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二套房三個認(rèn)定版本困擾購房人

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 574 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  王小姐經(jīng)濟(jì)條件好,名下有兩套房產(chǎn)。房產(chǎn)新政來臨后,眼看各部門輪番出臺二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),她卻為自己到底算擁有幾套房發(fā)起了愁:按照銀行的標(biāo)準(zhǔn),她雖然有兩套房,但只有一套是有貸款記錄的,她再購房較多也只能算套房;但按照稅務(wù)部門的標(biāo)準(zhǔn),她卻已是二套房持有者,再購房就要停貸了。

  樓市新政中,由于二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不但涉及到貸款,還涉及到第三套停貸及以后可能進(jìn)一步將出臺的房產(chǎn)稅問題,因此備受各界關(guān)注。但實(shí)際上,目前對二套房的認(rèn)定各有各的說法,而且出入比較大。

  3個認(rèn)定版本,差別很大

  近日,杭州財(cái)政局明確頭套房概念:以家庭為單位,以前有購房、繼承、予等交易記錄的,即使已賣掉,再購套房都不能享受頭次購房契稅優(yōu)惠。也就是說,杭州財(cái)政局關(guān)于二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為交易記錄。只要存在交易記錄,再購房就屬于套。據(jù)中介公司透露,目前這一標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)在實(shí)行了。

  這樣,目前對于二套房的認(rèn)定,市面上就有了3個版本。

  個版本:銀監(jiān)會銀行業(yè)監(jiān)管一部主任楊家才早些時候在解讀二套房概念時強(qiáng)調(diào),二套房以家庭為單位,根據(jù)持有房屋數(shù)量來認(rèn)定;

  個版本,從杭州目前多數(shù)銀行的房貸實(shí)際執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)看,以貸款記錄作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),有過一套貸款記錄的,都計(jì)為二套;沒有貸款記錄,則認(rèn)定為頭套。

  第三個版本:財(cái)政局以購房交稅記錄為準(zhǔn)。

  據(jù)悉,杭州市公積金方面近日也將二套房頭付提高到5成,但二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)尚未出臺?,F(xiàn)在,凡在全國范圍內(nèi)有過商業(yè)貸款記錄的人申請公積金一律暫停貸款,等待細(xì)則出臺。

  由于二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不但涉及到貸款,還涉及到第三套停貸及以后可能進(jìn)一步將出臺的房產(chǎn)稅問題,因此備受各界關(guān)注。

  但3個版本,實(shí)際上在二套的認(rèn)定上出入很大。財(cái)稅部門的認(rèn)定無疑更嚴(yán)格,只要購過房,有過交易記錄都算二套;銀監(jiān)會楊家才的版本,在理解上更顯寬松:不管以前購過多少套房子,只要現(xiàn)在無房,就不能算二套。

  3個版本,各有各的理

  對于二套房的認(rèn)定,為什么不同部門會有各自的標(biāo)準(zhǔn)?據(jù)記者調(diào)查,一方面和各個部門各自為政有關(guān),另一方面,也和各自的購房者資料庫互不相聯(lián)關(guān)系較大。

  稅務(wù)部門所指的“非頭次購房”,是以購房交稅記錄為標(biāo)準(zhǔn)、以家庭為單位的。據(jù)悉,這一網(wǎng)絡(luò)是和房管部門的權(quán)屬登記網(wǎng)絡(luò)相聯(lián)的。但是目前,杭州農(nóng)稅征收管理局聯(lián)網(wǎng)的交稅記錄 于杭州主城區(qū)(上城區(qū)、下城區(qū)、西湖區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、濱江開發(fā)區(qū)、下沙開發(fā)區(qū)),尚未與余杭區(qū)、蕭山區(qū)聯(lián)網(wǎng),更不能查詢杭州以外城市的納稅情況。對于信息不聯(lián)網(wǎng)的情況,目前要求購購人在納稅申報(bào)前,提供頭次購房承諾書,承諾除現(xiàn)購購住房外,本人及共同購購人未購購過其他住房。

  銀行方面,是以房貸記錄為準(zhǔn)?!案鱾€部門中,只有銀行的征信系統(tǒng)是全國聯(lián)網(wǎng)的。只要你在全國范圍內(nèi)有過1套貸款記錄,那么就算套?!鄙畎l(fā)展杭州分行杜志良向記者介紹說。

  而楊家才的“按房認(rèn)套”理論,目前受到的質(zhì)疑更多?!般y行不可能準(zhǔn)確判斷出持有的房屋數(shù)量,而且房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)在杭州只有五城區(qū)聯(lián)網(wǎng)。杭州都不聯(lián)網(wǎng),更談不上全國聯(lián)網(wǎng)了?!蹦硣秀y行房貸負(fù)責(zé)人表示。

  但也有人認(rèn)為,按家庭名下房屋數(shù)量來認(rèn)定,可以保護(hù)一些改善型購房者,因?yàn)橛行┵彿空呤且孕Q大,原來的房子賣掉后再購進(jìn)的。從這個角度看,盡管被質(zhì)疑,但這個版本也有它的合理性。

  房屋權(quán)屬登記實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng),才能真正判定二套

  面對眾說紛紜的兩套房標(biāo)準(zhǔn),到底哪個標(biāo)準(zhǔn)有利于此輪宏觀調(diào)控政策的切實(shí)落地,較有效地打擊投機(jī)性購房人?記者征求了多位專業(yè)人士的意見。

  深發(fā)展杭州分行零售信貸風(fēng)險(xiǎn)主管杜志良認(rèn)為,目前的3個版本都有一定的不合理之處。比如“以貸認(rèn)套”標(biāo)準(zhǔn),一是銀行的征信系統(tǒng)建立時間比權(quán)屬登記系統(tǒng)要遲,一些早期特別是2004年前購購的商品房可能會“漏網(wǎng)”。二是單純以貸款記錄為標(biāo)準(zhǔn),一些賣掉頭套再購套的改善性購房容易被“誤殺”。而如果“以房屋數(shù)量認(rèn)套”作為標(biāo)準(zhǔn),假如投資客將手頭所有房子賣完再購房,是否也算頭套?一些購了房改房、經(jīng)濟(jì)適用房的人,再購商品房是否也算二套?再比如“以納稅記錄”為準(zhǔn),這算是較嚴(yán)格也較全面的認(rèn)定方式,但同樣,賣小購大的改善性購房也可能被“誤殺”。

  “從現(xiàn)行技術(shù)操作層面來說,目前還是銀行標(biāo)準(zhǔn)較具可操作性。但如果房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)能實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)的話,應(yīng)該以名下房產(chǎn)為界定標(biāo)準(zhǔn)。一戶家庭允許有一套住宅,如果是改善性購房,再購時一般前面一套會賣掉,也應(yīng)該算作頭套?!彪p贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳認(rèn)為。

  還有業(yè)內(nèi)人士建議,可以在全國范圍內(nèi)展開一次徹底的房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)調(diào)查,將各人名下的商品房數(shù)量進(jìn)行一一排查,剔除一些保障性用房,再鑒別一下投資性購房和改善性購房。

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