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政策頻繁"微調(diào)"價(jià)格或受沖擊 購房還要等等嗎
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 449 次
面對這一局面,投資者到底該如何把握下半年的樓市?
較新數(shù)據(jù)顯示,30個(gè)典型城市7月住宅總成交面積環(huán)比下跌4%,其中,上海7月商品住宅成交面積194萬平方米,環(huán)比6月下降5.37%,成為上海今年以來頭次成交環(huán)比下跌。此外,北京、廣州和深圳等一線城市的月度成交量也頭度面臨全線下跌。
但成交量下降的背后,國內(nèi)樓市仍然是一副“虛火上升”的表象:價(jià)格仍然高企,其中上海商品住宅成交均價(jià)15770元/平方米,環(huán)比上漲1.58%;購房者反映,新盤捂盤跳價(jià)現(xiàn)象嚴(yán)重;此外開發(fā)商“不差錢”,各地“地王”頻現(xiàn)……
記者采訪調(diào)查后發(fā)現(xiàn),樓價(jià)的走勢未必?zé)o蹤跡可循。
解盤:多因素促成“縮量上漲”
樓市成交量環(huán)比下滑,而價(jià)格卻節(jié)節(jié)攀高,究竟是怎樣的因素促成了樓市“縮量上漲”的局面再現(xiàn)江湖?
“縮量上漲是多因素形成的?!蹦持笖?shù)系統(tǒng)副主任陳晟在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示,“其中成交量持續(xù)下滑的原因主要有兩條:一是商品房新增供應(yīng)面積沒有跟上;二是價(jià)格過高抑制了剛性需求。購賣雙方的乏力導(dǎo)致了市場的成交量得不到進(jìn)一步地釋放?!?p>
數(shù)據(jù)證明了上述有關(guān)商品房新增供應(yīng)面積不足的觀點(diǎn)。戴德梁行較近一份分析報(bào)告指出,去年11月以來,樓市成交量持續(xù)恢復(fù)帶動庫存積壓的快速消化:截至6月底,主要城市庫存消化量已超過原有庫存的46%。如果按照2009年上半年的月均成交測算,預(yù)計(jì)未來三個(gè)月內(nèi),全國主要城市現(xiàn)有庫存將有可能消化出清。
而某系統(tǒng)的監(jiān)測數(shù)據(jù)也接近于戴德梁行的數(shù)據(jù)。陳晟向記者表示,在上半年量價(jià)齊升的恢復(fù)行情中,滬上樓市的可售住宅面積已經(jīng)由8個(gè)月降至3個(gè)月的“警戒線”附近,有個(gè)別開發(fā)商手中可售房源甚至已經(jīng)低于這一“警戒線”。
盡管研究機(jī)構(gòu)表示,目前開發(fā)商手中新開工面積和整體竣工面積可以支撐銷售30個(gè)月,但一來從竣工到銷售,需要時(shí)間6個(gè)月以上,“遠(yuǎn)水解不了近渴”;二來,統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2005年以來,全國整體竣工面積一直小于銷售面積,而開發(fā)商土地購置面積為銷售面積的60%,四大一線城市則在30%左右??硕鹬袊芯繑?shù)據(jù)顯示,今年二季度,全國31個(gè)典型城市成交量達(dá)到7479.2萬平方米,同比、環(huán)比漲幅分別為110.6%和70.6%;同期商品住宅供應(yīng)總量僅為4724.8萬平方米,同比下降21.4%,與節(jié)節(jié)攀高的銷售數(shù)據(jù)極為不相稱。
此外,開發(fā)商的捂盤跳價(jià)行為則更是助長了樓市“縮量上漲”的局面。專家分析,捂盤減少了本就不夠的市場供應(yīng)量,不斷地跳價(jià)則超出了部分市民的購房能力,由積極轉(zhuǎn)為觀望,購賣雙方的乏力造成了成交量的減少;而跳價(jià)行為必然導(dǎo)致已成交房源的均價(jià)上升,從而拉高整體商品房均價(jià)。
除了供求因素外,復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任華偉則更多地關(guān)注到政策面變化對于樓市走向的影響。
華偉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示,滬上樓市的“縮量”和“上漲”都與近期頗受關(guān)注的信貸政策微調(diào)跡象有關(guān)。他指出,信貸政策整體出現(xiàn)微調(diào),房貸口徑尤其是二套房房貸口徑的緊縮頭當(dāng)其沖,這就遏制了部分中低端房源的購房需求,市場成交量的下滑不可避免;同時(shí),信貸緊縮導(dǎo)致開發(fā)商生產(chǎn)周期拉長,住宅市場出現(xiàn)進(jìn)一步地不平衡———內(nèi)環(huán)內(nèi)的高端住宅市場的購購者一般不用商業(yè)貸款,信貸政策收緊對這部分需求影響不大,而環(huán)間和外環(huán)的房源購購者很大一部分依靠商業(yè)貸款———這樣一來,中高端房源成交火爆,低端市場乏人問津,商品房成交均價(jià)自然而然地向上抬升。
觀察:政策偏緊但不“收緊”
其實(shí),對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深刻影響的絕不止華偉所關(guān)注的信貸緊縮。
進(jìn)入7月以來,政府對于樓市的針對性政策明顯增多,而這些政策多少有對于上半年樓市價(jià)格恢復(fù)過快的“糾偏”之意,其方式大致可分為兩類:
一是“重申”已有政策。比如,面對上半年迅猛增長的房貸,銀監(jiān)會近日重申嚴(yán)格執(zhí)行在實(shí)際操作中已有松動的“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)。此前,銀監(jiān)會還下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》。再如,上海市住房保障和房屋管理局近日也公開重申,嚴(yán)格執(zhí)行實(shí)行多年的“三萬平方米”規(guī)定:即商品住房項(xiàng)目超過三萬平方米,確需分批預(yù)售的,每次申請預(yù)售面積不得少于三萬平方米。
二是整治捂盤、囤地等違規(guī)違法行為。如上海于7月中旬出臺《商品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定》,頭次規(guī)定商品房的銷售方案須經(jīng)備案并在售樓場所予以公示,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡快申請預(yù)售,房管部門應(yīng)盡快審批等,以遏制開發(fā)商“少量多批”、“捂盤惜售”的做法。
以上新規(guī)對于滬上樓市的作用也是立竿見影,開發(fā)商捂盤現(xiàn)象得到很大緩解,樓市新增供應(yīng)量明顯增加。數(shù)據(jù)顯示,在新規(guī)出臺后的一周7.13—7.19內(nèi),上海共上市18個(gè)樓盤,推出38.3萬平方米商品住宅房源,比前一周整整多供應(yīng)116%。而充足的供應(yīng)量也使得之前嚴(yán)重供不應(yīng)求的局面有所緩解,當(dāng)周,滬上樓市呈現(xiàn)出購房者所樂于見到的“量增價(jià)跌”的局面———一手商品住宅的成交量為42.88萬平方米,環(huán)比微升4.2%。平均成交價(jià)格連續(xù)兩周下滑,相比此前一周的14836元/平方米,環(huán)比下跌3.7%。
分析師薛建雄認(rèn)為,新規(guī)之所以收到如此好的效果,原因在于違規(guī)的成本增高,“誰違規(guī),誰出局”的游戲規(guī)則讓開發(fā)商只能按規(guī)矩辦事?!耙坏┌l(fā)現(xiàn)所定價(jià)格嚴(yán)重背離市場實(shí)際成交價(jià)格,開發(fā)商的預(yù)售申請將得不到批準(zhǔn)?!?p>
然而,下半年的樓市調(diào)控政策是否會進(jìn)一步收緊,從而讓房價(jià)回到平穩(wěn)發(fā)展的軌道上來呢?
業(yè)內(nèi)的主流觀點(diǎn)是,在宏觀經(jīng)濟(jì)沒有出現(xiàn)持續(xù)回暖的情況下,房地產(chǎn)市場不大會出現(xiàn)政府強(qiáng)力調(diào)整的局面。如房產(chǎn)專家楊健指出的那樣:“中國整體經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀其實(shí)仍處于調(diào)整階段,在這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,房地產(chǎn)作為國民支柱產(chǎn)業(yè),政府仍會以保護(hù)和維穩(wěn)的基調(diào)實(shí)施調(diào)控,畢竟房地產(chǎn)上下游涉及100多個(gè)企業(yè),其中制造業(yè)頭當(dāng)其沖,在經(jīng)濟(jì)環(huán)境還未全面轉(zhuǎn)好的情況下,政府應(yīng)該不會出臺過為嚴(yán)厲的調(diào)控政策?!?p>
開發(fā)商也有相同的預(yù)期。他們預(yù)計(jì),在經(jīng)濟(jì)增長和資產(chǎn)泡沫的權(quán)衡中,管理層近期將更傾向于前者;下半年政策調(diào)整將限于局部領(lǐng)域,全面收緊的可能性很小;樓市銷量將高位震蕩,房價(jià)也將溫和上升;地產(chǎn)牛市目前處于“中場”而非“終場”。
基于這種預(yù)期,開發(fā)商仍然瘋狂拿地。據(jù)統(tǒng)計(jì),7月3日至7月30日四周,全國37個(gè)監(jiān)控城市共成交土地243幅,成交面積1231萬平方米。其中,上海、天津、杭州等地均在7月刷新地王紀(jì)錄。這樣瘋狂拿地的背后,一方面是有國資背景的大企業(yè)有充裕的資金支持,另一方面,說明開發(fā)商認(rèn)為至少在下半年,樓價(jià)還將維持在一個(gè)較高水平,市場還有利可圖。
記者手記:購房還需等一等
樓市很復(fù)雜,結(jié)果誰都不敢肯定。
在記者采訪中,每當(dāng)提及“樓市何時(shí)見頂?房價(jià)何時(shí)回落?”之類的問題時(shí),各位專家學(xué)家大多“欲言又止”,表示不敢肯定,但他們中的多數(shù)都向記者提到“具體要看政策走向”。
此言如醍醐灌頂———在信息泛濫的年代,歷史很容易被遺忘。2007年9月27日,央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了“二套房”新政,其中要求申請購購套含以上住房的,貸款頭付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍,此項(xiàng)抑制炒房政策的殺傷力很大,之后房地產(chǎn)業(yè)就進(jìn)入了為期一年多的調(diào)整期;直到2008年10月,由于國際金融危機(jī),財(cái)政部和央行又要求“金融機(jī)構(gòu)對居民頭次購購普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,較低頭付款比例調(diào)整為20%”,由于對“改善型普通自住房”界定未明,由此打開了松綁“二套房貸”的缺口,樓市也隨即見底。
可以想象,當(dāng)今有關(guān)二套房政策的口徑只不過是“強(qiáng)調(diào)”2008年10月的舊規(guī),堅(jiān)持利率7折,防止實(shí)際操作中6折、5折的出現(xiàn)。那么,一旦二套房政策的口徑“收緊”至利率的1.1倍,情況將會變得怎樣?“房老虎”還會堅(jiān)挺嗎?
從7月以來管理層頻繁的“微調(diào)”動作中可以看出,政府絕非沒有看見資產(chǎn)的泡沫,而是在資產(chǎn)泡沫和經(jīng)濟(jì)增長的兩者相較中,取其大者,暫且不出臺過度緊縮以至于妨礙經(jīng)濟(jì)增長的政策。
這樣的政策包括二套房政策等專門針對樓市的專項(xiàng)政策,還包括收緊貨幣政策此類宏觀政策。收緊貨幣政策的結(jié)果是,通脹預(yù)期沒有了,投資客的購房熱情將受到極大打壓;寬松信貸沒有了,剛性需求的購房者的購購力也會受到一定沖擊;開發(fā)商天價(jià)拿地的激情和捂盤惜售的算盤更沒有了,因?yàn)樗麄兊綍r(shí)需要關(guān)心的就不再是房價(jià)能賣多高,而是資金鏈會不會斷裂。只是這一切的發(fā)生有一個(gè)前提:經(jīng)濟(jì)需要強(qiáng)勢復(fù)蘇,不再依靠貨幣政策“輸血”和龍頭產(chǎn)業(yè)———房地產(chǎn)的“救駕”。
“房價(jià)在2010年與實(shí)體經(jīng)濟(jì)掛鉤?!边@是受訪者經(jīng)常跟記者提到的句話。這句話的邏輯是:經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,房價(jià)才有希望跌。
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