疏通地方建設部門調整容積率規(guī)劃，曾是不少房地產商走出困境、甚至確保盈利的絕招，不過，這種“常規(guī)做法”的操作空間越來越小。
　　
　　獲悉，今年1月1日起實施的《城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃編制審批辦法》將對地方政府隨意修改房地產項目規(guī)劃亮起紅燈。該辦法對容積率調整等規(guī)劃指標管理作出了更為嚴格的規(guī)定。

該辦法規(guī)定，經批準的控制性詳細規(guī)劃具有法定效力,任何單位和個人不得隨意修改。如要修改，則必須經過專題論證，征求利害人意見，甚至舉行聽證會，并經過原審批機關同意。
　　
　　此前，住建部公布了歷經一年多時間整治違規(guī)調整容積率行動的處理結果，全國2150個房地產開發(fā)項目存在這種現(xiàn)象。
　　
　　住建部政策研究副主任王玨林對本報記者稱，“房地產項目調整規(guī)劃是非常常見的事，這也是一些開發(fā)商敢冒著風險高價拿下地王的原因所在”。
　　
　　2010年末，年度出讓計劃尚未完成的城市大規(guī)模集中推地，令各地土地市場再續(xù)火爆，“地王”身影也相繼頻出，而此時距新“國十條”出臺尚不足三個月。
　　
　　地王騰挪
　　
　　據(jù)本了解，此次對違規(guī)調整容積率問題的專項治理工作由住建部及監(jiān)察部共同組織，在2009年4月份就已啟動，住建部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關于對房地產開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率問題開展專項治理的通知》(建規(guī)〔2009〕53號)。
　　
　　而2010年季度，住建部與監(jiān)察部又組織了對部分地區(qū)專項治理工作的抽查。但原計劃于第三季度通報的結果卻一直拖延至2010年12月24日才正式發(fā)布。
　　
　　根據(jù)當日新聞發(fā)布會上的數(shù)據(jù)，住建部一共排查了98577個項目，而糾正和處理違規(guī)變更規(guī)劃調整容積率項目達到了2150個。
　　
　　在兩部委啟動此次專項治理工作的2009年4月，正是房地產項目容積率調整問題較為嚴重的時候，部分原因則是與當時市場低迷的狀況有關。
　　
　　在2007年土地市場行情火爆，創(chuàng)下多個地王紀錄之后，突如其來的金融危機使得國內樓市突然陷入低迷，不少2007年的高價土地項目都一度陷入困境。
　　
　　曾以92億元的價格拍下長沙新河三角洲地塊的北辰長沙項目，當時就被退地傳聞所圍繞，而不少項目也較終被政府收回。較知名的莫過于蘇寧環(huán)球退還上海黃浦區(qū)163街坊地塊。
　　
　　退地，對于地方政府與開發(fā)商而言，無疑是一個雙敗的結局。由此，一條捷徑產生，那就是“更改容積率”。
　　
　　以北辰長沙項目為例，按照較初拿地時的標準，該地塊的成本價格為3721元/平方米，即便放在2010年上半年，這個價格也會對項目盈利形成極大壓力。而在與長沙市反復溝通之后，該項目規(guī)劃及部分標準較終被調整，放寬了對頭期投資的要求及標準，并同意北辰方面增加棟樓的規(guī)劃高度。
　　
　　按照新的規(guī)劃，北辰長沙項目的樓面地價降至1671元/平方米。而為補償北辰方面的拿地損失，長沙市將項目內的市政路網工程承包給北辰。
　　
　　“調整規(guī)劃，是一件很嚴肅的事，然而，這種情況在一些城市屢屢發(fā)生，一旦開發(fā)商無力開發(fā)，只要把規(guī)劃用途調整為綠地或其他公益用地，就不會虧本，這在一些城市成了房地產業(yè)的公開秘密?！敝袊嗣翊髮W公共管理學院副院長嚴金明如此評價稱。
　　
　　住建部城鄉(xiāng)規(guī)劃司司長孫安軍也表示，存在“地方政府和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門從地方、部門利益出發(fā)擅自批準變更規(guī)劃、調整容積率”的現(xiàn)象。

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