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房地產(chǎn)調(diào)控“一城一策”試點擴圍,年底樓市何去何從?
編輯:小陸 發(fā)布日期:2019-11-01 10:05:36 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:第一財經(jīng) 閱讀 604 次
今年一季度,國內(nèi)一些城市陸續(xù)宣布將推進房地產(chǎn)調(diào)控一城一策試點,以防范高地價、高房價、高杠桿風(fēng)險,保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。
財經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn),年初公開宣布要實施一城一策試點的城市大約有十個,有福州、廈門、長沙 、杭州、濟南、寧波、武漢等。而 信息顯示,未來將會有更多的城市推行這一政策,房地產(chǎn)調(diào)控的“一城一策”有望大范圍推廣。
那究竟何為“一城一策”?這種房地產(chǎn)調(diào)控思路與以前有何不同?在樓市總體銷售較為平穩(wěn)的當(dāng)下,此舉對各地樓市又將影響幾何?
地方試點紛紛擴大
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉近日在人民論壇撰文表示,“一城一策”是落實“因城施策、分類指導(dǎo)”的重要策略,也是其“升級版”。
他表示,城市在經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、城市化發(fā)展水平、土地資源條件、人口規(guī)模和流動狀況、區(qū)域經(jīng)濟地位和影響力等方面存在差異,不同城市房地產(chǎn)市場的特征會有很大不同。而我國幅員遼闊,東中西、沿海內(nèi)地、一二三四線城市等的發(fā)展差異很大,這就決定了中國房地產(chǎn)市場的城市差異更大。很顯然,用同樣的標(biāo)準(zhǔn)去衡量每一個城市是不科學(xué)的。
各地樓市的差異從數(shù)據(jù)上也可以直接體現(xiàn)出來。 財經(jīng)從各地統(tǒng)計部門了解到,今年前三季度,全國多數(shù)地區(qū)樓市銷售較為平穩(wěn),但也有一些地方波動較大,冷熱兩極化。
如海南省前三季度房屋銷售面積584.95萬平方米,同比下降48.6%;房屋銷售額928.92億元,同比下降44.6%。而同期北京商品房銷售面積為584.9萬平方米,同比增長43.7%,其中住宅銷售面積為495.1萬平方米,增長62.2%。
這種房地產(chǎn)市場冷熱的差別,也需要地方政府提供不同的政策來應(yīng)對。
劉洪玉表示,“一城一策”既可以理解為中央政府的新調(diào)控策略,也可以理解為地方政府在中央政府“因城施策、分類指導(dǎo)”下,結(jié)合本地情況制定的城市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制工作方案,是地方自己的解決方案,每個城市都是 的。
“將來方案形成并公布后,就成了地方政府對中央和當(dāng)?shù)匕傩盏墓_承諾,也為地方政府實現(xiàn)從被動調(diào)控到主動調(diào)控的轉(zhuǎn)變奠定了基礎(chǔ)?!眲⒑橛裾f。
“一城一策”大方向已定,今年年初至今,“一城一策”試點有擴圍的態(tài)勢,且各地在房地產(chǎn)調(diào)控上動作不斷。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計,今年前9月,全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)合計多達400余次,刷新歷史紀(jì)錄。
比如,山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長王玉志近日接受媒體采訪時表示,山東將堅決守住房地產(chǎn)市場調(diào)控底線。加快建設(shè)房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系,進一步整頓規(guī)范市場秩序。指導(dǎo)濟南、青島穩(wěn)妥實施“一城一策”方案,適時組織其他城市研究制定“一城一策”。
早在今年3月3日,山東省人民政府就發(fā)布了《關(guān)于推動“六穩(wěn)”工作落地見效的若干意見》,關(guān)于房地產(chǎn)方面,文件提到,落實房地產(chǎn)調(diào)控城市主體責(zé)任制,濟南、青島要科學(xué)制定“一城一策”實施方案。
浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長項永丹近日接受媒體采訪時也透露,今年要全面完成浙江全省11個設(shè)區(qū)市“一城一策”制定工作。目前,浙江省已建立了重點房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)測制度,全省有86家規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(總部)納入監(jiān)測范圍,并與阿里團隊共同研發(fā)了房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)信息系統(tǒng),強化市場分析和監(jiān)測。
今年1月,項永丹也曾表示,按照“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”要求,浙江省將切實落實城市政府主體責(zé)任,科學(xué)制定并嚴(yán)格執(zhí)行長效機制和政策措施。2019年,杭州、寧波兩市將研究制定“一城一策”方案,其他城市也將做好方案的制定工作。
數(shù)據(jù)顯示,2018年全年,浙江省房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn),浙江全省共銷售新建商品房9755萬平方米,開發(fā)投資9945億元,連續(xù)第三年創(chuàng)新高。
山東和浙江兩地住建部門的 表態(tài),都顯示當(dāng)?shù)亍耙怀且徊摺痹圏c將在年初的基礎(chǔ)上進一步擴圍。
此外,安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長趙馨群也表示,全省堅持“一城一策”、因城施策,緊緊圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo),夯實城市主體責(zé)任,建立健全科學(xué)的監(jiān)測體系,著力調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu),支持剛需自住型和改善型住房需求。
而近期一些城市發(fā)布的吸引人才措施,意味著變相松綁限購嗎?他們意在“搶人”還是“賣房”?
對此,諸葛找房發(fā)布報告認(rèn)為,當(dāng)前樓市調(diào)控的大方面沒有改變,針對過熱或房價漲幅明顯的城市,仍會有相應(yīng)的加碼措施出臺,全面松動很難出現(xiàn),即便是南京、天津、三亞等城市出臺定向放開人才限制的措施,也不難看出,要么局限于偏遠(yuǎn)地區(qū),要么只針對特定人群,符合“一城一策”的微調(diào),無法對房價上升形成有效支撐,反而有利于減少因樓市下行產(chǎn)生的庫存,有利于樓市的健康穩(wěn)定。
中央有考核手段
在地方推進房地產(chǎn)調(diào)控“一城一策”的同時,中央并非是放手不管,而是在謀劃建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測預(yù)警體系,對各城市住房市場進行實時監(jiān)測和定期評價,建立調(diào)控工作評價、考核和問責(zé)機制。
房屋網(wǎng)簽備案聯(lián)網(wǎng),就是全國房地產(chǎn)市場監(jiān)測預(yù)警體系的重要組成部分。
房屋網(wǎng)簽備案具有多重目的,一是可以防范一房多賣,二是可讓相關(guān)部門掌握房屋成交信息,為判斷房地產(chǎn)市場走勢提供數(shù)據(jù)依據(jù)。
劉洪玉認(rèn)為,因為長期以來我國沒有開展住房普查,所以各地普遍缺乏住房存量及其使用狀況的信息,雖然部分城市通過水電等使用信息、房屋產(chǎn)權(quán)登記信息或抽樣調(diào)查等進行過估算,但誤差普遍較大,不能滿足 制定住房發(fā)展規(guī)劃的需要。
在近幾年中央推進房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的背景下,房屋網(wǎng)簽備案信息全國聯(lián)網(wǎng),可為“一城一策”長效管理機制提供有力支撐,為建立房地產(chǎn)市場日常監(jiān)測、月度分析、季度評價、年度考核新的調(diào)控機制奠定基礎(chǔ)。
3月18日,中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理 到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部調(diào)研。 指出,要建立科學(xué)的監(jiān)控體系,確保數(shù)據(jù)及時、準(zhǔn)確、全覆蓋,加快建設(shè)以大數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的全國房地產(chǎn)市場監(jiān)測系統(tǒng),為分析研判房地產(chǎn)市場形勢和開展有效調(diào)控提供技術(shù)支撐。
財經(jīng)記者此前獲悉,推進房屋網(wǎng)簽備案聯(lián)網(wǎng)是住建部今年推進樓市調(diào)控的一項重點工作,全國有150個重點城市被納入這項工作范圍之內(nèi)。截至目前,北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶等重點城市房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)已經(jīng)實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)。這項工作旨在摸清全國150個重點城市房屋基本情況,有望為落實“一城一策”、制定實施房產(chǎn)精準(zhǔn)調(diào)控舉措提供 手基礎(chǔ)材料。
信息的聯(lián)網(wǎng)可以為中央層面的監(jiān)測提供直接數(shù)據(jù),進而為考核地方甚至問責(zé)提供決策依據(jù)。
相關(guān)案例已經(jīng)有所體現(xiàn)。今年4月份,住建部按照穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制方案確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求,對2019年 季度房價、地價波動幅度較大的6個城市進行了預(yù)警提示。
一個月后,住建部又在5月份對新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預(yù)警提示。
太平戴維斯華北區(qū)市場研究部負(fù)責(zé)人李想表示,雖然房地產(chǎn)調(diào)控現(xiàn)在實行“一城一策”,允許地方根據(jù)實際情況微調(diào)政策,但也要符合中央的大方向,一旦與中央總體目標(biāo)不符,被叫停的可能性依然很大。
劉洪玉也表示,將來各個試點城市的“一城一策”,肯定需要對目前實施中的政策進行調(diào)整優(yōu)化,要打破“一城一策”就是放松調(diào)控的思維定式,在保持政策連續(xù)性穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上,給政策調(diào)整留出必要空間;二是政策出臺前要充分溝通,出臺后要及時宣傳解讀,避免對政策的過分解讀甚至誤讀。
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