據(jù)時代周報報道，炎炎夏日，冷清許久的樓市也似乎發(fā)出趨強的熱力，市場陷于冷暖交際的迷茫期。中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)較新公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，6月全國100個城市(新建)住宅平均價格為8688元／平方米，環(huán)比上漲0.05%，結(jié)束了自去年9月以來連續(xù)9個月環(huán)比下跌的態(tài)勢。久違的排隊購房、開盤售罄現(xiàn)象又在武漢、深圳、南京等地上演，上海出人意料地再現(xiàn)“量價齊升”。

　　百城均價環(huán)比上揚

　　據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)公布的“百城價格指數(shù)”，2012年6月，百城住宅平均價格環(huán)比5月上漲城市數(shù)量為45個，仍有55個城市環(huán)比下跌，但下跌城市比5月減少了18個。其中，北京6月房價漲幅居，樣本樓盤平均價格為22930元/平方米，環(huán)比漲2.29%。上海同比上漲0.65%，深圳上漲0.8%。

　　從同比看，全國100個城市住宅均價繼續(xù)下跌，跌幅為1.90%，比上月擴大0.37個百分點。不過，較之于環(huán)比，6月100個城市的住宅平均價格實現(xiàn)了連續(xù)9個月下跌后頭次上漲。

　　不過，另有數(shù)據(jù)更為搶眼。上海德佑地產(chǎn)研究提供給本報的數(shù)據(jù)顯示，2012年6月上海商品住宅成交面積為102.1萬平方米，環(huán)比上漲26.6%，同比上漲30.7%。該數(shù)據(jù)不僅接近五年來月均成交量107萬平方米，更創(chuàng)下了2011年2月以來月度成交量新高。6月商品住宅均價24071元/平方米，環(huán)比上漲7.2%，同比上漲11.0%。這一價格，僅次于歷史較高月成交均價24176元/平方米。

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟判斷，從近三個月成交數(shù)據(jù)來看，上海樓市呈現(xiàn)出明顯的“量價齊升”現(xiàn)象。單看6月的成交情況，可以確信樓市已現(xiàn)“回暖”。

　　而據(jù)新華社報道，北京6月份房產(chǎn)銷量也增加10.5%，達到25602套。這個數(shù)字較上年同期增加50.6%。

　　房產(chǎn)中介也感受到了市場之“暖”。上海浦東新區(qū)臨沂路上，短短一百多米內(nèi)密布18家中介門店。前幾月，門可羅雀，鮮有人光顧，有兩家撐不住，歇了業(yè)。但這幾天，門店明顯熱鬧起來，有意購房者又絡(luò)繹登門，歇業(yè)的中介也恢復營業(yè)。“目前掛牌價與前段時間基本沒變化，只是折扣相比之下要小一些。在這個地段，想購房的主要是三種人，一種是結(jié)婚購房，二是外地人想在上海安家，此外也有一些改善型需求，投資客很少。但現(xiàn)在很多人都還很猶豫，看不清房價走勢，處于一種迷茫狀態(tài)，真正下單者較少。”一家中介經(jīng)理陳先生告訴時代周報。

　　來為兒子看婚房的黎洪俊，就明顯地舉棋不定。“看政府的強硬表態(tài)，還是要抑制房價，但現(xiàn)在看看，房價似乎又已開始發(fā)力。到底是漲還是跌，把握不住??！”

　　較新的政府表態(tài)，是在本月7日。國務(wù)院總理 在江蘇省常州市調(diào)研時強調(diào)，必須堅定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機投資性需求作為一項長期政策。促進房價合理回歸，決不能讓房價反彈。

　　7月4日，《人民日報》發(fā)表社論稱，樓市的全面回暖，或許已是不爭的事實。樓市調(diào)控不僅是少數(shù)人和少數(shù)地方的利益問題，房地產(chǎn)調(diào)控，任務(wù)仍未完成，不能放松，更不能反復。

　　而在6月一周之內(nèi)，銀監(jiān)會、央行、發(fā)改委和住建部也都紛紛表態(tài)，澄清市場關(guān)于調(diào)控要放松的傳言，重申要堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖。

　　“不僅購房者迷茫，我們也很迷茫，各方博弈，信息矛盾，形勢曖昧，不可預(yù)測。”中介陳先生稱。

　　高端樓盤重現(xiàn)投機客

　　在一線城市，房地產(chǎn)市場自3月起已然復蘇，成交量明顯回升。以上海為例，同策咨詢研究數(shù)據(jù)顯示，3月市場成交量已達79.89萬平方米，約比2月的40.32萬平方米翻了一番。4月略有回落，為61.09萬平方米，但5月又上升至80.63萬平方米，到6月更是突破百萬平方米。

　　不過，據(jù)業(yè)內(nèi)人士觀察，目前上海住宅均價的上升，主要還是受高端樓盤成交活躍拉動。僅6月，均價達38135元/平方米的中海紫御豪庭即成交199套，共5萬余平方米，而均價高達63970元/平方米的海珀也成交了72套，共1.8萬平方米。高端樓盤的表現(xiàn)，不僅拉升6月全市成交均價，也將上半年的成交均價上提至22563元/平方米。

　　“除豪宅之外的樓盤，從5月開始價格也有回升。開發(fā)商之前普遍降價10%，但現(xiàn)在，降幅正在減小。舉個例子，上海嘉定新城的樓盤，原先均價在一萬七八，去年底到今年一季度，價格較低到達一萬三四，現(xiàn)在又漲到了一萬五六。量變正在演變成價變。”中國房地產(chǎn)信息集團研究總監(jiān)薛建雄告訴時代周報。

　　也有不那么樂觀者。中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜則對時代周報表示，目前樓市還只能說基本穩(wěn)定，回暖與否尚難定論。從廣州看，6月份高端樓盤銷售增加，也會拉動住宅均價有大幅上漲，可能會創(chuàng)歷史新高，但真實的狀況并沒有數(shù)據(jù)顯示的那么樂觀。“7月以來，廣州賣得好的樓盤，仍是以促銷減價盤為主，并沒有出現(xiàn)量價齊升的盤。接連兩次的降息和其他有關(guān)政策，被認為是房市利好，但背后折射出整個實體經(jīng)濟不理想的局面，經(jīng)濟不好，房地產(chǎn)同樣受拖累，因此，樓市狀況還需繼續(xù)觀察。我個人認為，在10月份還會有一輪的降價促銷，那時候價格才會到底部，真正穩(wěn)定下來。”

　　 地產(chǎn)分析師顧海波也認為，樓市目前遠未見底。一個月內(nèi)兩輪降息，包括各地“微調(diào)”樓市的一些舉措，被認為是此輪樓市向好的重要原因。“實際上政策是在放松，比如不少地方放寬普通住宅標準，提高公積金貸款額度，頭套房貸款利率也從去年的基準利率，到今年3月重新執(zhí)行8.5折利率，加上央行降息，房貸利率實際上已經(jīng)打7折了。各種利好造成了此輪房價的反彈。”薛建雄稱。

　　在獨立經(jīng)濟學家、玫瑰石顧問公司董事謝國忠看來，降息無疑是一種刺激房地產(chǎn)的信號，而這一輪樓市之所以形成“小陽春”，在于很多地方限購令實際上已失效，花幾萬元即可搞定，變成了一種購房成本。另外，隨著一批信托產(chǎn)品到期，流出的資金不敢再做高利貸，也進入房市，形成投機需求。據(jù)記者觀察，高端樓盤的集中成交，隱約可見投機客身影。

　　一向看空樓市的謝國忠對此輪回暖并不看好。“新華社數(shù)據(jù)稱，2011年房地產(chǎn)在建規(guī)模達到40億平方米左右，銷售僅10億平方米左右，一年就有30億平方米存量，樓市不太可能刺激得起來。調(diào)控過程會有各種各樣的故事，也會出現(xiàn)小陽春。我原來就說，撥價格下來百分之二三十之后，會有一撥小陽春的。房地產(chǎn)調(diào)控就是這樣，一浪一浪。”

　　后市難言樂觀向上

　　此輪回暖，是否意味樓市已揖別冬天，然后房價將昂揚向上？對此，業(yè)內(nèi)人士多不敢樂觀預(yù)言。

　　“年內(nèi)還會在底部盤整一段時間。成交量的回暖，要傳導到開發(fā)商擴大再生產(chǎn)，需要三到六個月時間。而成交量能否持續(xù)回暖，還需觀察，因為調(diào)控尚在繼續(xù)，會時不時為市場降溫。在限購、限貸還沒取消的情況下，市場成交不會有大的反彈，價格應(yīng)該也不會大漲。但隨著成交量回升，價格下跌的動力也在逐漸消失。”同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉告訴時代周報。

　　而社科院金融研究所研究員易憲容表示，房價進一步回調(diào)是中國經(jīng)濟恢復可持續(xù)增長的必要條件。擠出房地產(chǎn)泡沫、讓百姓可以消費得起住房，是政府實現(xiàn)促進內(nèi)需目標的先進途徑，這樣中國未來10到20年才能維持增長勢頭。

　　事實上，房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整通道中。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，前5個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資2.2萬億元，同比增長18.5%，增速比前4個月回落0.2個百分點，而2010年5月，房地產(chǎn)投資增速是38.2%。另外，開發(fā)商拿地熱情也繼續(xù)走低。前5個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1.4億平方米，同比下降18.7%。新開工面積也連續(xù)負增長，前5個月，房屋新開工面積7.3億平方米，下降4.3%，降幅比1-4月份擴大0.1個百分點。

　　“大多數(shù)指標都處于同比負增長狀態(tài)，因此，整體樓市尤其是開發(fā)商資金面相對緊張的基本面并沒有改變，還難說會形成‘購漲不購跌’的市場局面。”張宏偉表示。

　　某些地產(chǎn)界人士對這些指標則有另一種解讀，認為會造成后市住宅供應(yīng)緊張，從而拉升價格。任志強即大膽預(yù)言，明年3月，房價可能上漲。

　　但他們可能忽略了庫存量這一重要指標。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院較新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至5月底，全國13個典型城市的樓市庫存總量為78萬套，與去年同期相比增加17.82萬套，上漲29.6%，處于高位。

　　“這兩個月庫存量有所下降，但接下來新的項目也會陸續(xù)上市，會抵消房企的庫存消化率。目前整體的供應(yīng)量仍然是供大于求，換言之，房價仍然有穩(wěn)定和下行的空間。”黃韜告訴時代周報。

　　而在張宏偉看來，一段時間內(nèi)開發(fā)商拿地較少，也難說會影響未來的市場供應(yīng)。“大開發(fā)商一般有土地儲備計劃，比如萬科，有4000多萬平方米的土地儲備，而它去年的銷售面積在1000萬平方米左右，土地能支持四年的銷售量。而小企業(yè)拿地與否，對市場基本面的影響不大。總之，市場供應(yīng)應(yīng)該不會短缺。”

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