兩稅時(shí)代如何購(gòu)購(gòu)二手房

　繼“營(yíng)業(yè)稅”之后，“個(gè)稅”開(kāi)始強(qiáng)征。此時(shí)購(gòu)房者該如何購(gòu)購(gòu)二手房？“我愛(ài)我家”的專(zhuān)家為您作如下分析。

“個(gè)稅”不是新稅種，對(duì)購(gòu)房者影響不大

　　對(duì)于二手房交易征收“個(gè)稅”，政府早有明確規(guī)定。早在1999年國(guó)稅總局、建設(shè)部、財(cái)政部就已下發(fā)了關(guān)于個(gè)人售房應(yīng)繳納個(gè)人所得稅的相關(guān)通知。此外，在《關(guān)于個(gè)人出售住房征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(京財(cái)稅［2003］732號(hào))等文件中也已要求二手房交易需繳納個(gè)稅，并對(duì)個(gè)稅數(shù)額提供了計(jì)算公式。但在北京二手房市場(chǎng)，個(gè)稅繳納全憑自覺(jué)，繳納個(gè)稅的業(yè)主。此番國(guó)家對(duì)于征收“個(gè)稅”采取“先稅后證”的強(qiáng)制性態(tài)度，是對(duì)之前業(yè)主自覺(jué)申報(bào)所造成稅款流失的一種補(bǔ)救。而且，根據(jù)北京市地稅局的通知規(guī)定:“如果不能提供房屋原值的，將按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1％核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額；能提供完整資料的，按應(yīng)繳個(gè)稅額的20％計(jì)算?！倍鴱哪壳岸址渴袌?chǎng)的實(shí)際情況來(lái)說(shuō)，大部分房屋業(yè)主已經(jīng)無(wú)法提供完整的裝修發(fā)票、購(gòu)房發(fā)票、稅票、購(gòu)房合同等憑證，根據(jù)規(guī)定將會(huì)按照1％來(lái)核定該稅費(fèi)。如此算下來(lái)，即便是需要交納個(gè)稅也不是很多，即使業(yè)主部分或全部將此稅費(fèi)轉(zhuǎn)稼到購(gòu)房者身上，數(shù)額不多的稅費(fèi)對(duì)購(gòu)房者購(gòu)房影響也不大。

“個(gè)稅”躲避方法風(fēng)險(xiǎn)大，不可取

　　從8月1日二手房交易開(kāi)始征收個(gè)稅起，社會(huì)上就開(kāi)始流傳各種避稅方式。如“做低合同價(jià)”、“假過(guò)戶(hù)”、“假離婚”、“假與與真轉(zhuǎn)讓” 等一些避稅方法也開(kāi)始現(xiàn)身。對(duì)于購(gòu)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，這些花樣繁多的“避稅”方法看似能夠“省錢(qián)”，實(shí)際上卻存在很大的隱患風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)不可取。

　　(1)“做低合同價(jià)”

　　風(fēng)險(xiǎn):購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)“做低合同價(jià)”的房屋后，再次出售時(shí)，先行做低的過(guò)戶(hù)價(jià)很有可能會(huì)拉大購(gòu)賣(mài)的差額；而且，隨著稅收政策的不斷調(diào)整，下一次出售房屋時(shí)也有可能導(dǎo)致各項(xiàng)稅費(fèi)的增加。

　　(2)“假過(guò)戶(hù)”

　　風(fēng)險(xiǎn):因?yàn)槠湎喈?dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)無(wú)法辦理交易過(guò)戶(hù)，房屋的產(chǎn)權(quán)并不是購(gòu)家的，未來(lái)購(gòu)賣(mài)兩方無(wú)論哪一方反悔都會(huì)造成糾紛。如果房?jī)r(jià)上漲，房主可能寧愿賠償違約金也不賣(mài)，購(gòu)方只能重新選擇房源。假如四五年后房屋獲得房產(chǎn)證時(shí)樓價(jià)跌了，購(gòu)家必然也不愿繼續(xù)交易了。

　　(3)“假離婚”

　　風(fēng)險(xiǎn):因?yàn)槭羌匐x婚，雙方在辦理離婚手續(xù)時(shí)對(duì)財(cái)產(chǎn)的分割不會(huì)作過(guò)多考慮。因此，離婚后一旦出現(xiàn)一方為了私利而拒絕復(fù)婚的話，另一方是很難維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　(4)“假與與真轉(zhuǎn)讓”

　　風(fēng)險(xiǎn):由于與不是購(gòu)賣(mài)行為，購(gòu)房者無(wú)法辦理貸款，只能一次性支付現(xiàn)金，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)壓力將會(huì)很大。而購(gòu)方拿到房產(chǎn)后如果發(fā)現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，在法律上不受保護(hù)，很難要求房主賠償。

購(gòu)購(gòu)“無(wú)稅”、“低稅”房屋是頭選

　　一、可以選擇購(gòu)購(gòu)無(wú)稅或低稅費(fèi)的房屋。像二手房中的已購(gòu)公房大都已在五年以上，沒(méi)有稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。而回龍觀、天通苑等地區(qū)的二手經(jīng)濟(jì)適用房，根據(jù)政策規(guī)定，未住滿五年的出售時(shí)價(jià)格不得高于當(dāng)初購(gòu)購(gòu)價(jià)，也就是按成本價(jià)格出售。這樣的話，根據(jù)個(gè)稅按差額20％征收的計(jì)算公式，二手經(jīng)濟(jì)適用房出售與購(gòu)購(gòu)價(jià)格等同，也就不要交納個(gè)稅了，降低了購(gòu)房者的許多成本。對(duì)于北京大多數(shù)中低收入置業(yè)群體而言，選擇購(gòu)購(gòu)“無(wú)稅”、“低稅”的房屋，既能滿足他們的置業(yè)需求，又能降低購(gòu)房成本。

　　二、90平方米以下的小戶(hù)型房屋總價(jià)低，投資自住兩相宜。小戶(hù)型二手房“面積雖小，五臟俱全”，總價(jià)相對(duì)較低，尤其是在“個(gè)稅”時(shí)代，購(gòu)購(gòu)小戶(hù)型二手房確是不錯(cuò)的省錢(qián)辦法。而且，小戶(hù)型二手房大都分布在較成熟區(qū)域，也有部分小戶(hù)型二手房分布在遠(yuǎn)郊區(qū)縣軌道交通較便利區(qū)域，像通州等地區(qū)。這些區(qū)域整體居住氛圍較好，購(gòu)物、娛樂(lè)、醫(yī)療、教育等配套都相對(duì)較成熟，較為符合購(gòu)購(gòu)需求。

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