時下，投資二手樓已不是什么新鮮話題，隨著深圳市房地產(chǎn)三級市場的進一步發(fā)展，二手樓購賣占整個房地產(chǎn)市場的份額也將越來越大。根據(jù)西方發(fā)達國家的經(jīng)驗，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟之后，房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)務將主要集中在三級市場。也就是說，二手樓購賣將是多數(shù)人無法回避的問題，那么如何判斷二手樓的投資價值呢？

　　根據(jù)投資價值分析的有關知識和方法，一個物業(yè)的投資價值較客觀，較直接的表現(xiàn)就是它所能夠帶來的收益——租金，租金反映了該物業(yè)的綜合質(zhì)素。比如福田區(qū)華強北的一套90平方米兩室一廳的住宅租金是3000元／月，那么這3000元就是該套物業(yè)的地段、配套情況、小區(qū)管理、人文環(huán)境、樓層及朝向的一個綜合體現(xiàn)。相比之下，我們投資二手樓不會過多的去關心它的建筑成本，因為這對我們的投資判斷已沒有實際意義。因此，二手樓投資判斷較好的載體就是租金，較具體、較直觀的也是租金。

　　在進行二手樓的購賣時，我們不妨關注一下類似地段，類似小區(qū)環(huán)境，類似樓層及朝向的住宅的租金情況。還以華強北的那一套物業(yè)為例，假定它的售價為3000元／平方米，它的使用年限剩余為45年，總價為3000X90＝270000元。45年的租金收入折算到現(xiàn)值計算為3000[1－1/(1+0.0099)540]/0．0099＝301547．22（元）（這里的3000代表月租，0．0099代表月利率，540代表收租金的月數(shù)。）。因為301547＞270000,很顯然，在這個案例里假設當事人是業(yè)主，那么這套房不應賣出，應該用于出租。若當事人是準業(yè)主，應該趕快落定，完全有利可圖。從這個例子不難看出利用租金來判斷投資價值是非常方便，可行的。

　　當然，在利用租金判斷投資價值時也同樣受到城市發(fā)展及經(jīng)濟變化的影響，這就需要投資者具備較起碼的經(jīng)濟預期意識，也就是俗話說的感覺。感覺到近來房屋租出有困難，租金有下降的趨勢或感覺到市區(qū)有擴大、轉(zhuǎn)移的趨勢，就應該倍加小心。在二手樓交易中靈活決策，也是投資者應具備的較起碼的素質(zhì)。雖然如此，租金依然是判斷二手樓投資價值的較好方法。

記者　梁立俊

來源：深圳特區(qū)報

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