本人從事房產(chǎn)中介6年，接觸到各種各樣的購(gòu)房者和二手房，總結(jié)了一下，購(gòu)購(gòu)二手房要注意十個(gè)方面，可以避免考慮不周，吃后悔藥。

1、選擇美譽(yù)度高的中介

購(gòu)房是件很繁瑣的事，需要不少專(zhuān)業(yè)知識(shí)，一般來(lái)說(shuō)，大多數(shù)人一生只購(gòu)一次房，臨到購(gòu)房時(shí)才想鉆研房產(chǎn)，以期成為行家，這是不大現(xiàn)實(shí)的，現(xiàn)在不少人都傾向于請(qǐng)專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)中介替自己打理購(gòu)房事宜。
房產(chǎn)交易動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)，涉及的環(huán)節(jié)和相關(guān)政策很多，稍有不慎，就會(huì)留下后患，因此不要怕煩，不明白的時(shí)候不要吝嗇自己的語(yǔ)言，不懂裝懂。較好去咨詢(xún)一些正規(guī)的房地產(chǎn)中介公司和房地產(chǎn)管理部門(mén)，及時(shí)了解手續(xù)、費(fèi)用上的較新信息。其實(shí)正規(guī)的房地產(chǎn)中介不是看其規(guī)模有多大，而是要留心它的市場(chǎng)口碑；較起碼要先看其是否具有“三證”，即營(yíng)業(yè)執(zhí)照（工商部門(mén)核發(fā)）、執(zhí)業(yè)資質(zhì)證書(shū)（房產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)）、收費(fèi)資質(zhì)證書(shū)（物價(jià)部門(mén)核發(fā)）。切記規(guī)模大并非代表正規(guī)。有些中介盡管規(guī)模非常大，也很知名，但投訴率卻居高不下，對(duì)這樣的中介不可不防。好的中介不但服務(wù)態(tài)度好，而且專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)高，合同規(guī)范，不拖欠房款，不多收傭金。

2、有多少錢(qián)購(gòu)多大房

購(gòu)房之前先要搞清楚，購(gòu)房款是自己的積蓄，還是向別人借來(lái)的，或者是向銀行借的貸款。有多少錢(qián)辦多少事，知道了自己的資金實(shí)力，就可以知道自己可以購(gòu)哪些區(qū)位、多的住房了。同樣一筆錢(qián)，購(gòu)地段好一些的房子，面積要小一些；而購(gòu)地段差一些的房子，面積要大一些，難以?xún)扇?BR> 還貸期間所有應(yīng)支付的貸款本息可以按照這個(gè)公式計(jì)算：自己（家庭）月收入的一半×12個(gè)月×期望貸款年限。
實(shí)際可承受的貸款額度可以按照這個(gè)公式計(jì)算：還貸期間所有應(yīng)支付的貸款本息÷（1＋當(dāng)期利率）。
你所能承受的房屋總價(jià)為：實(shí)際可承受的貸款額度／銀行房貸比例（目前一般為60％）
以上是較保守的也是較穩(wěn)健的算法，其中還不包含相關(guān)稅費(fèi)。

3、考慮交通是否便利

在購(gòu)房時(shí)，交通是非常有必要考慮的，交通方便能夠給工作和生活帶來(lái)方便，而這一點(diǎn)往往為購(gòu)房者所忽視。曾經(jīng)有一個(gè)老年客戶(hù)，子女幫他在湖東購(gòu)購(gòu)了一處100平方米的新房，但后來(lái)他還是自己選擇在城區(qū)購(gòu)購(gòu)了一套小面積的二手房。他說(shuō)：“我早晨有吃面的習(xí)慣，但搬到湖東后要坐半個(gè)多公里的車(chē)才能吃到面，下午一起遛鳥(niǎo)的朋友也沒(méi)有，我還是習(xí)慣原來(lái)的生活”。

4、評(píng)估房?jī)r(jià)是否合理

較好能夠自己采集一下周邊已成交房屋的價(jià)格，通過(guò)反復(fù)比較，判斷所要購(gòu)購(gòu)的房屋價(jià)格是否合理，不能過(guò)分依賴(lài)某家中介公司。有的中介公司想控制房源信息或者想多收中介費(fèi)而把價(jià)格估得很高，如果對(duì)目標(biāo)房屋的價(jià)格沒(méi)有底，吃進(jìn)就吃虧了?？梢晕行诺眠^(guò)的比較專(zhuān)業(yè)的中介公司或者評(píng)估公司進(jìn)行預(yù)測(cè)評(píng)估。

5、產(chǎn)權(quán)關(guān)系弄明白

注意產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人與賣(mài)房人是否同一人，否則過(guò)戶(hù)時(shí)會(huì)發(fā)生困難，注意產(chǎn)權(quán)證的各項(xiàng)明細(xì)，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒(méi)有抵押、共有人等。如果產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人與賣(mài)房人不是同一人，就需要對(duì)方出示具有法律效力的委托書(shū)（委托公證書(shū)或由律師簽字鑒證的委托書(shū)）。

6、弄清二手房的歷史

要問(wèn)清楚房子是哪一年蓋的，還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限；是否欠物業(yè)費(fèi)以及水、電、煤氣費(fèi)用。房屋內(nèi)是否有一些忌諱的事情發(fā)生，比如兇殺、自殺等等。有些房子的開(kāi)價(jià)大大低于市場(chǎng)平均水平，購(gòu)房者就要注意房屋內(nèi)是否發(fā)生了忌諱之事。

7、確認(rèn)房屋面積

房屋面積包括建筑面積和使用面積。產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積，但可能存在很大的誤差。較保險(xiǎn)的辦法是測(cè)量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積，然后除以，就可以獲得比較真實(shí)的房屋面積了。部分房改房因?yàn)榉N種歷史原因，造成它的產(chǎn)權(quán)登記面積和實(shí)際面積有很大的出入，建議購(gòu)房改房的時(shí)候要問(wèn)清楚，還要考慮是自住還是投資。如果作為投資就要考慮是否有必要請(qǐng)房產(chǎn)管理部門(mén)重新測(cè)量房屋面積。

8、觀(guān)察房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)

房型是否中意可以影響入住后的生活質(zhì)量。如一些房子有多個(gè)房間但通風(fēng)不足；電器線(xiàn)路是否太多或者走線(xiàn)是否合理，攸關(guān)居住安全；天花板墻角是否有滲水的痕跡；墻壁是否有裂痕或者脫皮等明顯的問(wèn)題。蘇州有一些墻板房是上世紀(jì)80年代建造的，這種房屋頂樓容易漏水，隔熱也比較差，由于蘇州夕照時(shí)間比較長(zhǎng)，靠西面的墻板房比較熱。

9、裝修情況看仔細(xì)

裝修關(guān)系到日后居住的方便性和舒適性。很多人在購(gòu)房時(shí)往往忽視管線(xiàn)布局等隱藏在墻壁內(nèi)的部分，以后一旦發(fā)生問(wèn)題，維修成了大問(wèn)題。還有一些房子看看裝修不錯(cuò)，房間經(jīng)改動(dòng)后也合理，但卻是鑿開(kāi)了承重墻后改建的，存在嚴(yán)重的安全隱患。對(duì)于一些新裝修的房子，要問(wèn)一下用了什么裝修材料，是否會(huì)對(duì)健康產(chǎn)生危害。

10、物業(yè)管理問(wèn)清楚

水電煤是否一戶(hù)一表，交納的費(fèi)用是多少，保安時(shí)間多少；綠化是否有人維護(hù)；物業(yè)管理是由哪家公司負(fù)責(zé)，能為業(yè)主提供一些什么服務(wù)；小區(qū)的犯罪率、失竊率高不高。購(gòu)下以后再問(wèn)這些問(wèn)題就晚了。
舉例來(lái)說(shuō)，一個(gè)單身青年月收入為3000元，預(yù)計(jì)月還貸額1500元，年還貸1.8萬(wàn)元，預(yù)計(jì)20年還款總額為36萬(wàn)元，其中包括本金和利息?？少J款額為：36萬(wàn)元／（1＋0.6）＝22.5萬(wàn)元；按照現(xiàn)在銀行的放貸比例為60％計(jì)，可購(gòu)房屋的總價(jià)為37.5萬(wàn)元。如果該房屋已滿(mǎn)5年，稅收為37.5萬(wàn)元×3％＝11250元，中介費(fèi)為3750元，商業(yè)貸款居間服務(wù)費(fèi)為2250元。那手頭應(yīng)當(dāng)有15.225萬(wàn)元的現(xiàn)金，這個(gè)數(shù)字是這樣算出來(lái)的：（36萬(wàn)元－22.5萬(wàn)元）＋11250元＋3750元＋2250元＝15.225萬(wàn)元。
這里需要提醒購(gòu)房者的是，稅收等費(fèi)用一定要問(wèn)清楚，否則超出了預(yù)算，只有指望臨時(shí)籌資、東拼西湊了，會(huì)使自己十分被動(dòng)。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線(xiàn)（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最?lèi)?ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！