在今年樓市形勢嚴峻、調(diào)控沒有放松的預期之下，恒 大、中海外、保利等大型房企的高管普遍表示，今年的銷售目標和去年持平或者略有增長。

　　大型房企對今年樓市行情普遍看淡，這是房地產(chǎn)行業(yè)2008年以來從來沒有出現(xiàn)過的情形。今年1月份標桿房企的銷售已經(jīng)出現(xiàn)端倪。1月，萬科實現(xiàn)122億銷售，同比下滑大約4成。廣發(fā)證券分析師認為，1月銷售數(shù)據(jù)大部分來自去年12月簽約數(shù)據(jù)的滯后。如果剔除這類因素，估計萬科1月銷售同比和環(huán)比下滑幅度都在50%以上。龍頭房企中海外主席孔慶平說，今年主要的銷售指標、開工指標等都和去年一樣。預計，今年樓市成交量將會繼續(xù)下跌。在看淡樓市行情的同時，龍頭房企拿地的動作也更加謹慎。萬科聲稱"寧可少拿、也不錯拿"，往年拿地十分積極的金地集團，也對投資節(jié)奏和方向都做出了適當調(diào)整。經(jīng)濟之聲特約評論員、中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰對此作出了分析和評論。

　　內(nèi)憂外患致樓市受挫

　　銷售目標集體下沉，拿地策略更加謹慎。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，今年樓市不容樂觀。今年樓市究竟會受到哪些因素的影響?

　　陳云峰：我覺得主要是四個因素：，政府這段時間實行了嚴厲的“三限”，在房地產(chǎn)行業(yè)實行限購、限貸和限價，對整個房地產(chǎn)行業(yè)是控制的狀態(tài);

　　，整個房地產(chǎn)行業(yè)的庫存還是在大量增加，這樣就占壓了大量的資金。北京現(xiàn)在庫存量已經(jīng)達到13萬套，在通州區(qū)域這些庫存能夠賣到五年的時間，這也是影響房地產(chǎn)行業(yè)制定較高目標的一個原因;

　　第三，資金確實太緊了，不光是開發(fā)貸款國家嚴格限制，包括按揭貸款也是嚴格限制的，上周國家才恢復了對頭套購房的利率下調(diào)到基準利率，對房地產(chǎn)行業(yè)雪上加霜;

　　第四，現(xiàn)在的拆遷非常難，拆遷難地價就上升，2011年130個城市有900多塊地流拍了，但是地價反倒同比上升了6%。綜上所述，這四個原因是開發(fā)商下調(diào)銷售目標包括拿地的主要原因。既有政策的緊縮以及資金面的缺乏等外部因素，也有庫存的壓力以及拿地方面存在問題等內(nèi)部因素。

　　房企深入布局三四線城市

　　有業(yè)內(nèi)人士預計調(diào)控不放松，短期市場是難以回升的，很難再出現(xiàn)過去像高達30%甚至是50%的增長，因此那些不能夠完成銷售目標或者業(yè)績出現(xiàn)負增長房企，可能會更加傾向于三四線城市進行布局，房企深入布局三四線城市的策略，能不能夠填補一線城市成交量下跌產(chǎn)生的這種空白?

　　陳云峰：我覺得不光是在一線城市拿地困難的企業(yè)走到了三四線城市，實際上萬保招金，萬科、招商、保利、金地這些一線的大型的上市公司，也已經(jīng)都走到了三四線城市來布局了，原因也是幾個方面。，一二線的市場趨向于相對飽和，而且房價太高了，像現(xiàn)在北京的一手房的房價還是在一萬八九，二手房還是在兩萬以上，確實脫離了老百姓的購購力，逼得這些企業(yè)走到了三四線城市。

　　，樓市限購都是在一二線城市，因為房地產(chǎn)行業(yè)主要是在一二線城市發(fā)燒，這些城市也都被國家列入了限購的范圍。但是三四線城市好多是 的，也就是說還是有市場的，所以這個也是大家主動的走到這里的一個原因。

　　第三，比較敏感的原因就是市場的因素，在三四線城市大多是硬性需求，老百姓拆遷了或者需要結(jié)婚購房，硬性的需求占得比重還是偏大，這個和一二線城市投資性需求比較偏大形成了一個鮮明的反差。這些需求都是健康的，所以這樣三四線城市大家比較看好。

　　政策、資金、庫存三大因素致樓市難言樂觀

　　今年房地產(chǎn)行業(yè)資金面緊張的局面暫時不會改變，那么房價下降的預期是不是也會更加的強烈?

　　陳云峰：實際上真正能夠逼著開發(fā)商下調(diào)價格的就是資金，由于開發(fā)商的資金現(xiàn)在比較緊張，特別是庫存資金增加，開發(fā)貸款又受到了限制，所以他就要回籠資金，回籠資金就必須以價換量，用降低價格來換取銷售量來增加流動資金的增加，所以2012年的房價在開發(fā)商集體的資金鏈緊張的情況下，下降應該是共識，只不過是一二三線城市大家由于區(qū)位的不同略有區(qū)別而已。

　　但是我覺得不能完全地填補一二線城市成交量下跌產(chǎn)生的空白，但是這或許是開發(fā)商能夠規(guī)避整個的市場風險，而且要必須再發(fā)展的一個救市的主要舉措。

　　經(jīng)濟之聲特約評論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，政策、資金、庫存三大因素，決定了今年樓市難言樂觀，預計全年市場總體形勢將略差于去年，全國新建商品住宅成交均價將比去年下跌不超過5%。中投證券分析師李少明表示，近期的房企購地行為并不能說明拿地策略發(fā)生轉(zhuǎn)變。很多企業(yè)的拿地是因為恰好有合適的地塊，在公司現(xiàn)金流允許的情況下，開發(fā)商作出了拿地的舉動。這樣的拿地行為不能說明房企拿地策略發(fā)生變化。國泰君安分析認為，土地市場走弱的趨勢確立，部分地方政府財政壓力明顯加大。政府為促進土地成交，預計土地市場溢價率下降。土地市場的持續(xù)冷清將對房價的下降形成影響。另有業(yè)內(nèi)人士認為，土地市場的博弈還將持續(xù)。對于去年擴張放緩而且現(xiàn)金流充裕的公司而言，今年或許會出現(xiàn)值得把握的機會。而對于那些擴張過快、資金鏈持續(xù)緊張的公司來講，保持一個健康的現(xiàn)金流顯然比購置土地更重要。

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