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樓市“暗流涌動”:調(diào)控能否再出“政策利器”?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 586 次
“新華視點”記者近日采訪發(fā)現(xiàn),與此前有所不同,近期一些政府部門對樓市表態(tài)不約而同:堅決將調(diào)控進行到底。部分人士甚至表示:寧不要“金九銀十”,也要將房價穩(wěn)住。人們關注的是,調(diào)控能否再出“政策利器”? ·相關新聞
媒體密集發(fā)文就樓市輪調(diào)控表態(tài)
接下來特別是在“金九”頭兩周樓市確實顯現(xiàn)出量價齊升態(tài)勢的時候,新華社密集發(fā)文強硬否認樓市“回暖”,同時嚴厲指責“樓市調(diào)控會影響經(jīng)濟增長”的論調(diào)別有用心,這樣罕見的密集發(fā)文和強硬語氣意味深長。
目前“回暖”屬于什么性質?
“北京樓市成交量暴漲”、“廣州驚現(xiàn)‘日光盤’”、“福州又有人通宵排隊”……近段時間,蟄伏的樓市又開始躁動,真假難辨的消息層出不窮,不斷刺激著市場的神經(jīng)。
如何看待當前樓市的“回暖”?是曇花一現(xiàn),還是重回升勢?
一個顯而易見的事實是,經(jīng)歷了半年調(diào)控,樓市累積的剛性需求,如臨近開學、結婚集中期等,有些確實開始釋放,部分熱點城市樓盤的成交量開始上升。
8月,廣州市十區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價為12056元/平方米,同比上升16%。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,全國商品房8月銷售面積6886萬平方米,雖然同比下降10.1%,但環(huán)比7月上升了6.5%。
中原地產(chǎn)的高端分析師認為,市場近來有所活躍,與政策的短暫“靜默”、部分樓盤的促銷,以及需求“試探性入市”有關。當然,其中也不乏開發(fā)商等利用即將到來的“金九銀十”,給低迷的樓市打氣,“人造回暖”也曾在以前的調(diào)控中反復上演。
以上海為例,中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,8月份該市新建住房銷售面積為13.96萬平方米,環(huán)比7月份增加了30.9%,但同比下降41.9%。
多年研究內(nèi)地樓市的房地產(chǎn)專家蔡為民統(tǒng)計了一熱點城市,“目前在售的樓盤約有650個,其中降價的約有110個,漲價的有10-20個,其余價格大致不變,一小部分是‘試探性漲價’?!?p>少數(shù)高端樓盤市場活躍的背后,是嗅覺靈敏的投資客的回潮。僅有剛性需求,房價保持穩(wěn)定;若涌進過量投資投機性需求,房價將會受到?jīng)_擊,這是基本的市場邏輯。
黨校研究員曾業(yè)松提醒,“回暖是指一種長期向好態(tài)勢的開端,而目前少數(shù)成交量的反彈,只是季節(jié)性表現(xiàn),樓市依然敏感而脆弱。在前期調(diào)控壓力下,從投機者到房地產(chǎn)商,‘寒噤’已過,有的又開始豪賭未來升值預期,暗流涌動。樓市回歸理性,顯然仍需加大調(diào)控,強化執(zhí)行力?!?p>
后市“漲跌”還會有何變數(shù)?
房價是跌是漲?目前兩派觀點分明。“看跌”方認為,隨著調(diào)控持續(xù),下半年的供應量將明顯增加,而房企資金壓力也將加劇,此二者將強化房價下調(diào)的預期。
中原地產(chǎn)研究董事程澐分析,今年季度全國商品住宅新開工面積達到3.77億平方米,新開工面積和銷售面積的差值達14083萬平方米,兩者均為近年來較高。由此可見,未來半年將迎來住宅供應的高潮。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示,今年1至8月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源44363億元,增幅連續(xù)8個月回落。從資金結構看,來自國內(nèi)貸款、定金及預售款等增幅明顯減少,而企業(yè)自籌資金比例大增,上市房企負債率也迅速提高,房企的資金鏈明顯正在收緊。
但另一方面,“看漲”方則認為,房價上漲的“暗火”已經(jīng)點燃。9月份,廣州番禺、上海黃浦江等地塊紛紛創(chuàng)出當?shù)刈≌玫貎r格新高。
“2009年,資本、土地和住宅三市場互推互漲,造成房價飆升;這次調(diào)控對房企的融資渠道已經(jīng)卡緊,但必須提防‘面粉’上漲提升‘面包’漲價預期?!庇缿c房屋公司總經(jīng)理陳史翎說。
此外,樓市供應“結構性失衡”問題還未得到解決,有多個省區(qū)市1至7月份的保障性住房和棚戶區(qū)改造開工率低于全國平均水平,個別地區(qū)開工率只有38%。
華遠地產(chǎn)董事長任志強認為,如果保障房任務能夠完成,至少可以分流20%以上的商品房購購人群,如果保障房看不見,“他們會認為等下去沒有希望,就會重新尋找市場,這樣醞釀的反彈力量是存在的”。
“目前市場調(diào)整的程度,無論離調(diào)控政策本身追求的目標,還是老百姓對調(diào)控效果的預期都還有距離?!敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會副會長朱中一說。
專家指出,熱點城市房價依然高企的數(shù)據(jù)表明,調(diào)控政策在短期內(nèi)雖初見成效,但房地產(chǎn)市場能否健康發(fā)展,仍面臨一定的不確定性,如何穩(wěn)定市場預期,是考驗新一輪調(diào)控是否見成效的重要內(nèi)容。
防報復性上漲應否再出“政策利器”?
眼下,樓市已經(jīng)迎來傳統(tǒng)意義上的銷售旺季,往年的“金九銀十”能否重現(xiàn)?對此,有開發(fā)商宣稱:“下次開盤,至少漲10%?!倍恍狳c城市房地產(chǎn)管理部門人士則表態(tài):“我們有足夠的政策‘子彈’,寧愿不要‘金九銀十’,也不能讓房價報復性上漲!”
上海近日實施相關規(guī)定,對高價位樓盤的入市進行更嚴的行政監(jiān)管:對高價位樓盤的銷售方案進行“復核”,禁止“坐地售價”。
“不希望地價和房價過高,也不希望二者漲幅過大。”上海市房管局副局長龐元說。國內(nèi)一些知名銷售策劃機構近日也在釋放信號:高價位樓盤此時入市,“不合時宜”。
控制高價樓盤入市,畢竟只是“權宜之計”。中國房價連漲幾年,其間還經(jīng)歷了兩輪嚴厲調(diào)控,但房價如皮球一般“越拍越高”,殷鑒不遠,此輪樓市調(diào)控如何從根本上打破“屢調(diào)屢漲”怪圈?
頭先,繼續(xù)從嚴管住“銀根”。在購購端,要保持抑制投資投機性需求的高壓態(tài)勢。記者了解到,近期房價一度暴漲的京津冀市郊房貸政策進一步收緊,部分“虛漲”的房價隨即下跌。在開發(fā)端,除對銀行貸款、資本市場融資等渠道要繼續(xù)嚴控之外,對預售資金的監(jiān)管也亟待加強。
其次,確?!懊娣邸焙汀懊姘钡某渥愎?。9月上旬,上海市房管局下發(fā)通知,重申“3萬平方米以下樓盤必須一次性上市預售”等規(guī)定。土地方面,上半年完成情況不容樂觀,一些地區(qū)推地量不過三四成。三季度以后的土地供應壓力加大,對市場影響殊為關鍵。
第三,“問責”程序必須有實質性啟動。今年4月出臺的“國十條”明確提出,“建立考核問責機制”。近期有關部門更已就土地閑置處置不力、保障房建設滯后等問題明確了問責的“時間表”,對此能否“動真格”?當拭目以待。
樓市健康不僅事關經(jīng)濟運行,更是關乎民生的大問題。中國指數(shù)研究院副院長陳晟等多位專家表示,面臨各方角力的博弈,近期房產(chǎn)稅等二次調(diào)控話題再次引起高度關注。新添政策利器,鞏固既有調(diào)控成果,反映了市場對樓市調(diào)控的更多期待。
(作者:陳芳、葉鋒)
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