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整治容積率貓膩 規(guī)劃審批今年難容躲貓貓
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 623 次
疏通地方建設部門調整容積率規(guī)劃,曾是不少房地產商走出困境、甚至確保盈利的絕招,不過,這種“常規(guī)做法”的操作空間越來越小。
獲悉,今年1月1日起實施的《城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃編制審批辦法》將對地方政府隨意修改房地產項目規(guī)劃亮起紅燈。該辦法對容積率調整等規(guī)劃指標管理作出了更為嚴格的規(guī)定。
該辦法規(guī)定,經批準的控制性詳細規(guī)劃具有法定效力,任何單位和個人不得隨意修改。如要修改,則必須經過專題論證,征求利害人意見,甚至舉行聽證會,并經過原審批機關同意。
此前,住建部公布了歷經一年多時間整治違規(guī)調整容積率行動的處理結果,全國2150個房地產開發(fā)項目存在這種現(xiàn)象。
住建部政策研究副主任王玨林對本報記者稱,“房地產項目調整規(guī)劃是非常常見的事,這也是一些開發(fā)商敢冒著風險高價拿下地王的原因所在”。
2010年末,年度出讓計劃尚未完成的城市大規(guī)模集中推地,令各地土地市場再續(xù)火爆,“地王”身影也相繼頻出,而此時距新“國十條”出臺尚不足三個月。
地王騰挪
據(jù)本了解,此次對違規(guī)調整容積率問題的專項治理工作由住建部及監(jiān)察部共同組織,在2009年4月份就已啟動,住建部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關于對房地產開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率問題開展專項治理的通知》(建規(guī)〔2009〕53號)。
而2010年季度,住建部與監(jiān)察部又組織了對部分地區(qū)專項治理工作的抽查。但原計劃于第三季度通報的結果卻一直拖延至2010年12月24日才正式發(fā)布。
根據(jù)當日新聞發(fā)布會上的數(shù)據(jù),住建部一共排查了98577個項目,而糾正和處理違規(guī)變更規(guī)劃調整容積率項目達到了2150個。
在兩部委啟動此次專項治理工作的2009年4月,正是房地產項目容積率調整問題較為嚴重的時候,部分原因則是與當時市場低迷的狀況有關。
在2007年土地市場行情火爆,創(chuàng)下多個地王紀錄之后,突如其來的金融危機使得國內樓市突然陷入低迷,不少2007年的高價土地項目都一度陷入困境。
曾以92億元的價格拍下長沙新河三角洲地塊的北辰長沙項目,當時就被退地傳聞所圍繞,而不少項目也較終被政府收回。較知名的莫過于蘇寧環(huán)球退還上海黃浦區(qū)163街坊地塊。
退地,對于地方政府與開發(fā)商而言,無疑是一個雙敗的結局。由此,一條捷徑產生,那就是“更改容積率”。
以北辰長沙項目為例,按照較初拿地時的標準,該地塊的成本價格為3721元/平方米,即便放在2010年上半年,這個價格也會對項目盈利形成極大壓力。而在與長沙市反復溝通之后,該項目規(guī)劃及部分標準較終被調整,放寬了對頭期投資的要求及標準,并同意北辰方面增加棟樓的規(guī)劃高度。
按照新的規(guī)劃,北辰長沙項目的樓面地價降至1671元/平方米。而為補償北辰方面的拿地損失,長沙市將項目內的市政路網工程承包給北辰。
“調整規(guī)劃,是一件很嚴肅的事,然而,這種情況在一些城市屢屢發(fā)生,一旦開發(fā)商無力開發(fā),只要把規(guī)劃用途調整為綠地或其他公益用地,就不會虧本,這在一些城市成了房地產業(yè)的公開秘密?!敝袊嗣翊髮W公共管理學院副院長嚴金明如此評價稱。
住建部城鄉(xiāng)規(guī)劃司司長孫安軍也表示,存在“地方政府和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門從地方、部門利益出發(fā)擅自批準變更規(guī)劃、調整容積率”的現(xiàn)象。
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