《上海市公有住房差價(jià)交換試行辦法》（滬府發(fā)［１９９９］４號(hào)，以下簡稱《試行辦法》《試行辦法》載于本刊１９９９年第３期）已于１９９９年１月１９日由上海市人民政府頒布。為貫徹執(zhí)行《試行辦法》，規(guī)范公有住房差價(jià)交換行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)交易管理，特提出如下實(shí)施意見。


一、適用范圍


本市行政區(qū)域內(nèi)居民承租的公有住房，包括直管公有住房和系統(tǒng)公有住房差價(jià)交換（以下簡稱差價(jià)換房）均應(yīng)按《試行辦法》進(jìn)行。


本市行政區(qū)域內(nèi)單位承租的（或單位保留承租權(quán)的）公有住房，也可按《試行辦法》進(jìn)行差價(jià)換房。


無本市城鎮(zhèn)常住戶口的個(gè)人和非本市注冊登記的單位不得通過差價(jià)換房取得公有住房承租權(quán)。


二、方式和限制


差價(jià)換房有以下三種方式：


１．公有住房承租權(quán)與公有住房承租權(quán)的交換；


２．以公有住房承租權(quán)交換商品住房或者其他住房所有權(quán)；


３．有償轉(zhuǎn)讓公有住房承租權(quán)后，購購商品住房或者其他住房。


凡按照《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》（房改售房方案）可以向承租居民出售，但居民尚未購購的成套獨(dú)用公有住房（以下簡稱可售公有住房），只可以按上述第１種方式交換其他公有住房承租權(quán)，不得采取第２、３種方式交換商品住房或其他住房所有權(quán)或有償轉(zhuǎn)讓。如需交換商品住房或其他住房所有權(quán)的，則必須按《關(guān)于可售公有住房上市出售試行辦法》規(guī)定辦理。


凡未納入《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》可出售范圍的公有住房（以下簡稱不可售公有住房）可以選擇上述三種方式進(jìn)行差價(jià)換房。


承租居民之間、承租居民與單位之間公有住房承租權(quán)交換或單位之間有償調(diào)撥公有住房承租權(quán)的，均應(yīng)按上述規(guī)定方式辦理。


承租居民進(jìn)行差價(jià)換房必須符合下列條件：


１．差價(jià)換房不得造成當(dāng)事人新的居住困難，即差價(jià)換房后，原承租居民的人均居住面積應(yīng)高于市政府規(guī)定的解決居住困難標(biāo)準(zhǔn)。


２．承租居民進(jìn)行差價(jià)換房前應(yīng)取得同住成年人的書面同意。


３．承租居民以公有住房承租權(quán)交換商品住房或其他住房所有權(quán)的，所交換的商品住房或其他所有權(quán)住房應(yīng)是已取得房地產(chǎn)權(quán)證（或房屋所有權(quán)證）的住房。


三、差價(jià)換房合同


差價(jià)換房當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。其中：


１．當(dāng)事人交換公有住房承租權(quán)，或以承租權(quán)交換商品住房或者其他住房所有權(quán)的，應(yīng)簽訂《上海市公有住房差價(jià)交換合同》；


２．當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓公有住房承租權(quán)的，應(yīng)簽訂《上海市公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》。


《上海市公有住房差價(jià)交換合同》和《上海市公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》示范文本由市房地局制定。差價(jià)換房當(dāng)事人可使用市房地局制定的示范合同文本或參照示范文本訂立合同。


差價(jià)換房合同必須經(jīng)原公有住房承租人和其同住成年人簽字同意。


四、價(jià)款和使用


差價(jià)換房的價(jià)格由當(dāng)事人雙方協(xié)商議定。


承租居民按《試行辦法》規(guī)定有償轉(zhuǎn)讓公有住房承租權(quán)的，除本人（或同住人）前２年已購住房或其他特殊原因經(jīng)所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)外，應(yīng)在房地產(chǎn)交易審核準(zhǔn)予差價(jià)換房后，將轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款存入受理該差價(jià)換房的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門指定的銀行，并由銀行開具購房存款單。


取得購房存款單后，應(yīng)按下列規(guī)定使用：


１．購房存款單應(yīng)專項(xiàng)用于購購商品住房或其他住房，不得轉(zhuǎn)讓、質(zhì)押。凡不購房的，３年之內(nèi)不得兌取現(xiàn)金。購房存款單滿３年，承租居民可兌取現(xiàn)金；


２．承租居民使用購房存款單購購商品住房或者其他住房的，應(yīng)憑房地產(chǎn)交易蓋章的《已購住房證明》等材料向銀行辦理有償轉(zhuǎn)讓價(jià)款轉(zhuǎn)移支付和余款支取手續(xù)；


３．除購房存款單戶名本人和直系親屬共同購房外，購房存款單一般只能由存單戶名本人購房使用。


本市注冊的單位有償轉(zhuǎn)讓公有住房承租權(quán)的，取得的價(jià)款應(yīng)存入單位的住房基金。


五、征詢


差價(jià)換房的公有住房承租人應(yīng)按下列規(guī)定向公有住房出租人或者出租人委托的物業(yè)管理公司（以下統(tǒng)稱出租人）辦理征詢：


１．凡直管公有住房承租權(quán)交換本區(qū)縣的直管公有住房承租權(quán)、商品住房或其他住房所有權(quán)，或直管公有住房承租權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)在當(dāng)事人簽訂差價(jià)換房合同并申辦差價(jià)換房審核手續(xù)后，由房地產(chǎn)交易辦理征詢；


２．除上述情況外，其余差價(jià)換房均由公有住房承租人在簽訂差價(jià)換房合同前辦理征詢。


承租人應(yīng)持《租用公房憑證》向房地產(chǎn)交易領(lǐng)取《上海市公有住房差價(jià)交換征詢表》（以下簡稱《征詢表》），填寫后，持《征詢表》向出租人進(jìn)行征詢。


出租人應(yīng)當(dāng)自收到《征詢表》之日起的７日內(nèi)給予書面答復(fù)。不同意差價(jià)換房的，應(yīng)在《征詢表》所列范圍內(nèi)說明理由。逾期不答復(fù)的，視作無異議。


六、差價(jià)換房審核


當(dāng)事人訂立差價(jià)換房合同后１０日內(nèi)，按照下列規(guī)定向房地產(chǎn)交易辦理差價(jià)換房審核手續(xù)：


１．交換承租權(quán)的公有住房在同一區(qū)、縣的，向公有住房所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易申請；


交換承租權(quán)的公有住房不在同一區(qū)、縣的，交換有差價(jià)的，向價(jià)格高的公有住房所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易申請；交換無差價(jià)的，當(dāng)事人可選擇向其中一個(gè)區(qū)、縣房地產(chǎn)交易申請；


２．交換商品住房或者其他住房所有權(quán)的，向商品住房或者其他所有權(quán)住房所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易申請；


３．有償轉(zhuǎn)讓的，向公有住房所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易申請。


當(dāng)事人辦理差價(jià)換房手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)交易提交下列文件：


１．差價(jià)換房合同；


２．租用公房憑證（或保留承租權(quán)證明）或者商品住房、其他所有權(quán)住房的房地產(chǎn)權(quán)證；


３．雙方當(dāng)事人的身份證明；


４．當(dāng)事人委托他人辦理差價(jià)換房手續(xù)的，應(yīng)提交當(dāng)事人的委托書和代理人的身份證明。


房地產(chǎn)交易應(yīng)自取得出租人的征詢意見之日起的１３日內(nèi)，完成差價(jià)換房的審核工作。對(duì)于符合條件和手續(xù)的，開具《準(zhǔn)予公有住房差價(jià)交換通知書》（以下簡稱《通知書》）。對(duì)不符合條件和手續(xù)的，作出不予差價(jià)換房的決定。


凡承租居民有償轉(zhuǎn)讓公有住房承租權(quán)的，可憑銀行開具的購房存款單，向房地產(chǎn)交易申領(lǐng)《通知書》，其中承租居民前２年已購房的，憑前２年已購房的證明文件（房地產(chǎn)權(quán)證或差價(jià)換房合同），向房地產(chǎn)交易申領(lǐng)《通知書》。


七、差價(jià)換房合同的注記


房地產(chǎn)交易準(zhǔn)予當(dāng)事人的差價(jià)換房后，應(yīng)在開具《通知書》的同時(shí)，在差價(jià)換房合同備注欄內(nèi)注記蓋章。


自１９９８年４月１日起至１９９９年２月２８日止，已按規(guī)定辦理差價(jià)換房，取得公有住房承租權(quán)的居民，應(yīng)在１９９９年１２月３１日前按上述規(guī)定，持取得的《租用公房憑證》和已經(jīng)交易審核的差價(jià)換房合同，向原審核批準(zhǔn)的房地產(chǎn)交易補(bǔ)辦注記。


八、變更租賃關(guān)系和登記


差價(jià)換房當(dāng)事人自取得房地產(chǎn)交易出具的《通知書》之日起的７日內(nèi)，持《通知書》、原租用公房憑證（或保留承租權(quán)的證明）和當(dāng)事人戶籍證明或單位注冊證明等材料，向出租人辦理公有住房租賃關(guān)系變更手續(xù)，換取《租用公房憑證》或《保留承租權(quán)的證明》。


其中交換商品住房或者其他住房所有權(quán)的，在房地產(chǎn)交易準(zhǔn)予該公有住房差價(jià)換房的同時(shí)一并辦理所交換的商品住房或者其他住房的交易過戶和變更登記手續(xù)。房地產(chǎn)交易應(yīng)自出具《通知書》之日起的１７日內(nèi)發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)證。


九、差價(jià)換房后的租金交納


差價(jià)換房后公有住房所有權(quán)的權(quán)屬性質(zhì)不變，其共用部位仍按原來的使用狀況共同使用。取得公有住房承租權(quán)的當(dāng)事人仍應(yīng)按照本市公有住房管理規(guī)定和租金標(biāo)準(zhǔn)按期向出租人支付租金。租賃期間，本市公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的，仍應(yīng)按照調(diào)整后的租金標(biāo)準(zhǔn)支付租金，但在取得該公有住房承租權(quán)后，其住房面積超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)住房面積的，可憑已注記的差價(jià)換房合同和《租用公房憑證》，不計(jì)算住房面積超標(biāo)準(zhǔn)部分增加的租金。


十、繼續(xù)承租


凡通過交換商品住房、其他住房所有權(quán)或有償轉(zhuǎn)讓方式，取得公有住房承租權(quán)的居民，喪失民事行為能力、死亡或者其戶籍遷離本市的，其本市城鎮(zhèn)常住戶口的配偶或者直系親屬在不影響同住人居住權(quán)的前提下，可憑已注記的差價(jià)換房合同和《租用公房憑證》向出租人辦理租賃關(guān)系變更手續(xù)，繼續(xù)承租。


繼續(xù)承租的居民可以由當(dāng)事人指定；當(dāng)事人未指定的，可以參照財(cái)產(chǎn)繼承順序確定。


十一、拆遷安置


差價(jià)換房后，公有住房因城市建設(shè)需要拆遷的，仍按照本市居住房屋拆遷安置的有關(guān)規(guī)定，對(duì)公有住房承租權(quán)人進(jìn)行安置。


十二、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)


凡從事差價(jià)換房中介業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須是經(jīng)工商行政管理部門登記注冊，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（含公有住房差價(jià)交換）經(jīng)營業(yè)務(wù)，并經(jīng)房地產(chǎn)管理部門備案認(rèn)定的機(jī)構(gòu)。


房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事差價(jià)換房中介業(yè)務(wù)應(yīng)與當(dāng)事人簽訂書面的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)委托合同。受委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)在當(dāng)事人簽訂的差價(jià)換房合同內(nèi)簽字蓋章。不按規(guī)定在差價(jià)換房合同內(nèi)簽字蓋章，當(dāng)事人可以拒付中介服務(wù)費(fèi)。


十三、差價(jià)換房的收費(fèi)


有償轉(zhuǎn)讓公有住房承租權(quán)的，由承租人按公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓成交價(jià)格的０．５％向房地產(chǎn)交易支付差價(jià)換房的交易手續(xù)費(fèi)；公有住房交換商品住房或其他住房所有權(quán)的，由差價(jià)支付方按價(jià)差的０．５％向房地產(chǎn)交易支付差價(jià)換房的交易手續(xù)費(fèi)。差價(jià)換房應(yīng)支付的交易手續(xù)費(fèi)不足１００元的，按１００元收取。


當(dāng)事人按規(guī)定辦理入住或退房、退租各項(xiàng)手續(xù)的，每次向出租人支付５０元

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