疏通地方建設(shè)部門調(diào)整容積率規(guī)劃，曾是不少房地產(chǎn)商走出困境、甚至確保盈利的絕招，不過，這種 “常規(guī)做法”的操作空間越來越小。 　　本報(bào)獲悉，今年1月1日起實(shí)施的 《城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法》將對地方政府隨意修改房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃亮起紅燈。該辦法對容積率調(diào)整等規(guī)劃指標(biāo)管理作出了更為嚴(yán)格的規(guī)定。 　　該辦法規(guī)定，經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃具有法定效力,任何單位和個(gè)人不得隨意修改。如要修改，則必須經(jīng)過專題論證，征求利害人意見，甚至舉行聽證會，并經(jīng)過原審批機(jī)關(guān)同意。 　　此前，住建部公布了歷經(jīng)一年多時(shí)間整治違規(guī)調(diào)整容積率行動的處理結(jié)果，全國2150個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在這種現(xiàn)象。 　　住建部政策研究副主任王玨林對本報(bào)記者稱， “房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整規(guī)劃是非常常見的事，這也是一些開發(fā)商敢冒著風(fēng)險(xiǎn)高價(jià)拿下地王的原因所在”。 　　2010年末，年度出讓計(jì)劃尚未完成的城市大規(guī)模集中推地，令各地土地市場再續(xù)火爆， “地王”身影也相繼頻出，而此時(shí)距新 “國十條”出臺尚不足三個(gè)月。 地王騰挪 　　據(jù)本報(bào)記者了解，此次對違規(guī)調(diào)整容積率問題的專項(xiàng)治理工作由住建部及監(jiān)察部共同組織，在2009年4月份就已啟動，住建部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了 《關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題開展專項(xiàng)治理的通知》 (建規(guī) 〔2009〕53號)。 　　而2010年季度，住建部與監(jiān)察部又組織了對部分地區(qū)專項(xiàng)治理工作的抽查。但原計(jì)劃于第三季度通報(bào)的結(jié)果卻一直拖延至2010年12月24日才正式發(fā)布。 　　根據(jù)當(dāng)日新聞發(fā)布會上的數(shù)據(jù)，住建部一共排查了98577個(gè)項(xiàng)目，而糾正和處理違規(guī)變更規(guī)劃調(diào)整容積率項(xiàng)目達(dá)到了2150個(gè)。 　　在兩部委啟動此次專項(xiàng)治理工作的2009年4月，正是房地產(chǎn)項(xiàng)目容積率調(diào)整問題較為嚴(yán)重的時(shí)候，部分原因則是與當(dāng)時(shí)市場低迷的狀況有關(guān)。 　　在2007年土地市場行情火爆，創(chuàng)下多個(gè)地王紀(jì)錄之后，突如其來的金融危機(jī)使得國內(nèi)樓市突然陷入低迷，不少2007年的高價(jià)土地項(xiàng)目都一度陷入困境。 　　曾以92億元的價(jià)格拍下長沙新河三角洲地塊的北辰長沙項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)就被退地傳聞所圍繞，而不少項(xiàng)目也較終被政府收回。較知名的莫過于蘇寧環(huán)球退還上海黃浦區(qū)163街坊地塊。 　　退地，對于地方政府與開發(fā)商而言，無疑是一個(gè)雙敗的結(jié)局。由此，一條捷徑產(chǎn)生，那就是“更改容積率”。 　　以北辰長沙項(xiàng)目為例，按照較初拿地時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)，該地塊的成本價(jià)格為3721元/平方米，即便放在2010年上半年，這個(gè)價(jià)格也會對項(xiàng)目盈利形成極大壓力。而在與長沙市反復(fù)溝通之后，該項(xiàng)目規(guī)劃及部分標(biāo)準(zhǔn)較終被調(diào)整，放寬了對頭期投資的要求及標(biāo)準(zhǔn)，并同意北辰方面增加棟樓的規(guī)劃高度。 　　按照新的規(guī)劃，北辰長沙項(xiàng)目的樓面地價(jià)降至1671元/平方米。而為補(bǔ)償北辰方面的拿地?fù)p失，長沙市將項(xiàng)目內(nèi)的市政路網(wǎng)工程承包給北辰。 　　“調(diào)整規(guī)劃，是一件很嚴(yán)肅的事，然而，這種情況在一些城市屢屢發(fā)生，一旦開發(fā)商無力開發(fā)，只要把規(guī)劃用途調(diào)整為綠地或其他公益用地，就不會虧本，這在一些城市成了房地產(chǎn)業(yè)的公開秘密?！敝袊嗣翊髮W(xué)公共管理學(xué)院副院長嚴(yán)金明如此評價(jià)稱。 　　住建部城鄉(xiāng)規(guī)劃司司長孫安軍也表示，存在 “地方政府和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門從地方、部門利益出發(fā)擅自批準(zhǔn)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率”的現(xiàn)象。 新的風(fēng)波 　　盡管住建部處理違規(guī)調(diào)整容積率的2150個(gè)項(xiàng)目，在排查的98577個(gè)項(xiàng)目中所占比例極小。但在兩部委展開專項(xiàng)治理的同時(shí)，由于規(guī)劃變更而引起的風(fēng)波在2010年卻越來越多。 　　2010年1月，北京廣渠門15號地得主方興地產(chǎn)申請調(diào)整規(guī)劃，因爭議頗多而被否。2010年3月，雅居樂廣州科學(xué)城地王從55米拔高至100米、建筑面積提高80%。 　　此后，萬科北京長陽鎮(zhèn)項(xiàng)目申請調(diào)整規(guī)劃并獲得批準(zhǔn)，其中03地塊建筑控制高度由45米調(diào)整為60米，容積率由2.0調(diào)整為2.49；04地塊建筑控制高度由60米調(diào)整為80米，容積率由2.2調(diào)整為2.41。 　　而剛剛完成出讓的北京CBD六幅地塊，其容積率也比2009年出讓時(shí)有了大幅度的提高。而容積率可能影響到的一個(gè)結(jié)果是，此次CBD六幅地塊的較終樓面價(jià)格，均在兩萬元每平方米左右，對比周邊項(xiàng)目四五萬元每平方米的售價(jià)，可以說是相當(dāng)?shù)汀? 　　有業(yè)內(nèi)人士稱，2010年部分項(xiàng)目容積率調(diào)整的原因與對于地方穩(wěn)定房價(jià)的要求有關(guān)系。 　　在2010年12月29日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住建部部長姜偉新便稱，住建部將 “適時(shí)會同監(jiān)察部對省、市人民政府穩(wěn)定房價(jià)工作進(jìn)行考核，對政策落實(shí)不到位、工作不得力的，進(jìn)行約談直至追究責(zé)任?！? 　　萬科長陽項(xiàng)目在2010年7月份以13500元/平方米的低價(jià)入市，也被部分輿論指為受益于容積率的調(diào)整。 　　不過，這些項(xiàng)目都經(jīng)過了公示等一套標(biāo)準(zhǔn)程序。 　　事實(shí)上，在住建部的文件里，2010年以來生出好幾起規(guī)劃調(diào)整風(fēng)波的北京，還屬于容積率管理法規(guī)建設(shè)做的比較好的城市。 配套法規(guī) 　　北京市規(guī)劃委、市監(jiān)察局共同制定了 《關(guān)于落實(shí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部 〈關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知〉的意見》，將建設(shè)用地容積率指標(biāo)的調(diào)整程序具體細(xì)化為八大環(huán)節(jié)。而在年初對各地情況進(jìn)行匯總時(shí)，住建部也將北京等七個(gè)省市列為容積率法制建設(shè)的典范。 　　住建部政策研究副主任王玨林也對記者表示，2011年北京容積率調(diào)整事件頗受關(guān)注的原因，也主要在于 “增加了透明度”，因此在客觀上也增多了討論。 　　令人擔(dān)心的在于，孫安軍在12月24日的發(fā)布會上也指出，近一半的省、自治區(qū)、直轄市沒有完成配套法規(guī)的制定工作，房地產(chǎn)開發(fā)中違法違規(guī)建設(shè)、政府有關(guān)部門監(jiān)管不力的問題還不同程度地存在。 　　而在住建部公布治理成果之前，全國土地市場正迎來一場熱潮。11月份，武漢、廣州、溫州等城市相繼出現(xiàn)創(chuàng)紀(jì)錄的地王。進(jìn)入12月份，土地市場的火熱勢頭絲毫不減。國土資源部在12月19日出臺通知，要求各地對溢價(jià)過高的地塊上報(bào)說明情況。 　　從某種意義上，住建部選擇在此刻發(fā)布容積率調(diào)整治理成果，也有著警示的意義。 疏通地方建設(shè)部門調(diào)整容積率規(guī)劃，曾是不少房地產(chǎn)商走出困境、甚至確保盈利的絕招，不過，這種 “常規(guī)做法”的操作空間越來越小。 　　本報(bào)獲悉，今年1月1日起實(shí)施的 《城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法》將對地方政府隨意修改房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃亮起紅燈。該辦法對容積率調(diào)整等規(guī)劃指標(biāo)管理作出了更為嚴(yán)格的規(guī)定。 　　該辦法規(guī)定，經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃具有法定效力,任何單位和個(gè)人不得隨意修改。如要修改，則必須經(jīng)過專題論證，征求利害人意見，甚至舉行聽證會，并經(jīng)過原審批機(jī)關(guān)同意。 　　此前，住建部公布了歷經(jīng)一年多時(shí)間整治違規(guī)調(diào)整容積率行動的處理結(jié)果，全國2150個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在這種現(xiàn)象。 　　住建部政策研究副主任王玨林對本報(bào)記者稱， “房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整規(guī)劃是非常常見的事，這也是一些開發(fā)商敢冒著風(fēng)險(xiǎn)高價(jià)拿下地王的原因所在”。 　　2010年末，年度出讓計(jì)劃尚未完成的城市大規(guī)模集中推地，令各地土地市場再續(xù)火爆， “地王”身影也相繼頻出，而此時(shí)距新 “國十條”出臺尚不足三個(gè)月。

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