國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門(mén)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》后，各界人士對(duì)此都表示了極大的關(guān)注，為此，記者專(zhuān)門(mén)采訪了清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)、博導(dǎo)劉洪玉教授。

記者：此次國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門(mén)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），有人認(rèn)為它是一劑“猛藥”，是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一次有效干預(yù)，您如何評(píng)價(jià)？您認(rèn)為它將對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控起到怎樣的作用？

劉洪玉：自2003年以來(lái)，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定，一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控工作的目標(biāo)。隨著對(duì)這些目標(biāo)的理解以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律的認(rèn)識(shí)不斷深化，及時(shí)推出一些更加具有可操作性的政策措施，是很自然的事情。從這種意義上來(lái)說(shuō)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的相關(guān)政策是前后連貫的，并不能被認(rèn)為是一劑“猛藥”，只是增加了調(diào)控的量化指標(biāo)和措施的可操作性。

說(shuō)此次《意見(jiàn)》的出臺(tái)是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一次有效干預(yù)還為時(shí)過(guò)早。但只要《意見(jiàn)》中的政策措施得到認(rèn)真的貫徹執(zhí)行，至少能在改善新建住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)、降低每套住宅總價(jià)、提高城市居民尤其是中低收入家庭對(duì)新建住宅的支付能力方面，取得預(yù)期的效果。

記者：《意見(jiàn)》發(fā)布以后，引發(fā)的各界反響比起上一次調(diào)控顯得更為猛烈，從種種觀點(diǎn)可以發(fā)現(xiàn)，質(zhì)疑甚至批評(píng)的聲音依然存在，如對(duì)營(yíng)業(yè)稅延長(zhǎng)到五年、戶型“三八線”是90平方米、頭付增加到3成等。您如何看待這種質(zhì)疑和批評(píng)？

劉洪玉：從促進(jìn)社會(huì)和諧與房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的大局出發(fā)，《意見(jiàn)》中的各項(xiàng)調(diào)控措施，加大了對(duì)社會(huì)普遍關(guān)注且呼聲很高的中低收入家庭購(gòu)房的支持力度，雖然對(duì)市場(chǎng)中既有的利益格局產(chǎn)生了影響，但符合社會(huì)公共利益化的原則。新政策措施抑制的，是投機(jī)購(gòu)房、投資購(gòu)房和非理性住房消費(fèi)行為，對(duì)正常的住房消費(fèi)仍然延續(xù)了以前的支持政策。

例如，盡管規(guī)定個(gè)人住房抵押貸款較低頭付款不得低于30％，但對(duì)個(gè)人購(gòu)購(gòu)自住房且套型建筑面積小于90平方米的，仍然維持了20％的頭付款比例。另外，嚴(yán)格規(guī)定套型建筑面積90平方米這個(gè)界限，也是考慮了我國(guó)當(dāng)前城市家庭住房平均水平的現(xiàn)狀、土地等資源約束狀況以及相鄰國(guó)家和地區(qū)的平均套型規(guī)模水平，以滿足城鎮(zhèn)大多數(shù)家庭住房需要為目標(biāo)確定的。

要知道，我國(guó)當(dāng)前城鎮(zhèn)人均住房建筑面積26平方米（中等收入國(guó)家人均住房建筑面積30平方米），平均家庭規(guī)模2.8人/戶。我們的鄰國(guó)日本，2003年全部住宅平均每套建筑面積為96.2平方米，每套住宅的居室數(shù)量為4.78間，人均住房建筑面積為36平方米。考慮到還有30％的建筑面積不受90平方米套型的限制，在短期內(nèi)嚴(yán)格按照這個(gè)套型比例標(biāo)準(zhǔn)控制，還是有依據(jù)的。

記者：《意見(jiàn)》要求政府承擔(dān)更大責(zé)任，如加強(qiáng)廉租房建設(shè)和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難等。建設(shè)部發(fā)言人也說(shuō)，此次新政策不會(huì)增加中低收入群眾的消費(fèi)負(fù)擔(dān)。您對(duì)新政策中的這些規(guī)定有什么看法？

劉洪玉：自1998年停止住房實(shí)物分配、實(shí)行住房分配貨幣化以來(lái)，包括經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房在內(nèi)的公共住房制度的建設(shè)，并沒(méi)有引起社會(huì)尤其是地方政府的足夠重視，也是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上房?jī)r(jià)高、城市居民家庭住房支付能力不足的一個(gè)主要原因。加強(qiáng)公共住房制度建設(shè)，逐步解決中低收入尤其是低收入家庭的住房困難，是政府不可推卸的社會(huì)責(zé)任，也是確保商品住宅市場(chǎng)按市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)作的基礎(chǔ)。

非常高興的看到，《意見(jiàn)》不僅再次強(qiáng)調(diào)了公共住房制度建設(shè)的重要性，而且從加快廉租房制度建設(shè)、規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房、積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)三個(gè)方面，提出了具體要求，這對(duì)解決中低收入家庭住房問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，均具有非常重要的意義。

記者：不少人對(duì)落實(shí)《意見(jiàn)》心存疑慮，建設(shè)部發(fā)言人也認(rèn)為，已有的調(diào)控措施沒(méi)有得到有效落實(shí)是當(dāng)前問(wèn)題的重要原因之一。您認(rèn)為當(dāng)前落實(shí)《意見(jiàn)》應(yīng)抓住那些方面？

劉洪玉：應(yīng)該說(shuō)，《意見(jiàn)》中的15項(xiàng)細(xì)則都是相互關(guān)聯(lián)的，都要認(rèn)真的貫徹落實(shí)。如果非要選擇先后順序，我認(rèn)為當(dāng)前較關(guān)鍵的，頭先是發(fā)揮土地供應(yīng)政策的調(diào)控作用，商品住宅的套型結(jié)構(gòu)和銷(xiāo)售價(jià)格控制，必須要從土地供應(yīng)這個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的源頭開(kāi)始，從土地招拍掛階段的“兩限、兩競(jìng)”開(kāi)始，如果對(duì)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)獲取土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行套型比例和房?jī)r(jià)限制，就會(huì)涉及土地出讓合同的變更，操作難度很大。其次是住房保障制度的全面落實(shí)，以及與之相關(guān)的公共住房制度創(chuàng)新（如公共住房金融體系、公共住房擔(dān)保體系的制度建設(shè)），把政府該做的事情認(rèn)真做好。三是稅收和信貸政策的配合，有保有壓，提高稅收和信貸政策面向目標(biāo)的“準(zhǔn)確制導(dǎo)”水平。較后就是完善市場(chǎng)信息、加強(qiáng)市場(chǎng)研究、提高市場(chǎng)透明度，目前大家關(guān)注的問(wèn)題多數(shù)還停留在表面層次，城鎮(zhèn)住房到底是短缺還是過(guò)剩，其實(shí)我們心里都沒(méi)底，因?yàn)楦鞒鞘袔缀醵疾恢阶约旱降子卸嗌偬鬃》?、有多少個(gè)常住和短住的家庭。此外，對(duì)市場(chǎng)研究的理論和方法，也缺乏共同的認(rèn)知基礎(chǔ)，影響了政府和社會(huì)各界對(duì)市場(chǎng)問(wèn)題的判斷。

記者：您對(duì)《意見(jiàn)》還有什么看法？

劉洪玉：由于新建住宅在全部住房供給中只占有很小的比例，所以從根本上來(lái)講，存量住房市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，具有非常重要的意義。因此，稅收、信貸和交易管理政策的設(shè)計(jì)，一定要有利于促進(jìn)二手住房的正常交易和流動(dòng)，充分發(fā)揮存量住宅供給在調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格中的作用。

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