6月16日發(fā)布《百城房價分析報告》，從不同城市來看，一線城市今年以來市場供大于求，房價漲勢趨緩且內(nèi)部分化。二線城市房價分化加劇，廈門、南京等熱點二線城市市場整體上行，價格保持上漲；杭州、蘇州等二線城市房價經(jīng)歷2013年快速上漲后有所回調(diào)，且供大于求矛盾嚴峻，房價下調(diào)壓力仍存在。

　　一、百城價格連續(xù)上漲近兩年后頭跌，不同城市分化加劇

　　　?。?）百城和十大城市：環(huán)比連續(xù)上漲近兩年后頭次下跌，十大城市跌幅低于百城

　　百城均價環(huán)比連續(xù)上漲近兩年后頭次下跌。2014年5月百城住宅均價為10978元/平方米，環(huán)比下跌0.32%，為自2012年6月連續(xù)環(huán)比上漲23個月后頭次環(huán)比下跌；同比連續(xù)上漲18個月但漲幅持續(xù)收窄至7.84%。十大城市環(huán)比連續(xù)上漲23個月后頭跌，跌幅略低于百城。5月十大城市住宅均價為19605元/平方米，環(huán)比下跌0.18%，同比方面，進入2014年以來，十大城市均價同比漲幅逐月收窄，由2013年12月的17.56%降至13.97%。

　　季度累計漲跌來看，2014年1季度漲幅明顯縮小，其中百城均價累計上漲1.56%，較去年4季度縮小1.08個百分點，十大城市均價累計上漲3.00%，較去年4季度收窄1.48個百分點；4-5月百城均價累計下跌0.22%，十大城市漲幅縮小至0.21%。

　　（2）不同梯隊：1-5月一線城市累計上漲，二三線城市下跌，5月單月各類城市均現(xiàn)小幅下跌

　　今年以來一線城市的住宅價格累計上漲3.26%，二三線城市下跌。具體來看，今年以來一線城市住宅價格累計上漲3.26%，超過全國平均水平1.92個百分點，其中北京累計上漲6.38%，上海、廣州、深圳累計漲幅均在4%以內(nèi)；二三線城市住宅價格累計下跌，跌幅分別為0.23%和0.34%。從不同梯隊城市的月平均漲幅來看，2014年1-4月一線城市保持上漲但漲幅明顯縮小，二三線城市出現(xiàn)下跌；5月各線城市均環(huán)比小幅下跌，其中一線城市跌幅低于二三線城市。

　　二、房價變化影響因素分析

　　1、經(jīng)濟發(fā)展：經(jīng)濟增速放緩，結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期和增長速度換擋期疊加，經(jīng)濟下行壓力依然較大

　　連續(xù)年將經(jīng)濟預(yù)期目標預(yù)定為7.5%，較2013年的實際增速低0.2個百分點，在保持合理的經(jīng)濟增長速度的同時，注重調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。一季度，GDP增速為7.40%，在全年預(yù)期目標以內(nèi)。今年居民消費價格漲幅將控制在3.5％左右，5月CPI同比上漲2.5%，較上月擴大0.7個百分點，通貨膨脹壓力不大。5月采購制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)(PMI)為50.80%，比上月微升0.4個百分點，雖仍在榮枯線徘徊，但連續(xù)3個月回升。整體來看，2014年，我國經(jīng)濟增長趨于放緩，結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期和增長速度換擋期疊加，經(jīng)濟下行壓力依然較大。

　　2、調(diào)控政策：整體調(diào)控更趨市場化，調(diào)控政策微調(diào)城市增多，消費者觀望影響量價

　　房地產(chǎn)調(diào)控更趨市場化，各地調(diào)控因地制宜，分類指導。2013年初“國五條”全面收緊，但下半年以來，不同城市分類調(diào)控趨勢顯著，調(diào)控方向及力度呈現(xiàn)差異。相較于去年“堅決抑制投機、投資性需求，抓緊完善穩(wěn)定房價工作責任制和房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系，健全房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展長效機制”的表述，2014年對于短期房地產(chǎn)調(diào)控政策更加重視其持續(xù)穩(wěn)定性。“分類指導”、“雙向調(diào)控”成為2014年房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)。

　　調(diào)控政策微調(diào)城市增多，消費者觀望影響量價。2014年以來，房地產(chǎn)市場整體明顯降溫，未出臺刺激市場的行政調(diào)控政策，部分庫存攀升、去化壓力較大的城市則對政策進行微調(diào)，如揚州、宣城、蕪湖等放寬公積金政策刺激樓市，無錫、?？诜艑捹彿柯鋺粽撸蠈幎ㄏ蚍砰_部分區(qū)域限購政策，更有天津濱海區(qū)、沈陽放松甚至取消限購的傳聞。隨著房地產(chǎn)市場繼續(xù)分化，未來更多城市對地方調(diào)控進行微調(diào)的可能性仍存在。在整體調(diào)控更趨市場化，地方調(diào)控政策微調(diào)的背景下，部分城市需求端的消費者觀望情緒較濃，進一步影響市場量價走勢。

　　3、貨幣與信貸：整體穩(wěn)健，近期定向?qū)捤?/p>

　?。?）貨幣政策：貨幣政策保持穩(wěn)健，新增貸款穩(wěn)步增加

　　2014年5月，廣義貨幣（M2）同比增速為13.4%，較上月擴大0.2個百分點，增速略超預(yù)期；1-5月增速平均為13.0%（政府工作報告中全年13%的既定目標），該增速水平總體平穩(wěn)。新增人民幣貸款方面，一季度，新增人民幣貸款3.01萬億元，同比增長9.4%，其中3月新增人民幣貸款1.05萬億元，創(chuàng)近四年較高水平；4-5月新增1.65萬億元，比去年同期增長12.6%，其中5月新增人民幣貸款8708億元，同比增長30%。

　　（2）信貸政策：年初信貸收緊影響市場量價，明確支持頭套、定向降準推動后市預(yù)期向好

　　銷售額與個人按揭貸款增速基本保持一致，季度各項指標增速均明顯下降。據(jù)中國指數(shù)研究院研究發(fā)現(xiàn)，貨幣政策的變化對于房地產(chǎn)業(yè)的影響較為明顯，信貸投放比利率變化對房地產(chǎn)業(yè)的量價影響更大。從歷史數(shù)據(jù)來看，銷售額、銷售面積同比增速與個人按揭貸款基本保持一致。2011 年，信貸政策趨緊，個人按揭貸款持續(xù)負增長，而銷售面積、銷售額均保持低位增長。去年6月以來，我國信貸政策逐漸趨緊，個人按揭貸款同比增速下滑。2014年1-5月，個人按揭貸款5342億元，同比下降1.2%，較1-4月縮小1.9個百分點。

　　2014年初房地產(chǎn)信貸緊縮，個人按揭貸款同比增速明顯下滑。2014年年初我國信貸有所緊縮，據(jù)中國人民銀行公布，截至3月底本幣房地產(chǎn)貸款余額15.4萬億元，同比增速較去年底回落0.3個百分點至18.8%，為2012年以來房地產(chǎn)貸款余額增速頭次出現(xiàn)同比增速回落。同時，一季度多家銀行紛紛取消利率優(yōu)惠甚至上浮利率，房貸審速度有所放緩甚至暫停房貸業(yè)務(wù)。從資金來源來看，4月個人按揭貸款僅1077億元，同比大幅下降11.4%。但5月個人按揭貸款為1104億元，同比增長7.7%，個人按揭貸款情況有所好轉(zhuǎn)。

　　近期，央行公布“央五條”支持個人住房貸款，此后央行決定自6月16日起對特定商業(yè)銀行降準0.5個百分點，均有助于穩(wěn)定市場預(yù)期。后期房地產(chǎn)信貸方面或較年初有所好轉(zhuǎn)。

　　三、典型城市房價分析

　　1、一線城市：今年以來整體供大于求，庫存攀升，出清周期延長，房價漲勢減緩

　?。?）今年以來一線城市房價漲勢減緩且內(nèi)部分化

　　一線各城市房價漲幅顯著，今年以來漲勢減緩且內(nèi)部分化。2013年5月，北京房價達33472元/平方米，位居百城之頭；上海和深圳房價分別為32388元/平方米和30890元/平方米，位列其后，廣州價格為18506元/平方米，均遠高于百城均價（10978元/平方米）。2012年6月百城房價指數(shù)止跌，以此為基點，一線城市累計漲幅突出。同比2013年5月，各一線城市均同比上漲，其中北京漲幅超過20%，其他城市漲幅也在百城平均水平以上。2014年以來，市場整體降溫，一線城市房價漲勢減緩且內(nèi)部出現(xiàn)分化，北京累計上漲6.38%，上海累計上漲3.61%，均超過百城平均水平；廣州、深圳漲勢明顯減緩，今年以來分別累計上漲1.14%、0.98%。

　?。?）供大于求，庫存攀升，出清周期延長

　　供求對比：一線城市整體供大于求，北京較突出

　　2014年以來，除深圳外，其他城市住宅市場均供大于求，北京較突出。2014年1-5月，北京月均新批上市79萬平方米，同比增幅高達149%，高出2009-2011年各年同期水平，處于近五年同期較高水平。需求方面，1-5月月均成交45萬平方米，同比下降約50%，為近五年同期較低水平，供應(yīng)大幅增加而需求釋放減緩，住宅市場供大于求。上海、廣州今年以來供應(yīng)較去年同期均有所增加，但需求不同程度下降，銷供比均小于1，住宅市場也呈供不應(yīng)求態(tài)勢。深圳今年以來供需均明顯下降，同比降幅約40%，銷供比略大于1。

　　2、二線城市房地產(chǎn)市場分化加劇，不同城市房價走勢差異較大

　　（1）廈門、南京等熱點二線城市市場整體上行，房價保持上漲

　　廈門、南京等熱點二線城市房價整體持續(xù)上漲。2014年5月，廈門房價為20036元/平方米，超過一線城市廣州，同時為二線城市的次高水平（三亞較高為24328元/平方米），同比上漲23.54%，居百城之頭，今年以來累計上漲6.35%，漲幅接近北京。南京新建商品住宅價格為10424元/平方米，同比上漲12.04%，今年以來累計上漲1.31%，在百城中處于較高水平。

　　（2）杭州、福州等市場下行，供大于求矛盾嚴峻，房價下調(diào)壓力較大

　　受整體市場下行影響，杭州、福州等二線城市早期房價明顯上漲2014年以來房價累計下跌。2014年5月，杭州住宅均價為17916元/平方米，較2012年6月累計上漲10.71%，但今年以來累計下跌0.75%；福州住宅均價為15562元/平方米，較2012年5月累計上漲達17.52%，但今年以來累計下跌0.15%；鄭州5月均價較2012年6月累計漲幅超過20%，而較去年12月累計下跌6.46%。寧波、蘇州、南昌等城市早期均上漲明顯，而今年以來累計下跌。表明部分二線城市房價在經(jīng)歷2013年的快速上漲后，2014年價格有所回調(diào)。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！