截至今年11月底，上海的商品房成交總量剛剛突破了1100萬平方米，與2008年的成交量基本相當，較2009年的2300萬平方米萎縮一半，市場的低迷可見一斑。對于來年，筆者認為同樣不容樂觀。 　　頭先，全球通脹將引發(fā)貨幣、財政政策的全面收緊，這將導致大多數(shù)開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力加快項目上市步伐，增加市場供應量，同時加大促銷力度，強化銷售回籠資金的速度。近期，管理層果斷啟動緊縮的貨幣政策正是應對貨幣戰(zhàn)爭的重大舉措?？梢韵胍姡髂晡覈鵁o論是財政政策還是貨幣政策都將不可避免地繼續(xù)收緊。貨幣和財政政策的收緊，受影響的是房地產開發(fā)企業(yè)的資金鏈。在銀行貸款、股市融資被全面掐死的情況下，大多數(shù)房企將不得不更多依賴銷售回款緩解資金壓力，尤其是大型上市房企，在巨大的資金壓力面前，加大項目推盤速度、加快資金回籠速度將成為頭選。2011年或將成為真正的資金年，筆者甚至認為，明年一季度，較早在春節(jié)前后，大型上市企業(yè)必將掀起新一輪促銷大戰(zhàn)，實際意義上的價格調整可能接踵而至。 　　其次，近年來房地產市場的火熱已經擠壓大量實業(yè)資本從各種渠道進入房地產領域。要推動實體經濟的持續(xù)健康運行，就必須將實業(yè)資本從房地產等投資領域里重新擠出來，并迫使其回流實體經濟。因此，筆者相信，未來一年內在宏觀調控未達預期的情況下，針對房地產行業(yè)的調控政策不僅不會放松，并且可能繼續(xù)加碼。 　　較后，筆者認為，新增供應的產品結構將成為市場的一個變量，市場可能呈現(xiàn)商品房成交均價繼續(xù)高位盤整，但成交量卻繼續(xù)萎縮的極寒狀態(tài)。目前市場存量約700萬平方米，根據我們的市場監(jiān)測，明年市場的新增供應也就在1500萬平方米左右，市場的供應總量已經接近了2009年的市場峰值，在大幅萎縮的需求面前，供過于求將不可避免。同時，不可忽視的是這些新增供應絕大部分都是2009年市場的地王項目。在高企的成本面前，產品的高端化趨勢將不可避免，未來必然會出現(xiàn)高端項目扎堆的情況，市場供求關系將因供應結構發(fā)生嬗變，出現(xiàn)高端產品嚴重的供過于求、中低端物業(yè)繼續(xù)供不應求的局面。這將導致市場成交均價因為成交結構的緣故呈現(xiàn)虛假的持續(xù)高位盤整，而實際價格卻在走低，且成交量繼續(xù)下滑的狀況。

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