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三個方法粗略評估房子價值
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 395 次
分界評估
用租金乘數(shù)進(jìn)行估算
評估級別
★★
租金乘數(shù)是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式,計(jì)算公式為:
租金乘數(shù)=投資金額/每年潛在租金收入
如果得出的結(jié)果小于12,即在合理購購范圍之內(nèi)。比如某套房子的售價22萬元,月租金1500元,那么它的租金乘數(shù)就是12倍。一般來說,這個數(shù)字被看成大多數(shù)租賃房產(chǎn)的分界線。
但是,如果一處房產(chǎn)的租金乘數(shù)超過12倍,就很可能會帶來負(fù)現(xiàn)金流。假如若干年后這套房子的售價上漲到60萬元,而月租金卻仍不到2000元,租金乘數(shù)升到25倍,已經(jīng)大大超過了合理的范疇。
投資者可以將房產(chǎn)的租金乘數(shù)與自己要求預(yù)期進(jìn)行比較,也可在不同房產(chǎn)間比較,取其較小者。不過這個方法并未考慮房屋空置、欠租損失、營業(yè)費(fèi)用、稅收等方面的影響。
分界評估
用投資回收期進(jìn)行計(jì)算
評估級別
★★★
投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入,比租金乘數(shù)適用范圍更廣,還可以估算資金回收期的長短,計(jì)算公式為:
投資回收年數(shù)=(頭期房款+期房時間內(nèi)的按揭款)/(稅后月租金-按揭月供款)×12
這種方法可簡略估算資金回收期的長短,一般來說,回收年數(shù)越短越好,合理的年數(shù)在8年-10年左右。在業(yè)內(nèi),又將該方法劃分為兩種:一是即刻回報(bào)型,二是培養(yǎng)回報(bào)型。
即刻回報(bào)型:通常指購購的房產(chǎn)位于周邊配套完善、交通發(fā)達(dá)、商業(yè)氛圍非常成熟的地區(qū),不需要培育,購購后出租即可獲得可觀的租金回報(bào)。但此類房產(chǎn)通常需求的資金量較大,資金門檻相對較高;
培養(yǎng)回報(bào)型:通常指位于非傳統(tǒng)的商業(yè)核心區(qū),但是在市政規(guī)劃、消費(fèi)人群增長等方面,都有著比較良好的前景,而這個過程便是培養(yǎng)的過程。這類房產(chǎn)通常售價較低,但可以放長線釣大魚,從長期看往往可以獲得比即刻回報(bào)型更高的率。
分界評估
用15年租金收益比較購購價
評估級別
★★★★
這種計(jì)算方式也是國際專業(yè)理財(cái)公司評估物業(yè)的常用方法,其計(jì)算方法主要是以15年為期比較房產(chǎn)購購價格。
如果該房產(chǎn)的年收益×15年=房產(chǎn)購購價,該物業(yè)物有所值;
如果該房產(chǎn)的年收益×15年>房產(chǎn)購購價,該物業(yè)尚具升值空間
如果該房產(chǎn)的年收益×15年<房產(chǎn)購購價,該物業(yè)價值已高估。
比如某套房子在2001年時,年租金收益為18000元,乘以15等于27萬元,大于當(dāng)時的售價22萬元,因此是值得投資的。但是現(xiàn)在,就以2000元月租金計(jì)算,合理價值為36萬元,遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于當(dāng)前60萬元的售價,價值已經(jīng)被過度透支了。
以上是三種常用的房產(chǎn)投資估算方法,有的只需進(jìn)行簡單的預(yù)測和分析即可幫助投資者快速做出判斷,有的還需要進(jìn)行專業(yè)性的投資分析,計(jì)算另外一些指標(biāo)以增加可靠性。比如,一個地段好的房產(chǎn)可能現(xiàn)在的租金回報(bào)率不高,但具有較佳的升值前景,或者一套普通住宅能夠享受稅收減免,一定程度上能夠彌補(bǔ)過高的租金乘數(shù)。
【專家觀點(diǎn)】
以上三個計(jì)算方法只能作為簡單的房產(chǎn)價值評估手段,并不具備嚴(yán)格的通用性。這其中并沒有考慮到如通脹、人民幣升值等具體問題在內(nèi)。因此,該方法適用于對房產(chǎn)作出大致的價值參考判斷。
編輯:舒會
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