１９９７年４月１０日上海市房地局、上海市財政局、上海市地稅局發(fā)布 滬房地交（１９９７）３２５號


一、本市職工所購公有住房在取得房屋所有權證（或房地產(chǎn)權證）后，即允許與本市其他職工所購公有住房以及本市居民的各類私有住房進行交換。但有下列情況之一的，暫不允許交換：


１、副局級以上在職干部所購購的（包括以副局級以上在職干部的職級或工齡所購購的）公有住房；


２、企業(yè)專業(yè)購購的（包括以企業(yè)專業(yè)的職級或工齡購購的）超標準公有住房（一是指在面積上超標準，企業(yè)或企業(yè)專業(yè)人原有級別的按原級別計算控制標準，無級別的或新成立的企業(yè)按建筑面積８５平方米計算控制標準。二是指在檔次上超標準，如外銷商品房、僑匯房及當時購進價格多層在５０００元/平方米以上或高層在８０００元/平方米以上的內(nèi)銷商品住宅）；


３、校園內(nèi)、部隊營房區(qū)域內(nèi)的已售公有住房；


４、戶籍凍結地區(qū)和改變使用性質的住房。


二、職工所購公有住房的交換應遵循以下原則：


１、職工所購公有住房的交換，不得人為造成居住困難。


２、職工所購公有住房涉及兩處（或兩處以上）交換后并為一處的，房屋產(chǎn)權人應是同一產(chǎn)權人（或有直系親屬關系的人）。


三、職工所購公有住房與私有住房交換，交換的私有住房必須符合下列條件：


１、已依法取得房屋所有權證（或房地產(chǎn)權證），且房屋產(chǎn)權無爭議；


２、屬于共有的私有住房，則必須已取得了全體共有人的書面同意；


３、非戶籍凍結地區(qū)的房屋；


４、非法律、法規(guī)禁止產(chǎn)權轉讓的房屋。


四、職工所購公有住房交換，雙方當事人可按實際購入價，也可按市場成交價進行。但所購公有住房與私有住房交換必須按實際市場成交價進行。


五、房地產(chǎn)權利人需將其所購公有住房進行交換的，應按下列規(guī)定到房屋所在地的區(qū)（縣）房地產(chǎn)交易（所）辦理交換確認申請手續(xù)：


１、職工所購公有住房（或私有住房）的房地產(chǎn)權利人持房屋所有權證（或房地產(chǎn)權證）向房屋所在地的區(qū)（縣）房地產(chǎn)交易（所）申領《上海市職工所購公有住房交換確認申請表》（以下簡稱《交換確認申請表》或《上海市私有住房產(chǎn)權交換申請表》（以下簡稱《交換申請表》）；


２、職工所購公有住房（或私有住房）的房地產(chǎn)權利人填寫《交換確認申請表》（或《交換申請表》），并經(jīng)當時購購公有住房的同住成年人共同簽字后（私有住房只需房地產(chǎn)權利人簽字，屬于共有的還需附全部共有人同意的書面材料）。職工所購公有住房還須房屋所在地的物業(yè)管理部門征求意見，并持下列材料到房屋所在地的區(qū)（縣）房地產(chǎn)交易（所）申辦交換確認手續(xù)：


（１）房屋所有權證（或房地產(chǎn)權證）；


（２）購購該公有住房的“上海市公有住房出售收入專用票據(jù)”；


（３）房地產(chǎn)權利人的身份證和戶籍證明；


（４）《交換確認申請表》或《交換申請表》。


３、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易（所）受理后，按本實施細則的規(guī)定予以審核。經(jīng)審核允許交換的，由該房地產(chǎn)交易（所）在《交換確認申請表》（或《交換申請表》）上蓋章確認，并將其中一份交房地產(chǎn)權利人，一份由房地產(chǎn)交易（所）留存。


六、職工所購公有住房進行交換時，交換雙方的房地產(chǎn)權利人均應向交換方出示已經(jīng)房地產(chǎn)交易（所）蓋章確認的《交換確認申請表》或《交換申請表》，并簽訂由市房地局統(tǒng)一印制的《上海市職工所購公有住房交換合同》（以下簡稱《交換合同》）。


七、職工所購公有住房在同一區(qū)（縣）內(nèi)交換的，應到房屋所在地的區(qū)（縣）房地產(chǎn)交易（所）辦理交換過戶手續(xù)；職工所購公有住房跨區(qū)（縣）交換的，應到住房交換價格高的一方所在地的區(qū)（縣）房地產(chǎn)交易（所）辦理交換過戶手續(xù)。


辦理交換過戶手續(xù)時，應提交下列材料：


１、已經(jīng)房地產(chǎn)交易（所）確認的《交換確認申請表》（或《交換申請表》）；


２、購購該公有住房的《上海市公有住房出售收入專用票據(jù)》；


３、房屋所有權證（或房地產(chǎn)權證），身份證和戶籍證明；


４、經(jīng)當事人簽署的《交換合同》。


八、職工所購公有住房按實際購入價交換的，其《交換合同》記載的金額應與當時購購該公有住房收執(zhí)的《上海市公有住房出售收入專用票據(jù)》金額相一致；職工所購公有住房按實際市場價交換的，若《交換合同》記載的金額明顯低于市場價的，則須由房地產(chǎn)交易（所）委托C級以上資質的專業(yè)房地產(chǎn)評估機構評估。


九、房地產(chǎn)交易（所）對當事人遞交的材料審核同意后，由房地產(chǎn)交易（所）填發(fā)《上海市已購公有住房交換過戶審核表》（以下簡稱《交換過戶審核表》）并向交換中支付差額的一方，按差額的０．５％收取交易手續(xù)費。雙方當事人應在取得《交換過戶審核表》的７天內(nèi)，按《交換試行辦法》條的規(guī)定，到填發(fā)《交換過戶審核表》的房地產(chǎn)交易（所）所在區(qū)（縣）的稅務部門辦理填開納稅發(fā)票手續(xù)：


１、交換中取得差價收入的一方，應按差價收入的５％綜合征收率繳納各稅稅款；


２、交換中支付差額的一方，應按差額的６％的稅率繳納契稅，其中超過３％的部分由政府貼費；


３、交換時，雙方當事人均應按《交換合同》記載的金額，以產(chǎn)權轉移書據(jù)稅目的萬分之五的稅率分別繳納印花稅。


雙方當事人在辦理完稅手續(xù)時，必須向稅務部門提供《交換合同》、《交換過戶審核表》、《公有住房出售收入專用票據(jù)》或發(fā)票。


十、交換當事人在辦理交換過戶后的三十天內(nèi)，應按《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定提供有關資料及稅費交款憑證，各自向所交換的房屋所在區(qū)（縣）的房地產(chǎn)登記處辦理房屋產(chǎn)權變更登記，領取房地產(chǎn)權證。


十一、職工所購公有住房交換后，房地產(chǎn)交易（所）應將產(chǎn)權變更情況及時通知物業(yè)管理部門。凡交換的住房是職工所購公有住房的，其物業(yè)管理仍按《上海市公有住宅出售后管理暫行辦法》執(zhí)行。個人交付的維修基金本息經(jīng)交換雙方當事人商定，隨同房屋交換進行交割；領取房地產(chǎn)權證后，三項維修基金本息隨同房屋轉移到換房后的產(chǎn)權人名下。


十二、職工所購公有住房交換后，交換雙方當事人可憑房地產(chǎn)權證向房屋所在地戶籍管理部門辦理戶口遷移等有關手續(xù)。


十三、凡職工所購公有住房與其他職工所購公有住房交換后，單位再套配、增配住房的，仍按《公有住房出售后再套配、增配的若干規(guī)定》執(zhí)行。


十四、已進行職工所購公有住房上市出售試點的區(qū)、縣，不再實施《上海市職工所購公有住房上市前交換的試行辦法》。

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