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百城樓市乍暖還寒 高端樓盤重現(xiàn)投機客
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 670 次
據(jù)時代周報報道,炎炎夏日,冷清許久的樓市也似乎發(fā)出趨強的熱力,市場陷于冷暖交際的迷茫期。中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)較新公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,6月全國100個城市(新建)住宅平均價格為8688元/平方米,環(huán)比上漲0.05%,結(jié)束了自去年9月以來連續(xù)9個月環(huán)比下跌的態(tài)勢。久違的排隊購房、開盤售罄現(xiàn)象又在武漢、深圳、南京等地上演,上海出人意料地再現(xiàn)“量價齊升”。
百城均價環(huán)比上揚
據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)公布的“百城價格指數(shù)”,2012年6月,百城住宅平均價格環(huán)比5月上漲城市數(shù)量為45個,仍有55個城市環(huán)比下跌,但下跌城市比5月減少了18個。其中,北京6月房價漲幅居,樣本樓盤平均價格為22930元/平方米,環(huán)比漲2.29%。上海同比上漲0.65%,深圳上漲0.8%。
從同比看,全國100個城市住宅均價繼續(xù)下跌,跌幅為1.90%,比上月擴大0.37個百分點。不過,較之于環(huán)比,6月100個城市的住宅平均價格實現(xiàn)了連續(xù)9個月下跌后頭次上漲。
不過,另有數(shù)據(jù)更為搶眼。上海德佑地產(chǎn)研究提供給本報的數(shù)據(jù)顯示,2012年6月上海商品住宅成交面積為102.1萬平方米,環(huán)比上漲26.6%,同比上漲30.7%。該數(shù)據(jù)不僅接近五年來月均成交量107萬平方米,更創(chuàng)下了2011年2月以來月度成交量新高。6月商品住宅均價24071元/平方米,環(huán)比上漲7.2%,同比上漲11.0%。這一價格,僅次于歷史較高月成交均價24176元/平方米。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟判斷,從近三個月成交數(shù)據(jù)來看,上海樓市呈現(xiàn)出明顯的“量價齊升”現(xiàn)象。單看6月的成交情況,可以確信樓市已現(xiàn)“回暖”。
而據(jù)新華社報道,北京6月份房產(chǎn)銷量也增加10.5%,達到25602套。這個數(shù)字較上年同期增加50.6%。
房產(chǎn)中介也感受到了市場之“暖”。上海浦東新區(qū)臨沂路上,短短一百多米內(nèi)密布18家中介門店。前幾月,門可羅雀,鮮有人光顧,有兩家撐不住,歇了業(yè)。但這幾天,門店明顯熱鬧起來,有意購房者又絡(luò)繹登門,歇業(yè)的中介也恢復營業(yè)。“目前掛牌價與前段時間基本沒變化,只是折扣相比之下要小一些。在這個地段,想購房的主要是三種人,一種是結(jié)婚購房,二是外地人想在上海安家,此外也有一些改善型需求,投資客很少。但現(xiàn)在很多人都還很猶豫,看不清房價走勢,處于一種迷茫狀態(tài),真正下單者較少。”一家中介經(jīng)理陳先生告訴時代周報。
來為兒子看婚房的黎洪俊,就明顯地舉棋不定。“看政府的強硬表態(tài),還是要抑制房價,但現(xiàn)在看看,房價似乎又已開始發(fā)力。到底是漲還是跌,把握不住??!”
較新的政府表態(tài),是在本月7日。國務(wù)院總理 在江蘇省常州市調(diào)研時強調(diào),必須堅定不移做好調(diào)控工作,把抑制房地產(chǎn)投機投資性需求作為一項長期政策。促進房價合理回歸,決不能讓房價反彈。
7月4日,《人民日報》發(fā)表社論稱,樓市的全面回暖,或許已是不爭的事實。樓市調(diào)控不僅是少數(shù)人和少數(shù)地方的利益問題,房地產(chǎn)調(diào)控,任務(wù)仍未完成,不能放松,更不能反復。
而在6月一周之內(nèi),銀監(jiān)會、央行、發(fā)改委和住建部也都紛紛表態(tài),澄清市場關(guān)于調(diào)控要放松的傳言,重申要堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖。
“不僅購房者迷茫,我們也很迷茫,各方博弈,信息矛盾,形勢曖昧,不可預(yù)測。”中介陳先生稱。
高端樓盤重現(xiàn)投機客
在一線城市,房地產(chǎn)市場自3月起已然復蘇,成交量明顯回升。以上海為例,同策咨詢研究數(shù)據(jù)顯示,3月市場成交量已達79.89萬平方米,約比2月的40.32萬平方米翻了一番。4月略有回落,為61.09萬平方米,但5月又上升至80.63萬平方米,到6月更是突破百萬平方米。
不過,據(jù)業(yè)內(nèi)人士觀察,目前上海住宅均價的上升,主要還是受高端樓盤成交活躍拉動。僅6月,均價達38135元/平方米的中海紫御豪庭即成交199套,共5萬余平方米,而均價高達63970元/平方米的海珀也成交了72套,共1.8萬平方米。高端樓盤的表現(xiàn),不僅拉升6月全市成交均價,也將上半年的成交均價上提至22563元/平方米。
“除豪宅之外的樓盤,從5月開始價格也有回升。開發(fā)商之前普遍降價10%,但現(xiàn)在,降幅正在減小。舉個例子,上海嘉定新城的樓盤,原先均價在一萬七八,去年底到今年一季度,價格較低到達一萬三四,現(xiàn)在又漲到了一萬五六。量變正在演變成價變。”中國房地產(chǎn)信息集團研究總監(jiān)薛建雄告訴時代周報。
也有不那么樂觀者。中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜則對時代周報表示,目前樓市還只能說基本穩(wěn)定,回暖與否尚難定論。從廣州看,6月份高端樓盤銷售增加,也會拉動住宅均價有大幅上漲,可能會創(chuàng)歷史新高,但真實的狀況并沒有數(shù)據(jù)顯示的那么樂觀。“7月以來,廣州賣得好的樓盤,仍是以促銷減價盤為主,并沒有出現(xiàn)量價齊升的盤。接連兩次的降息和其他有關(guān)政策,被認為是房市利好,但背后折射出整個實體經(jīng)濟不理想的局面,經(jīng)濟不好,房地產(chǎn)同樣受拖累,因此,樓市狀況還需繼續(xù)觀察。我個人認為,在10月份還會有一輪的降價促銷,那時候價格才會到底部,真正穩(wěn)定下來。”
地產(chǎn)分析師顧海波也認為,樓市目前遠未見底。一個月內(nèi)兩輪降息,包括各地“微調(diào)”樓市的一些舉措,被認為是此輪樓市向好的重要原因。“實際上政策是在放松,比如不少地方放寬普通住宅標準,提高公積金貸款額度,頭套房貸款利率也從去年的基準利率,到今年3月重新執(zhí)行8.5折利率,加上央行降息,房貸利率實際上已經(jīng)打7折了。各種利好造成了此輪房價的反彈。”薛建雄稱。
在獨立經(jīng)濟學家、玫瑰石顧問公司董事謝國忠看來,降息無疑是一種刺激房地產(chǎn)的信號,而這一輪樓市之所以形成“小陽春”,在于很多地方限購令實際上已失效,花幾萬元即可搞定,變成了一種購房成本。另外,隨著一批信托產(chǎn)品到期,流出的資金不敢再做高利貸,也進入房市,形成投機需求。據(jù)記者觀察,高端樓盤的集中成交,隱約可見投機客身影。
一向看空樓市的謝國忠對此輪回暖并不看好。“新華社數(shù)據(jù)稱,2011年房地產(chǎn)在建規(guī)模達到40億平方米左右,銷售僅10億平方米左右,一年就有30億平方米存量,樓市不太可能刺激得起來。調(diào)控過程會有各種各樣的故事,也會出現(xiàn)小陽春。我原來就說,撥價格下來百分之二三十之后,會有一撥小陽春的。房地產(chǎn)調(diào)控就是這樣,一浪一浪。”
后市難言樂觀向上
此輪回暖,是否意味樓市已揖別冬天,然后房價將昂揚向上?對此,業(yè)內(nèi)人士多不敢樂觀預(yù)言。
“年內(nèi)還會在底部盤整一段時間。成交量的回暖,要傳導到開發(fā)商擴大再生產(chǎn),需要三到六個月時間。而成交量能否持續(xù)回暖,還需觀察,因為調(diào)控尚在繼續(xù),會時不時為市場降溫。在限購、限貸還沒取消的情況下,市場成交不會有大的反彈,價格應(yīng)該也不會大漲。但隨著成交量回升,價格下跌的動力也在逐漸消失。”同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉告訴時代周報。
而社科院金融研究所研究員易憲容表示,房價進一步回調(diào)是中國經(jīng)濟恢復可持續(xù)增長的必要條件。擠出房地產(chǎn)泡沫、讓百姓可以消費得起住房,是政府實現(xiàn)促進內(nèi)需目標的先進途徑,這樣中國未來10到20年才能維持增長勢頭。
事實上,房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整通道中。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),前5個月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資2.2萬億元,同比增長18.5%,增速比前4個月回落0.2個百分點,而2010年5月,房地產(chǎn)投資增速是38.2%。另外,開發(fā)商拿地熱情也繼續(xù)走低。前5個月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1.4億平方米,同比下降18.7%。新開工面積也連續(xù)負增長,前5個月,房屋新開工面積7.3億平方米,下降4.3%,降幅比1-4月份擴大0.1個百分點。
“大多數(shù)指標都處于同比負增長狀態(tài),因此,整體樓市尤其是開發(fā)商資金面相對緊張的基本面并沒有改變,還難說會形成‘購漲不購跌’的市場局面。”張宏偉表示。
某些地產(chǎn)界人士對這些指標則有另一種解讀,認為會造成后市住宅供應(yīng)緊張,從而拉升價格。任志強即大膽預(yù)言,明年3月,房價可能上漲。
但他們可能忽略了庫存量這一重要指標。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院較新統(tǒng)計數(shù)據(jù),截至5月底,全國13個典型城市的樓市庫存總量為78萬套,與去年同期相比增加17.82萬套,上漲29.6%,處于高位。
“這兩個月庫存量有所下降,但接下來新的項目也會陸續(xù)上市,會抵消房企的庫存消化率。目前整體的供應(yīng)量仍然是供大于求,換言之,房價仍然有穩(wěn)定和下行的空間。”黃韜告訴時代周報。
而在張宏偉看來,一段時間內(nèi)開發(fā)商拿地較少,也難說會影響未來的市場供應(yīng)。“大開發(fā)商一般有土地儲備計劃,比如萬科,有4000多萬平方米的土地儲備,而它去年的銷售面積在1000萬平方米左右,土地能支持四年的銷售量。而小企業(yè)拿地與否,對市場基本面的影響不大。總之,市場供應(yīng)應(yīng)該不會短缺。”
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