法律解析

　　問(wèn)題一：目前商品房銷(xiāo)售許可證的編號(hào)格式不一，如何從該證判斷樓盤(pán)的性質(zhì)呢？

　　購(gòu)房者在審查商品房銷(xiāo)售許可證時(shí)，應(yīng)該看其編號(hào)。但細(xì)心的購(gòu)房者會(huì)發(fā)現(xiàn)，在目前市場(chǎng)上的商品房銷(xiāo)售許可證編號(hào)格式并不完全統(tǒng)一，有時(shí)會(huì)產(chǎn)生疑問(wèn)：如何從這不同規(guī)格的許可證判斷樓盤(pán)呢？

　　編號(hào)是對(duì)銷(xiāo)售許可證進(jìn)行管理的一種方式。由于商品房的種類(lèi)不盡相同以及與之相應(yīng)的管理變化，相應(yīng)地就體現(xiàn)在許可證的編號(hào)上。從時(shí)間上來(lái)看，較早是區(qū)分內(nèi)外銷(xiāo)分別編號(hào)，即分別為“京房市內(nèi)證字第××號(hào)”或“京房市外證字第××號(hào)”。較早的外銷(xiāo)許可證和內(nèi)銷(xiāo)許可證分別在1994年和1995年頒發(fā)。1998年又推出了經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，對(duì)之單獨(dú)編號(hào)，即“京房售證（經(jīng)）字第××號(hào)”。2002年9月1日起，北京市對(duì)內(nèi)外銷(xiāo)項(xiàng)目實(shí)行并軌，不再區(qū)分內(nèi)外銷(xiāo)許可證，銷(xiāo)售許可證統(tǒng)一編號(hào)為“京房售證字第××號(hào)”。上述編號(hào)都是從1994年、1995年開(kāi)始一直往下排列。2003年起，編號(hào)格式有所改變，按年份和順序進(jìn)行編號(hào)，即為“（2003）京房售證字第××號(hào)”。

　　由于以前申領(lǐng)了商品房許可證的項(xiàng)目很多目前正在銷(xiāo)售，因此，目前在市場(chǎng)上關(guān)于商品房銷(xiāo)售許可證的編號(hào)有上述幾種。購(gòu)房者通過(guò)許可證的編號(hào)可以判斷樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)時(shí)間、樓盤(pán)性質(zhì)。

　　問(wèn)題二：樓書(shū)中只標(biāo)注規(guī)劃許可證的編號(hào)，是否可以？

　　根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，售樓廣告和說(shuō)明書(shū)必須載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號(hào)。在實(shí)務(wù)中，樓書(shū)廣告中一般都標(biāo)有批準(zhǔn)文號(hào)，但實(shí)際這些文號(hào)并非都是商品房銷(xiāo)售許可證號(hào)。除商品房銷(xiāo)售許可證外，主要有以下幾種編號(hào)：1.房屋所有權(quán)證號(hào)，如“京房權(quán)證昌國(guó)字第××號(hào)”；2.國(guó)有土地使用權(quán)證號(hào)，如“京通國(guó)用2002出字第××號(hào)”；3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)，如“延規(guī)建字2002第××號(hào)”；4.建設(shè)用地規(guī)劃許可證號(hào)，如“房規(guī)地字2001第××號(hào)”；5.開(kāi)工許可證號(hào)，如“京開(kāi)字第××號(hào)”；6.其他編號(hào)，如“規(guī)審字第××號(hào)”。

　　上述編號(hào)中，種標(biāo)注是合法的，因?yàn)閺木幪?hào)上可以看出已是現(xiàn)房，并已辦理了房屋所有權(quán)證，不需要辦理商品房銷(xiāo)售許可證即可銷(xiāo)售。而標(biāo)注其他編號(hào)，則可以說(shuō)明該項(xiàng)目尚未獲得商品房銷(xiāo)售許可證，不完全符合銷(xiāo)售條件和銷(xiāo)售程序。

　　實(shí)務(wù)分析

　　案例一：某樓書(shū)中標(biāo)明“五證齊全”字樣和“規(guī)建字第××號(hào)”的編號(hào)

　　通過(guò)其編號(hào)為“規(guī)建字第××號(hào)”一般就可以判斷其并未辦理商品房銷(xiāo)售許可證。因?yàn)槿绻k理了商品房銷(xiāo)售許可證的項(xiàng)目，應(yīng)該都注明銷(xiāo)售許可證的編號(hào)。這既是法律的要求，也是開(kāi)發(fā)商表明項(xiàng)目合法性的必然做法。

　　那為什么會(huì)標(biāo)“五證齊全”呢？因?yàn)椤拔遄C齊全”作為項(xiàng)目合法性的標(biāo)志已經(jīng)家喻戶(hù)曉。標(biāo)明了五證齊全，會(huì)讓購(gòu)房者相信項(xiàng)目的合法性，從而會(huì)慕“證”而去。但實(shí)際上很多購(gòu)房者并不知道到底是哪五證，有的即使知道也不懂如何審查。如果購(gòu)房者提出審查五證的要求，可以隨意拿出五證給購(gòu)房者看，能蒙則蒙。如碰到懂行的購(gòu)房者，則找理由搪塞，比如當(dāng)?shù)匾?guī)定不需要銷(xiāo)售許可證也可銷(xiāo)售等。

　　案例二：某樓書(shū)廣告有“北京市產(chǎn)權(quán)”的字樣和“京通國(guó)用2002劃字第××號(hào)”的編號(hào)

　　這兩個(gè)標(biāo)注相互矛盾，因?yàn)樗^“北京市產(chǎn)權(quán)”，從產(chǎn)權(quán)角度而言將來(lái)是合法的商品房。但除經(jīng)濟(jì)適用房外，商品房的土地使用權(quán)須是出讓。而從該項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)證號(hào)來(lái)看，其土地使用權(quán)為劃撥。而該廣告并未標(biāo)明其為經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，其實(shí)本身亦不是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，不能不讓人生疑。（北京信杰律師事務(wù)所 王是坪）

　　從公積金貸款看合法性（小技巧）

　　如果購(gòu)房者對(duì)于項(xiàng)目的合法性表示懷疑的話(huà)，可以有一個(gè)很簡(jiǎn)單的技巧，即通過(guò)是否能辦理公積金貸款來(lái)判斷（尤其對(duì)期房而言）。辦理公積金貸款時(shí)，必須向公積金出具商品房銷(xiāo)售的合法證件。一般來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售證件齊全的項(xiàng)目，能夠辦理公積金貸款。而銷(xiāo)售證件不全的項(xiàng)目，則一般不能辦理公積金貸款。據(jù)此，購(gòu)房者就可以比較容易判斷項(xiàng)目的合法性了。

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