分界評(píng)估

　　用租金乘數(shù)進(jìn)行估算

　　評(píng)估級(jí)別

　　★★

　　租金乘數(shù)是比較全部售價(jià)與每年的總租金收入的一個(gè)簡(jiǎn)單公式，計(jì)算公式為：

　　租金乘數(shù)＝投資金額/每年潛在租金收入

　　如果得出的結(jié)果小于12，即在合理購(gòu)購(gòu)范圍之內(nèi)。比如某套房子的售價(jià)22萬(wàn)元，月租金1500元，那么它的租金乘數(shù)就是12倍。一般來(lái)說(shuō)，這個(gè)數(shù)字被看成大多數(shù)租賃房產(chǎn)的分界線。

　　但是，如果一處房產(chǎn)的租金乘數(shù)超過(guò)12倍，就很可能會(huì)帶來(lái)負(fù)現(xiàn)金流。假如若干年后這套房子的售價(jià)上漲到60萬(wàn)元，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數(shù)升到25倍，已經(jīng)大大超過(guò)了合理的范疇。

　　投資者可以將房產(chǎn)的租金乘數(shù)與自己要求預(yù)期進(jìn)行比較，也可在不同房產(chǎn)間比較，取其較小者。不過(guò)這個(gè)方法并未考慮房屋空置、欠租損失、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、稅收等方面的影響。

　　分界評(píng)估

　　用投資回收期進(jìn)行計(jì)算

　　評(píng)估級(jí)別

　　★★★

　　投資回收期法考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金乘數(shù)適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長(zhǎng)短，計(jì)算公式為：

　　投資回收年數(shù)=（頭期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）/（稅后月租金-按揭月供款）×12

　　這種方法可簡(jiǎn)略估算資金回收期的長(zhǎng)短，一般來(lái)說(shuō)，回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8年－10年左右。在業(yè)內(nèi)，又將該方法劃分為兩種：一是即刻回報(bào)型，二是培養(yǎng)回報(bào)型。

即刻回報(bào)型：通常指購(gòu)購(gòu)的房產(chǎn)位于周邊配套完善、交通發(fā)達(dá)、商業(yè)氛圍非常成熟的地區(qū)，不需要培育，購(gòu)購(gòu)后出租即可獲得可觀的租金回報(bào)。但此類房產(chǎn)通常需求的資金量較大，資金門檻相對(duì)較高；

　　培養(yǎng)回報(bào)型：通常指位于非傳統(tǒng)的商業(yè)核心區(qū)，但是在市政規(guī)劃、消費(fèi)人群增長(zhǎng)等方面，都有著比較良好的前景，而這個(gè)過(guò)程便是培養(yǎng)的過(guò)程。這類房產(chǎn)通常售價(jià)較低，但可以放長(zhǎng)線釣大魚，從長(zhǎng)期看往往可以獲得比即刻回報(bào)型更高的率。

　　　分界評(píng)估

　　用15年租金收益比較購(gòu)購(gòu)價(jià)

　　評(píng)估級(jí)別

　　★★★★

　　這種計(jì)算方式也是國(guó)際專業(yè)理財(cái)公司評(píng)估物業(yè)的常用方法，其計(jì)算方法主要是以15年為期比較房產(chǎn)購(gòu)購(gòu)價(jià)格。

　　如果該房產(chǎn)的年收益×15年＝房產(chǎn)購(gòu)購(gòu)價(jià)，該物業(yè)物有所值；

　　如果該房產(chǎn)的年收益×15年＞房產(chǎn)購(gòu)購(gòu)價(jià)，該物業(yè)尚具升值空間

如果該房產(chǎn)的年收益×15年＜房產(chǎn)購(gòu)購(gòu)價(jià)，該物業(yè)價(jià)值已高估。

　　比如某套房子在2001年時(shí)，年租金收益為18000元，乘以15等于27萬(wàn)元，大于當(dāng)時(shí)的售價(jià)22萬(wàn)元，因此是值得投資的。但是現(xiàn)在，就以2000元月租金計(jì)算，合理價(jià)值為36萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于當(dāng)前60萬(wàn)元的售價(jià)，價(jià)值已經(jīng)被過(guò)度透支了。

　　以上是三種常用的房產(chǎn)投資估算方法，有的只需進(jìn)行簡(jiǎn)單的預(yù)測(cè)和分析即可幫助投資者快速做出判斷，有的還需要進(jìn)行專業(yè)性的投資分析，計(jì)算另外一些指標(biāo)以增加可靠性。比如，一個(gè)地段好的房產(chǎn)可能現(xiàn)在的租金回報(bào)率不高，但具有較佳的升值前景，或者一套普通住宅能夠享受稅收減免，一定程度上能夠彌補(bǔ)過(guò)高的租金乘數(shù)。

　　【專家觀點(diǎn)】

　　以上三個(gè)計(jì)算方法只能作為簡(jiǎn)單的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估手段，并不具備嚴(yán)格的通用性。這其中并沒(méi)有考慮到如通脹、人民幣升值等具體問(wèn)題在內(nèi)。因此，該方法適用于對(duì)房產(chǎn)作出大致的價(jià)值參考判斷。

編輯：舒會(huì)

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