中介風(fēng)險(xiǎn)
　　有些不法“二手房”中介機(jī)構(gòu)便設(shè)置圈套，坑害消費(fèi)者。“二手房”中介機(jī)構(gòu)設(shè)置的圈套主要有以下幾個(gè)類型：一是中介商不讓購(gòu)房者與房主見(jiàn)面，從中賺取差價(jià)。二是中介商不讓購(gòu)房者到欲購(gòu)房屋內(nèi)觀察，有意隱瞞房屋質(zhì)量問(wèn)題。三是中介商不向購(gòu)房者如實(shí)介紹出售房屋所處地段的規(guī)劃情況。四是中介商沒(méi)有如實(shí)介紹商品房面積的含義。五是玩弄文字游戲，簽訂不公平合同。中介商在擔(dān)當(dāng)中介過(guò)程中，對(duì)自身有利的條款寫(xiě)得比較明確，對(duì)自身不利的條款寫(xiě)得比較含糊，而購(gòu)房者因缺乏經(jīng)驗(yàn)和文化程度低等原因往往予以認(rèn)可，一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)心者則有苦難言。
　　在購(gòu)置“二手房”時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：1、購(gòu)房者要在中介商的幫助下，向房主提出觀察房屋，要查看有關(guān)房屋的各種手續(xù)，商談房屋交易價(jià)格，然后再簽訂中介合同，切莫粗心大意。2、簽訂合同時(shí)要謹(jǐn)慎。合同文本具有法律效力，一旦簽訂就要生效，因此在簽訂過(guò)程中要慎之又慎：頭先，要使用政府行政機(jī)關(guān)認(rèn)可的合同文本；其次，要對(duì)所簽條款逐條推敲，文字表達(dá)要準(zhǔn)確，不能模棱兩可；再次，要弄清所有條款的內(nèi)容，真正認(rèn)可，不要勉強(qiáng)簽訂。有條件的購(gòu)房者較好在合同文本簽訂前請(qǐng)專家或律師審核，這樣才能確保您的權(quán)益不受損害。


　　價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)
　　二手房交易的問(wèn)題是價(jià)格問(wèn)題。賣方擔(dān)心賣低了，總喜歡拿同地區(qū)商品房的房?jī)r(jià)來(lái)比較，開(kāi)價(jià)與商品房差價(jià)不大；而購(gòu)方總強(qiáng)調(diào)一個(gè)“舊”字，結(jié)果往往是購(gòu)賣雙方提出價(jià)格相差懸殊，無(wú)法成交。其實(shí)，二手房估價(jià)測(cè)算應(yīng)具體分析，一般有幾方面的因素可供參考。
　　——房屋因素。房屋竣工后即進(jìn)入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率2％。另外舊房的套型落后，功能陳舊，這同新建商品房無(wú)法相比，“三小”小廳、小廚、小衛(wèi)套型-10％。此外，樓層對(duì)價(jià)格也產(chǎn)生影響。以7層樓房為例：2層和5層為基準(zhǔn)價(jià)，1層和6層-3％，7層-5％，3層和4層+3％，若是樓頂則-5％；房間如無(wú)朝南門窗-5％。
　　——環(huán)境因素。環(huán)境因素既有自然的，也有社會(huì)的；既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。再如社會(huì)環(huán)境，在同一土地級(jí)別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)等都會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。無(wú)物業(yè)管理和非獨(dú)立封閉小區(qū)分別-5％，位于省、市中小 的+15％。
　　——心理因素。如果不是在價(jià)格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意購(gòu)舊房；如果舊房的價(jià)格同新房相差不大，購(gòu)舊房就會(huì)有難以逾越的心理障礙。心理因素：-8％。


　　法律風(fēng)險(xiǎn)
　　——來(lái)自交易主體方面的風(fēng)險(xiǎn)。即購(gòu)賣雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣人非房屋所有權(quán)人，也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)，作為購(gòu)受方的個(gè)人不具有北京市城鎮(zhèn)居民常住戶口或外地來(lái)京人員未辦理在北京購(gòu)房的審批手續(xù)，支付能力不強(qiáng)或不誠(chéng)實(shí)履約，使出賣人不能得到全部房款。
　　——來(lái)自交易房屋方面的風(fēng)險(xiǎn)。這方面的風(fēng)險(xiǎn)主要有：1、用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍；2、房屋權(quán)屬存有爭(zhēng)議；3、房屋為共有，出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意；4、房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)等權(quán)益；5、房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的；6、已購(gòu)公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房上市出售后會(huì)形成新的住房困難的；7、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓；8、交易房屋存有質(zhì)量瑕疵。
　　——來(lái)自交易手續(xù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇，其交易規(guī)則有別于一般動(dòng)產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門進(jìn)行登記。出賣人僅將房屋交付購(gòu)受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效果。而只有當(dāng)房屋交易手續(xù)齊全、合法時(shí)，登記機(jī)關(guān)才予以登記。因此，若手續(xù)不全或交易違法，權(quán)屬變更將無(wú)法登記，房屋交易也將無(wú)效。

　　——來(lái)自二手房交易合同方面的風(fēng)險(xiǎn)。主要為交易合同對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)約定不明引發(fā)爭(zhēng)議，或交易方利用合同進(jìn)行詐騙。
　　——產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。如果你購(gòu)購(gòu)二手房是為了投資，那一定要購(gòu)有產(chǎn)權(quán)的二手房，并且按照規(guī)定購(gòu)賣雙方繳納應(yīng)繳的稅費(fèi)，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，好么在你們的交易行為完成后，房管局將很快核發(fā)過(guò)戶后的產(chǎn)權(quán)證。北京市各區(qū)縣房管局都辦理二手房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。只有拿到了房屋的產(chǎn)權(quán)證，房子才算是真正意義上的屬于你，你可以合法的出租、出售、甚至辦理抵押貸款，為以后更換新房提供有力支持。


　　拆遷風(fēng)險(xiǎn)
　　花二三十萬(wàn)元或三四十萬(wàn)元購(gòu)套二手房，沒(méi)住幾年，房子就要拆遷了，且不說(shuō)再次置業(yè)、搬家有多么的不便，就是拆遷補(bǔ)償款能否與當(dāng)年的購(gòu)房款持平，也是個(gè)未知數(shù)。
　　許多人認(rèn)為，平房才會(huì)拆遷，不購(gòu)平房就能避免這一問(wèn)題了。其實(shí)不然，樓房也存在拆遷的可能性。在北京東直門爆破的那幢高層居民樓，建筑年代晚于周邊許多的舊房，卻先拆遷了。所以，二手房的購(gòu)主在購(gòu)購(gòu)房屋時(shí)，要考慮樓房是否面臨著拆遷。
　　如何避免購(gòu)置了有拆遷可能性的二手房呢？頭先，在一兩年內(nèi)會(huì)被拆遷的房子，在各個(gè)區(qū)的房地產(chǎn)交易所（）能夠查到；已列入拆遷公告的房屋，房地產(chǎn)交易管理部門不予辦理過(guò)戶；購(gòu)房者還可以向所在區(qū)縣房地局的拆遷科咨詢相關(guān)情況。其次，有些地方5年，甚至10年前就被列入規(guī)劃，但是因?yàn)榉N種原因，至今未拆遷。據(jù)一位區(qū)房地局交易科的科長(zhǎng)介紹，房地局允許這種情況的房子進(jìn)行購(gòu)賣。為了避免購(gòu)到這樣的房子，購(gòu)房者不妨到當(dāng)?shù)嘏沙鏊儐?wèn)一下這里的戶口是否已被凍結(jié)，要知道，凍結(jié)戶口的房屋早晚是要被拆的。另外，還有一些規(guī)劃要拆遷的房子在房地局沒(méi)有記錄，當(dāng)?shù)氐膽艨谝矝](méi)被凍結(jié)，那么就需購(gòu)房者關(guān)注一下地區(qū)的整體規(guī)劃了，有機(jī)會(huì)參觀一些規(guī)劃展。


　　質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
　　由于上市的二手房大都已經(jīng)居住了三五年至十年以上，如果房屋質(zhì)量上存在什么問(wèn)題，現(xiàn)在應(yīng)該明顯暴露出來(lái)了，或者已經(jīng)被原房主或房管部門修繕過(guò)了。在挑選二手房時(shí)，我們應(yīng)通過(guò)仔細(xì)認(rèn)真的檢查以及詢問(wèn)房主、詢問(wèn)周圍的住房了解房屋本身的狀況，做到心中有數(shù)。當(dāng)然這里頭也有門學(xué)問(wèn)，需要有一定的觀察力和敏感度。
　　——是否有私搭亂建部分。如占用屋頂平臺(tái)、走廊的情況，或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；是否改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)外結(jié)構(gòu)，如將陽(yáng)臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等，陽(yáng)臺(tái)是否是業(yè)主自己封閉的，這涉及到面積如何計(jì)算的問(wèn)題。
　　——觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。戶型是否合理，有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn)；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡；墻壁是否有開(kāi)裂或者脫皮等明顯的問(wèn)題。
　　——考核房屋的市政配套設(shè)施。打開(kāi)水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；打開(kāi)電視看一看圖像是否清楚，能收視多少臺(tái)的節(jié)目；確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開(kāi)不了空調(diào)的尷尬；觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象；煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用了天然氣；小區(qū)有無(wú)熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器；冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。
　　——了解裝修的狀況。許多購(gòu)房者在看房過(guò)程中，都會(huì)發(fā)現(xiàn)房屋剛被簡(jiǎn)單裝修過(guò)。其實(shí)，這種粉刷往往掩蓋了房屋本身的一些瑕疵或缺陷，比如，墻壁上的裂縫、天花板滲水的水印和返潮發(fā)霉的痕跡。再比如，頂層房屋是否發(fā)生過(guò)漏雨現(xiàn)象，底層住戶是否多次出現(xiàn)下水道淤堵，都是無(wú)法通過(guò)看房得知的。有些房主以前裝修時(shí)，對(duì)房間的結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行了一些改造，賣房時(shí)，還把它作為抬高價(jià)格的籌碼，其實(shí)這些改造存在著不安全隱患，或是被小區(qū)物業(yè)管理部門明令禁止的。因此，購(gòu)房者遇到諸如此類的問(wèn)題，一定要到物業(yè)管理部門反映一下，問(wèn)問(wèn)物業(yè)公司是否知道這些改動(dòng)的情況，否則，一旦達(dá)成交易，待將來(lái)物業(yè)管理部門發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，追究起來(lái)，責(zé)任就難以區(qū)分了。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　





胡慧平


摘自：《中國(guó)房地信息》

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