在上一篇文章中，筆者提出了當(dāng)前對房地產(chǎn)調(diào)控為什么會失敗的原因在于缺乏一個明確的調(diào)控目標(biāo)，缺乏衡量這個目標(biāo)的準(zhǔn)確指標(biāo)，更缺乏對房地產(chǎn)調(diào)控的大思路。中國要防止出現(xiàn)各國高速發(fā)展時常常伴隨著的房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生與崩盤的宿命，就要試圖找出一套新的辦法，走出一條新路。(見拙作《應(yīng)把調(diào)控物價的機(jī)制運用到調(diào)控房價上》上海證券報2010年2月11日)

那么，應(yīng)該如何調(diào)控房地產(chǎn)呢？

筆者提出，要用調(diào)控通貨膨脹的方式來調(diào)控房地產(chǎn)的價格。要想對付通貨膨脹一樣，給出一個社會每年所能承受價格變化區(qū)間。在這個區(qū)間內(nèi)，大家相安無事。超過了這個區(qū)間時，就要像對付通貨膨脹一樣，各種措施共用之，全社會共討之。用這樣的方式把房地產(chǎn)泡沫抑制在搖籃之中。

要建立起一套類似調(diào)控通脹一樣的調(diào)控房地產(chǎn)的機(jī)制，頭先就要構(gòu)建一套科學(xué)的房價指標(biāo)體系。如果沒有一套由國家統(tǒng)計局定期發(fā)布的、權(quán)威的消費者物價指數(shù)，即CPI，就根本不可能實行對通貨膨脹的管理。同樣地，對房地產(chǎn)也要建立起一套權(quán)威的、準(zhǔn)確合理的房價指標(biāo)體系。

這套體系頭先是權(quán)威的。不能今天由統(tǒng)計局發(fā)一套指標(biāo)，明天由其他部門再發(fā)一套，后天由發(fā)改委又發(fā)一套指標(biāo)。這套數(shù)據(jù)應(yīng)該是統(tǒng)一的、先進(jìn)的。

更重要的是，這套數(shù)據(jù)應(yīng)該是合理的與準(zhǔn)確的。它是合理的，就是說它一定要反映出各地房地產(chǎn)價格的變化，特別是與基本民生聯(lián)系特別緊密的那部分房地產(chǎn)價格的變化。它是準(zhǔn)確的，就是說它要真實準(zhǔn)確地反映這種變化，指標(biāo)的設(shè)計要有很強(qiáng)的科學(xué)性，有理論支撐，要經(jīng)得起學(xué)界的挑戰(zhàn)。

那么，如何建立這樣一套指標(biāo)呢？筆者在這里只提出幾個原則。

頭先，這個指數(shù)不應(yīng)該像CPI一樣，把各種商品價格都包括在內(nèi)。因為宏觀層面調(diào)控的著眼點應(yīng)該盯住與大眾住房有關(guān)的中低檔房地產(chǎn)，所以這一指標(biāo)包括的只是100平方米(或是90，或是120平方米)以下的，以普通老百姓基本住房為主的房地產(chǎn)價格。

，它應(yīng)該不包括農(nóng)民的房地產(chǎn)。因為這是一個完全不同的市場。一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商品房地產(chǎn)價格可能也不應(yīng)該算入。

第三，它也不應(yīng)該包括那些不能及時上市的、沒有正常交易的房地產(chǎn)，如廉租房、或是限制交易的經(jīng)濟(jì)適用房、低價房等。因為這些房價是被政策所限制，不是真實的市場價格。把它們算進(jìn)去就可能低估了房地產(chǎn)價格的變化。

筆者稱這個指數(shù)為城市基本房價指數(shù)。

第四，當(dāng)然也不排除同時也應(yīng)該建立高端房地產(chǎn)價格指數(shù)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)價格指數(shù)以及其他的什么類別的房地產(chǎn)價格指數(shù)。但是從調(diào)控的角度來看，我們應(yīng)該盯住的是城市基本房價指數(shù)。這個指數(shù)應(yīng)該有全國性的，也有各省市的。

有了這樣的一個權(quán)威的城市基本房價指數(shù)，還要考慮建立另一個重要指標(biāo)，筆者稱之為房價變化容忍度指標(biāo)。就如同對通貨膨脹的調(diào)控一樣，房價指數(shù)在這個指標(biāo)之下，宏觀層面的調(diào)控政策不啟動。而當(dāng)基本房價指數(shù)超過了這個指標(biāo)，宏觀層面的手段，甚至微觀手段就要上了。

筆者建議，這個指標(biāo)頭先要略高于3%-4%的通脹容忍度。，這個指標(biāo)要與城市居民的平均收入增長率掛鉤。當(dāng)收入增長較快時，房價容忍度指標(biāo)可以高一些，反之亦然。第三，這一指標(biāo)應(yīng)該僅與房價的變化有關(guān)，而跟當(dāng)前房價的完全值無關(guān)。也就是說，要承認(rèn)歷史，要承認(rèn)不同城市房價的差別。

有了城市基本房價指數(shù)，有了房價容忍度指標(biāo)，又應(yīng)該如何對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀層面的調(diào)控呢？這個問題太復(fù)雜，一篇文章寫不完，請再聽下回分解。(作者系中國發(fā)展研究基金會副秘書長)

(作者：湯敏)

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