據(jù)中國之聲《新聞縱橫》報道，自從今年4月以來，調(diào)控樓市的重拳頻出，如今樓市新政的發(fā)酵作用已經(jīng)顯現(xiàn)，在北京、上海等一線城市的房產(chǎn)市場，因購方無力支付頭付款、無法貸款等原因產(chǎn)生的違約現(xiàn)象特別多，北京的劉先生就碰到了這樣的“困局”，不過，幸運的是他勝訴了。這個案件也成為樓市新政引發(fā)的解約潮中，起判決開發(fā)商敗訴的案件。

　　據(jù)了解，劉先生和妻子在北京郊區(qū)各有一套房產(chǎn)，今年4月17號，他又看中了通州某項目中的一套房子，并與開發(fā)商簽訂了購房合同，購購了這套高達223萬余元的房產(chǎn)。當天劉先生支付了定金5萬元和預付款5萬元，其余房款采取按揭貸款方式支付。但當天國務(wù)院便出臺遏制房價過快上漲的新政策，規(guī)定對貸款購購第三套及以上住房的，貸款頭付款比例和貸款利率應大幅度提高。4月30號，北京市政府也發(fā)布文件，要求商業(yè)銀行根據(jù)風險狀況暫停發(fā)放購購第三套及以上的住房貸款。

　　這么一來，劉先生感覺無力購購該樓房，因此他向開發(fā)商提出解除合同、退還定金和預付款的要求，但遭到了拒絕。但較終通州法院判決劉先生不構(gòu)成違約，開發(fā)商須全額退款。那么劉先生贏得官司的原因是什么，我們來連線中國政法大學的洪道德教授。

　　主持人：洪教授，在這個案件中，法院判決劉先生不構(gòu)成違約，開發(fā)商須全額退款，那么法院為什么會支持原告的訴訟請求呢？

　　洪道德：因為劉先生后來不能再繼續(xù)履約先進的原因就是因為國家的政策變了，而這個政策變了是合同的雙方他們自己是沒有辦法去預料和防范的。

　　主持人：這是不是叫不可抗力？

　　洪道德：對，屬于不可抗力。這個責任不是任何一方個人的過錯或者說是不太注意造成的，也是他們?nèi)魏我环經(jīng)]有辦法避免的?？偠灾痪湓?，是屬于不能克服的不可抗力的一種客觀原因，也就是說責任就不能歸于任何一方。這樣的情況下，就恢復到原來簽合同之前的狀態(tài)，這樣的話劉先生就有權(quán)力拿回來自己已經(jīng)交給開發(fā)商的定金和預付金。但是話又說回來，開發(fā)商也沒有義務(wù)再給劉先生補預付金和定金擱在他那一段時間的利息，這個不用再付了，總而言之恢復到原來狀態(tài)就可以了。

　　主持人：開發(fā)商方面認為，劉先生沒有按照約定交齊頭付款，現(xiàn)在單方要求解除合同、退還款項，已經(jīng)構(gòu)成嚴重違約，因此無權(quán)要求返還定金。開發(fā)商的這種說法為什么沒有得到法院的支持呢？

　　洪道德：這種說法有點斷章取義。因為劉先生不能履行這次購房的合同不在于他能不能交齊頭付款而在于后面的能不能從銀行按揭，也就是說能不能后續(xù)的貸款他能不能享受到原來的優(yōu)惠政策。如果有原來的優(yōu)惠政策，他就能夠把這個房子，以后就能夠付款；現(xiàn)在如果交了頭付款以后的錢沒有來源了，等于這個合同還是沒有辦法履行。

　　主持人：我們設(shè)想一下如果當時劉先生按照約定交齊頭付款，政策發(fā)生變化以后，他無法再進行后續(xù)的貸款按揭了，那如果再打官司的話，法院是不是還是會判他開發(fā)商退還包括頭付款在內(nèi)的這些款項？

　　洪道德：完全正確，就是這個意思，因為這次政策調(diào)整不是調(diào)整頭付款是調(diào)整后面的貸款。

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