在存量房市場(chǎng)中，對(duì)于眾多的想購(gòu)賣二手房的居民來(lái)說(shuō)，不可忽視二手房交易中的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)居民的反映以及市房管局、河西區(qū)房屋置換負(fù)責(zé)人的介紹，這些風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在1）購(gòu)賣雙方的交易資格、2）交易房屋本身的情況、
3）交易手續(xù)的合法性、4）房屋購(gòu)賣合同的簽訂等幾個(gè)方面。針對(duì)這些情況，我們給大家提出以下建議：

、 購(gòu)賣雙方是否有交易資格

在二手房市場(chǎng)中，時(shí)常發(fā)生由于購(gòu)賣雙方?jīng)]有從事房屋交易資格而導(dǎo)致交易無(wú)法進(jìn)行或者交易無(wú)效的情況。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，作為房屋的出賣人，必須是房屋所有權(quán)人，或者獲得了房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)；另外，對(duì)于公房置換，天津市有關(guān)文件還對(duì)賣方可以置換的條件作了詳細(xì)規(guī)定。
購(gòu)賣雙方在房屋交易時(shí)應(yīng)對(duì)對(duì)方的資格進(jìn)行必要的審查和判斷：
（1） 作為購(gòu)受人，可要求出賣人提供房屋的權(quán)屬證明文件、身份證明以及其他證件，并到登記機(jī)關(guān)查驗(yàn)房屋的權(quán)屬登記情況，判定打算購(gòu)購(gòu)的房屋的可購(gòu)性和安全性；
（2） 作為出賣人，可要求購(gòu)受人提供身份證明、工作證明、收入證明等材料，以便對(duì)其資信能力作出判斷。
（3） 若購(gòu)方為外來(lái)人員，應(yīng)在購(gòu)房之前到市管理部門辦理相關(guān)的審批手續(xù)，出賣人應(yīng)要求購(gòu)受人提供響應(yīng)的審批手續(xù)文件。同時(shí)，作為出賣人， 應(yīng)對(duì)購(gòu)受人的支付能力等相關(guān)情況有一個(gè)基本的了解和判斷。

、 注意房屋本身八大風(fēng)險(xiǎn)

交易房屋本身經(jīng)常出現(xiàn)的問(wèn)題主要有：
（1） 用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍。
（2） 房屋權(quán)屬存有爭(zhēng)議。
（3） 房屋為共有，出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意。
（4） 房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)等權(quán)益等。
（5） 房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的。
（6） 已購(gòu)公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房上市出售后會(huì)形成新的住房困難的。
（7） 被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓。
（8） 交易房屋存有質(zhì)量瑕疵。
針對(duì)這類情況，作為購(gòu)受人，應(yīng)對(duì)打算購(gòu)購(gòu)的房屋的出賣資格進(jìn)行詳細(xì)的考察。此外，較好實(shí)地考察，詳細(xì)了解房屋的基本情況，如1）地點(diǎn)、2）戶型、3）結(jié)構(gòu)、4）價(jià)位、5）朝向、6）裝修情況、7）共有情況、8）出租情況、9）抵押情況、10）房屋用途、11）房屋的市政配套情況、12）物業(yè)管理情況、13）房屋所在地區(qū)周邊環(huán)境等，爭(zhēng)取對(duì)打算購(gòu)購(gòu)的房屋有一個(gè)全面的了解。

第三、交易手續(xù)是否合法

房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇，其交易規(guī)則有別于一般動(dòng)產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生，變更等都必須到有關(guān)政府部門進(jìn)行登記。出賣人僅將房屋交付購(gòu)受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效果。而只有當(dāng)房屋交易手續(xù)齊全、合法時(shí)，登記機(jī)關(guān)才予以登記。因此，若手續(xù)不全或交易違法，權(quán)屬變更將無(wú)法登記，房屋交易也將無(wú)效。
所以，在交易過(guò)程中，交易雙方應(yīng)頭先委托信譽(yù)良好的、具有市房管局頒發(fā)的房地產(chǎn)資質(zhì)證書(shū)的機(jī)構(gòu)辦理相關(guān)手續(xù)。

第四、 注意購(gòu)賣合同的簽訂

和其他合同一樣，二手房購(gòu)賣合同容易因?yàn)楹贤瑢?duì)雙方的權(quán)利義務(wù)約定不明引發(fā)爭(zhēng)議，或交易方利用合同進(jìn)行詐騙。在簽訂書(shū)面房屋購(gòu)賣合同時(shí)，應(yīng)盡可能地在合同中詳盡地約定雙方的權(quán)利義務(wù)，針對(duì)可能出現(xiàn)的情況約定響應(yīng)的處理對(duì)策，尤其是要明確違約的法律責(zé)任。如果自己對(duì)合同各個(gè)條款如何約定確實(shí)心里沒(méi)數(shù)的話，可以請(qǐng)律師幫忙，千萬(wàn)不要認(rèn)為是二手房就沒(méi)有必要請(qǐng)律師。想想，一份完善的合同將有助于減少你多少不必要的紛爭(zhēng)，從而有利于保證交易目的的順利實(shí)現(xiàn)。

來(lái)源：津房網(wǎng)

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