徐律師：今年8月中旬，我通過中介公司購了套二手房，也與上家簽了購賣合同。幾天后，我因單位有急事，到外地出差近兩個月。其間，家人從上家那兒拿來鑰匙，對房屋進行了裝修。如今，我們已搬進那套房子近一個月。上周，我突然想起房產(chǎn)證還沒拿到，于是催促上家一同前去辦理。誰知，因上家的經(jīng)濟糾紛，房子在9月份就被法院查封了，交易告知我無法辦理房屋過戶手續(xù)。目前，我還有一筆尾款未付，上家稱我已付的房款已被用作還債，他自己借住在親戚家中。我認為，我和上家的購賣合同在8月份就已經(jīng)簽訂生效了，上家房子是9月份才被查封的，因此交易當初不該讓法院查封，如今也應給我辦理過戶手續(xù)，不知我的看法是否有道理？ 市民王先生

　　王先生：你的看法沒道理，房地產(chǎn)交易的做法是正確的。

　　根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉讓辦法》的規(guī)定，房屋如被法院裁定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利，則房屋不得轉讓過戶。因此，交易作出不予登記的決定符合法律規(guī)定。

　　在二手房購賣中，即使房屋已經(jīng)實際交付，但上下家未到交易辦理登記過戶手續(xù)，產(chǎn)權人未進行變更的，在法律上仍然認為上家是房屋的產(chǎn)權人，下家僅對房屋享有債權。同時《上海市房地產(chǎn)轉讓辦法》和《上海市房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，房屋權屬的變更轉移應當辦理過戶手續(xù)，未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。因此，法院有權查封上家的房子。當然，房屋不能過戶，你可要求上家承擔相應的違約責任，如返還房款、支付違約金、賠償損失等，但由于上家目前還款能力有限，你的利益可能很難得到保障。實踐中還有一種情況，由于樓市紅火，少數(shù)開發(fā)商受利益驅使而將已經(jīng)出售但未過戶的房屋又加價賣給他人，即使付給原購房者違約金后，開發(fā)商仍有利可圖。

　　在此提醒市民，在房屋購賣過程中，除了應對購房合同條款注意把關外，還要加強權利登記的風險意識，合同簽訂后應及時進行過戶登記，以免造成不必要的損失。

來源：房地產(chǎn)時報

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