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房產(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺(tái),投資者如何巧算拋盤時(shí)間

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 546 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
2006年的房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂是風(fēng)云迭起,一系列旨在抑制投資、穩(wěn)定房價(jià)的政策重磅出擊,給房地產(chǎn)各級(jí)市場(chǎng)帶來很大影響。其中,營業(yè)稅、個(gè)稅的征收給二手房購賣交易雙方影響。按照目前交易潛規(guī)則,賣方稅費(fèi)均由購方支付。而對(duì)于二手商品房來說,由于成色新、房屋品質(zhì)高等特點(diǎn)而備受投資者青睞,但此部分房屋在交易過程中有80%左右屬營業(yè)稅和個(gè)稅征收范圍內(nèi),再加之目前利率已進(jìn)入市場(chǎng)化時(shí)代,未來還有加息的可能,這些都使得有意投資的消費(fèi)者變得猶豫不決,進(jìn)行長線投資固然可降低風(fēng)險(xiǎn),但不利于資金回籠,如果進(jìn)行短線投資呢又不知道何時(shí)拋盤才能做到收支平衡。為此,北京中原三級(jí)市場(chǎng)部研究人士以一個(gè)具體實(shí)例,來詳細(xì)介紹一下購二手商品房拋盤時(shí)間的確定。

  李先生擬定于近日在南三環(huán)購得一套二手商品房,建筑年代為2003年,建筑面積為70平米,房屋總價(jià)為50萬元,該套房屋屬于兩稅即營業(yè)稅和個(gè)稅征收范圍內(nèi)。該套房屋物業(yè)費(fèi)為1.6元/平米/月,供暖費(fèi)為19元/平米/年。

  對(duì)于此套房屋,李先生可有兩種方案,一是全款購購,二是貸款購購。

  一、全款購購

  假設(shè)1、未來李先生出售房屋時(shí)所交費(fèi)用均由購方負(fù)擔(dān),2、假設(shè)未來租金收入不變

  3、表中a為投資期內(nèi)房價(jià)總共上漲幅度

  序號(hào)購房收支明細(xì)金額(單位:元)

  1李先生購房支出費(fèi)用契稅:500000×1.5%7500

  2印花稅:2×500000×0.05%500

  3營業(yè)稅(轉(zhuǎn)嫁來的):500000×5.5%27500

  4個(gè)稅(轉(zhuǎn)嫁來的):500000×1%5000

  5全款總房款:500000元500000

  6裝修費(fèi):暫按5萬元計(jì)50000

  71-6項(xiàng)合計(jì)590500

  8可變 支出年物業(yè)費(fèi):1.6元/平米/月×70×121344

  9年供暖費(fèi):19元/平米/年×701330

  10年收入年租金:1600元/月×11月17600

  投資收支平衡公式(7)+(8)×n+(9)×n-(10)×n=500000×(1+a) 其中,n為投資年限,a為投資年限內(nèi)房價(jià)總共上漲幅度

  投資2年將數(shù)據(jù)代入計(jì)算可知:a=12.1%

  投資3年將數(shù)據(jù)代入計(jì)算可知:a=9.1%

  投資4年將數(shù)據(jù)代入計(jì)算可知:a=6.2%

  投資5年將數(shù)據(jù)代入計(jì)算可知:a=3.2%

  投資6年將數(shù)據(jù)代入計(jì)算可知:a=0.2%

 ?。ㄒ陨蠑?shù)據(jù)由北京中原三級(jí)市場(chǎng)部提供,供參考)

  通過上面圖表數(shù)據(jù)分析可知:

  1、對(duì)于全款購房投資來說,要想達(dá)到收支平衡壓力并不太大。隨著投資年限的增長,此種壓力呈現(xiàn)直線減弱狀態(tài)。其中,2年房價(jià)漲幅總共達(dá)到12.1%,就可達(dá)到收支平衡;而6年房價(jià)總漲幅僅需達(dá)到0.2%就可達(dá)到收支平衡。

  但有以下幾點(diǎn)需要注意:

  1、全款投資需要凍解資金較多,對(duì)消費(fèi)者承受能力要求較高;

  2、需要將風(fēng)險(xiǎn)考慮在內(nèi)。國家調(diào)控政策不斷出臺(tái),旨在進(jìn)一步穩(wěn)定房價(jià),因此,未來房價(jià)將會(huì)處于穩(wěn)步上升狀,增幅不會(huì)太高,這也就決定投資者的收益將會(huì)受到一定影響。

  3、為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)建議進(jìn)行長線投資。

  二、貸款購購

  同樣是上例,頭付10萬元,貸款40萬元,以15年為還款期,采取等額本息方法,月還款

  為3335.36元/月。

  假設(shè)1、未來李先生出售房屋時(shí)所交費(fèi)用均由購方負(fù)擔(dān),2、假設(shè)未來租金收入不變

  3、表中a為投資期內(nèi)房價(jià)總共上漲幅度

  序號(hào)購房收支明細(xì)金額(單位:元)

  1李先生購房支出費(fèi)用契稅:500000×1.5%7500

  2印花稅:2×500000×0.05%500

  3營業(yè)稅(轉(zhuǎn)嫁來的):500000×5.5%27500

  4個(gè)稅(轉(zhuǎn)嫁來的):500000×1%5000

  5頭付:100000元100000

  6裝修費(fèi):暫按5萬元計(jì)50000

  71-6項(xiàng)合計(jì)190500

  8月供月供:3335.36元3335.36

  9可變 支出年物業(yè)費(fèi):1.6元/平米/月×70×121344

  10年供暖費(fèi):19元/平米/年×701330

  11年收入年租金:1600元/月×11月17600

  投資收支平衡公式(7)+(8)×12×n+(9)×n+(10)×n=500000×(1+a)+(11) ×n-銀行剩余本金 其中,n為投資年限,a為投資年限內(nèi)房價(jià)總共上漲幅度

  投資2年將數(shù)據(jù)代入計(jì)算可知:a=21% 即年漲幅在11%左右就可持平

  投資3年將數(shù)據(jù)代入計(jì)算可知:a=22.2% 即年漲幅在7.4%左右就可持平

  投資4年將數(shù)據(jù)代入計(jì)算可知:a=23.1% 即年漲幅在5.8%左右就可持平

  投資5年將數(shù)據(jù)代入計(jì)算可知:a=23.7% 即年漲幅在4.7%左右就可持平

  投資6年將數(shù)據(jù)代入計(jì)算可知:a=24.2% 即年漲幅在4.03%左右就可持平

  投資7年將數(shù)據(jù)代入計(jì)算可知:a=24.3% 即年漲幅在3.5%左右就可持平

  投資8年將數(shù)據(jù)代入計(jì)算可知:a=24.2% 即年漲幅在3%左右就可持平

  投資9年將數(shù)據(jù)代入計(jì)算可知:a=23.7% 即年漲幅在2.6%左右就可持平

  投資10年將數(shù)據(jù)代入計(jì)算可知:a=22.9% 即年漲幅在2.3%左右就可持平

 ?。ㄒ陨蠑?shù)據(jù)由北京中原三級(jí)市場(chǎng)部提供,供參考)

  通過上面圖表中數(shù)據(jù)分析可知:

  1、對(duì)于貸款購房投資來說,隨著投資年限的增長,投資年限內(nèi)總共房價(jià)上漲的幅度小拋物線狀,有升有降,2年內(nèi)房價(jià)總漲幅在21%,隨后一直升至7年內(nèi)房價(jià)總漲幅為24.3%,而后有所下降, 8年內(nèi)房價(jià)總漲幅為24.2%,至10年時(shí)房價(jià)總漲幅為22.9%。

  2、從投資期限內(nèi)房價(jià)年增長幅度來說,隨著投資年限的增長,要想達(dá)到收支平衡所需要的房價(jià)上漲幅度越低,投資2年需每年房價(jià)漲幅為11%左右,投資5年需每年房價(jià)漲幅為4.7%,而到投資10年則僅需每年房價(jià)上漲2.3%就可達(dá)到收支平衡。

  因此,北京中原三級(jí)市場(chǎng)部建議,有意貸款投資購房的消費(fèi)者,應(yīng)注意以下幾點(diǎn):

  1、從規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)角度考慮,盡可能地選擇長線投資;

  2、上述計(jì)算并未考慮未來加息可能導(dǎo)致成本支出的增加以及目前市場(chǎng)上租金價(jià)格較為穩(wěn)定等可變因素的制約其收益率的提高。實(shí)際投資過程中消費(fèi)者應(yīng)將上述因素考慮在內(nèi),才能做到投資胸有成竹。

  3、消費(fèi)者在選擇拋盤時(shí)間時(shí),不妨參考一下上述達(dá)到贏虧平衡點(diǎn)時(shí)的所需的房價(jià)漲幅,根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況來決定是否可以拋售。

  綜上所述,北京中原三級(jí)市場(chǎng)部研究人士為您總結(jié)了在全款和貸款兩種情況下,如何來估算拋盤時(shí)間,希望能給要購房投資的消費(fèi)者起到一定指導(dǎo)作用,做到心中有數(shù)。

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