在“國六條”細(xì)則規(guī)定的“大限”———9月30日，北京、上海、廣州終于交出了各自的“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃。具體情況如下：

北京于9月較后公布了《北京住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010年)》(公示稿)，提出了“十一五”期間各類住房的發(fā)展規(guī)模、結(jié)構(gòu)等。

據(jù)了解，到2010年，北京城鎮(zhèn)人口人均住房建筑面積達到30平方米左右。“十一五”期間，北京將新增住房建筑面積約1.23億平方米，年均約2500萬平方米。

“十一五”期間，北京用于實物配租的廉租房建設(shè)規(guī)模約47萬-60萬平方米，約1萬套；經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)模約1500萬平方米，約21萬套；此外，新建商品住房建設(shè)規(guī)模約9250萬平方米，約90萬套。

《上海市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010年)》也于同日公布。規(guī)劃預(yù)計，“十一五”期間，上海新開工住房約1億平方米。其中，今明兩年配套商品房新開工均為200萬平方米左右。新建住房竣工總量約1.2億平方米。其中，今年約2700萬平方米，明年約2600萬平方米；還有今明兩年配套商品房竣工量均為200萬平方米左右。

同時在住房結(jié)構(gòu)上，規(guī)劃中表示將擴大滿足市民自住需求的普通商品住房的建設(shè)規(guī)模，套型建筑面積在90平方米以下的商品住房占全市新審批新開工商品住房總面積的70%以上。

同日公布的《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010年)》則顯示，“十一五”期間，廣州將建設(shè)各類住房56.24萬套，總建筑面積5350萬平方米。其中，2007年為1300萬平方米、2008年為1200萬平方米，這兩年將形成廣州住房供應(yīng)的小高潮。

另外，規(guī)劃中表示將優(yōu)先保證政府保障型住房和中小戶型、中低價位普通商品住房供應(yīng)，規(guī)劃期內(nèi)供應(yīng)套型建筑面積90平方米以下住房3747萬平方米，占總量的70%。同時，年度供應(yīng)比例也將達到70%。

縱觀以上情況，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，規(guī)劃體現(xiàn)了各城市對未來住房建設(shè)，尤其是供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面的調(diào)整力度。不過，也有人士指出，規(guī)劃并不等于各城市的地方調(diào)控細(xì)則，如“90平方米占70%”的比例，各城市并未提出具體操作方案，一些城市的規(guī)劃也顯得“粗略”。

例如：北京市的雙限房用地供應(yīng)正在經(jīng)歷“成長的煩惱”。9月27日-29日，國家10部委聯(lián)合檢查組在北京市檢查房地產(chǎn)調(diào)控成效。北京市政府官員在向檢查組匯報情況時，提出雙限房用地供應(yīng)中選址和總量確定的難題。類似的困境在國內(nèi)其他一些城市也有不同程度的出現(xiàn)。

雙限房又稱兩限商品房或限價房，是指政府為增加中低價房供應(yīng)而制定的一項新政策，即在土地出讓時，寫入限房價、限戶型、限地價等條款。在北京市土地供應(yīng)向中低價位、中小套型普通商品房用地傾斜的同時，雙限房用地的空間規(guī)劃成為主管部門的一個難題。

選址難帶來定價難

北京市國土資源局政策研究室主任孫惠林表示，從空間分布上來說，雙限房的選址就是一個難題，如果選址在交通不便的地方，就不能解決居民的需求，好的地段又沒有那么多土地用來供應(yīng)。

“由于北京市近年來經(jīng)濟快速發(fā)展，城鄉(xiāng)建設(shè)日新月異，目前在北京市的五環(huán)路以內(nèi)，已經(jīng)很難找到適合中低價位、中小套型商品房的建設(shè)用地?！睂O惠林說。

和選址緊密相連的就是定價問題。“在此范圍內(nèi)的房價(即五環(huán)路以內(nèi))比較高，雙限房的房價標(biāo)準(zhǔn)也很難確定?！睂O惠林表示。

“也就是說，即使推出低于同區(qū)域15%房價的雙限房，其價位也很難得到社會的認(rèn)同及達到群眾預(yù)期的心理期望?！睂O惠林強調(diào)。

這種說法也得到了專家的認(rèn)同，中國管理科學(xué)研究院研究員李開發(fā)表示，雙限房的價格制定是技術(shù)性很強的工作，包括要考慮地價、建造成本、周邊市場價格、當(dāng)?shù)刂械褪杖胧杖胨降纫蛩亍?

廣州市日前頭推的限房價地塊，其規(guī)定的房價不僅比附近的商品房價高1000元／平方米，而且該“限價房”項目的容積率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商品房，因此地塊推出后備受爭議。

開發(fā)比例難以確定

根據(jù)國辦37號文件，中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度土地供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。而其中雙限房用地的供應(yīng)量占多大比例才合適，才能夠滿足需求，這個量的核定讓主管部門頗感棘手。

這成為北京市國土資源局雙限房用地供應(yīng)中的另一個難題。

據(jù)了解，北京市經(jīng)濟適用房政策實施以來，目前已經(jīng)有近1700萬平方米的經(jīng)濟適用房投入市場，加上計劃中的

供應(yīng)量，北京市有關(guān)部門預(yù)計，經(jīng)濟適用房總量在2400萬平方米左右。但即使這樣，仍不能滿足中低收入人群的住房需求。

根據(jù)北京市土地供應(yīng)計劃，以北京市每年住宅用地供應(yīng)量1900公頃計算，如果70%全部用于雙限房土地供應(yīng)，則每年要供應(yīng)1300公頃左右?！皩崿F(xiàn)這一供應(yīng)量具有很大的難度。”李開發(fā)說。

上海今年以來“1000萬平方米中低價商品房”的推出進度更是被政府部門放緩，因為巨大的供應(yīng)量對同地段的商品房造成了過大擠壓效應(yīng)。

“從需求層次看，北京市的商品住宅供應(yīng)市場是面向全國甚至是全球，根據(jù)北京市建委等部門的調(diào)查顯示，北京市商品住房35%左右為外地人員和境外人士購購，這使得90平方米已經(jīng)不能滿足北京市的需求?！睂O惠林表示。

“對于北京市中低價位、中小戶型普通商品住房的需求底數(shù)并不清楚，對這種雙限房的進入退出機制也需要深入研究和確定?；谏鲜鲈颍本┦袌?zhí)行70%的用地指標(biāo)有一定的難度?！北本┦杏嘘P(guān)部門在給國務(wù)院聯(lián)合調(diào)查組的報告較后結(jié)論說。

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