的高速增長(zhǎng),當(dāng)然,伴隨而來的高房?jī)r(jià)同時(shí)也成為未來經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)定的殺手,但是不能否認(rèn)的是,當(dāng)前政府所要的經(jīng)濟(jì),除卻出口拉動(dòng)外,無論是投資還是消費(fèi),都已經(jīng)牢牢的系在房地產(chǎn)上,如果政府不放棄經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)8%以上的目標(biāo),根本無力調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)。   在這一輪史上較嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控口號(hào)下我們可以看到,因人民幣匯率問題所引發(fā)的貿(mào)易戰(zhàn)正在不斷演變,如果人民幣不能依照美歐等國(guó)期望快速升值,比08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致出口業(yè)低迷更為殘酷的貿(mào)易戰(zhàn)就會(huì)打響,即使中國(guó)有能力力促出口業(yè)良好發(fā)展,伴隨而來的也只能是外匯儲(chǔ)備的高速增長(zhǎng),而每增加1美元的外匯儲(chǔ)備,央行就要按照當(dāng)前1:6.7左右的匯率比例向市場(chǎng)增發(fā)6.7元人民幣進(jìn)行對(duì)沖,以避免人民幣快速升值,這就導(dǎo)致輸入型通脹不斷加強(qiáng)。數(shù)據(jù)顯示,2000年末我國(guó)外匯儲(chǔ)備為不到1千655.74億美元,廣義貨幣供應(yīng)量(m2)余額為13.5萬億,當(dāng)時(shí)GDP為8.94萬億,2009年末,我國(guó)外匯儲(chǔ)備達(dá)到了2.3991萬億美元,廣義貨幣供應(yīng)量(m2)余額為61萬億,GDP僅為34.05萬億,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)9.1%,而截止到2010年三季度,外匯儲(chǔ)備總量已經(jīng)高達(dá)2.648萬億美元,廣義貨幣供應(yīng)量(m2)余額為69.63萬億。由此可見,只要外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng),市場(chǎng)上的流動(dòng)性就會(huì)不斷增強(qiáng),另外,在政府急需經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的情況下,地方政府也會(huì)利用融資平臺(tái)不斷地將流動(dòng)性引導(dǎo)到市場(chǎng)之中。流動(dòng)性不斷加強(qiáng)對(duì)于大宗商品與資產(chǎn)價(jià)格來講,先進(jìn)能起到的作用就是推動(dòng)價(jià)格上漲。   由上面的數(shù)據(jù)看,是在09年國(guó)民生產(chǎn)總值GDP僅為34.05萬億,而廣義貨幣供應(yīng)量達(dá)到61萬億的情況下推高了09年的房?jī)r(jià),而2010年的廣義貨幣供應(yīng)量至少會(huì)達(dá)到71萬億左右,GDP即使能夠保持在10%的增長(zhǎng),也不會(huì)超過37.6萬億,市場(chǎng)上只有不足40萬億的商品卻有70多萬億的流動(dòng)性,物價(jià)上漲壓力可想而知,而在政府上調(diào)通脹率為3.5%的目標(biāo)下,即便央行上調(diào)了商業(yè)銀行存貸款基準(zhǔn)金利率0.25個(gè)百分點(diǎn),一年期固定存款利率也只不過為2.50%,與3.5%的通脹率相比還是等于負(fù)利率,如果按上午數(shù)據(jù)的真是通脹率計(jì)算,存款跑不過通脹的真相更是難以掩蓋,那么手中持有大量資金的人會(huì)選擇將貨幣資產(chǎn)置入銀行尋求保值嗎?答案是顯然不能。   當(dāng)然,在這樣的壓力下政府可以繼續(xù)加息收回流動(dòng)性,但是剛剛恢復(fù)的出口業(yè)就會(huì)因此受到重創(chuàng),截至目前為止,沿海出口型企業(yè)的平均利率只有3-5%,如果加息到3%就會(huì)出現(xiàn)出口企業(yè)倒閉現(xiàn)象,屆時(shí)將要面臨的是房地產(chǎn)價(jià)格尚未打壓下去,出口經(jīng)濟(jì)就被誤傷,政府只能再次加大出口退稅的補(bǔ)償幅度,繼而再次陷入貿(mào)易保護(hù)戰(zhàn)爭(zhēng)中的不利地位,結(jié)果是,出口額未恢復(fù)多少,對(duì)其它國(guó)家居民的消費(fèi)補(bǔ)貼卻增長(zhǎng)了一籌,而這部分補(bǔ)貼所用的錢,又將全部來自于其他產(chǎn)業(yè),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)問題會(huì)再次向高度畸形發(fā)展。較終,十二五規(guī)劃內(nèi)所提及的所有改革與轉(zhuǎn)型都將成為空談。所以,由此推測(cè),政府短期內(nèi)很難有連續(xù)大幅加息的舉動(dòng),即使是連續(xù)加息,也不會(huì)在一年內(nèi)加息超過1%,一旦商業(yè)銀行1年期存款基準(zhǔn)金利率高于3.5%,出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)就會(huì)徹底破滅,伴隨而來的只有失業(yè)潮和經(jīng)濟(jì)低迷。   除此之外,在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型尚未形成之前,投資、出口、與消費(fèi)這三駕馬車中較起作用的依舊是投資,而自從94年分稅制之后,在財(cái)政與投資建設(shè)上,一直是拿得多干得少,地方政府拿得少干得多,今天的房?jī)r(jià)之高也有很大成分是來源于地方政府的財(cái)政壓力,只要政府向地方要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指標(biāo),地方政府就無法放棄土地財(cái)政,如果這種趨勢(shì)不改,高房?jī)r(jià)就會(huì)成為一個(gè)死結(jié),即使有臨時(shí)性政策打壓下去,隨著地方政府財(cái)政壓力的增強(qiáng)也會(huì)逐漸反彈上來。 [免責(zé)聲明:本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn),與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí),對(duì)本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本網(wǎng)不作任何保證或承諾,請(qǐng)網(wǎng)友僅作參考,并請(qǐng)自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。]

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