可售公房交易流程


從可售房轉(zhuǎn)為售后房（可以理解為產(chǎn)權(quán)房），再上市交易
1、 領(lǐng)取工齡單 到房屋所在地物業(yè)管理處領(lǐng)取職工工齡單。
2、 審查工齡 填寫完職工工齡單后，到所在單位進(jìn)行敲章驗證叫物業(yè)管理單位。
3、 款項計算 由物業(yè)管理公司處根據(jù)個人工齡等條件進(jìn)行計算需要支付的金額。
4、 支付 到指定銀行--中國建設(shè)銀行支付所算出的金額并填寫可以收到信件的信封。
5、 發(fā)證 等待交易發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證。 支付完款項后到拿到產(chǎn)權(quán)證一般為2到3個月的時間（如果采用加急的話，
一般為額外支付500元左右的款額，時間只需2-3個星期）。 售后房可以上市交易，過程同存量產(chǎn)權(quán)房


存量產(chǎn)權(quán)房交易流程
（一）、一次性付款
1、 填寫售房合同4本（5元/本）。
2、復(fù)印雙方身份證2份，帶私章。
3、購賣雙方填寫房地產(chǎn)權(quán)利登記、轉(zhuǎn)移申請書。
4、出售方提供房屋原產(chǎn)權(quán)證、原購房合同及購房發(fā)票。
5、憑原產(chǎn)權(quán)證到交易配圖窗口購購地籍圖一份（25元/份）。
6、將以上資料入交易所接收窗口。
7、到稅務(wù)在交易的柜臺繳納各種稅費。具體如下：
契稅 交易手續(xù)費 合同印花稅 登記費
購方 0.75% 0.08% 0.05% 100元/本
賣方 0.08%（個人） 0.05%（單位）0.05%

7、繳完稅費后到接收窗口拿收件收據(jù)。 以上步驟在交易排隊辦理，時間視情況而定。
8、等待交易發(fā)證 等待時間目前一般為40個工作日，即兩個月的時間。

（二）、需要貸款的交易流程
銀行方面
1、 填寫公積金查詢單。 填寫公積金查詢單到單位蓋章后貸款銀行，由貸款銀行到上海市公積金管理進(jìn)行查詢，以確定步
（商業(yè)性貸款無需此步）。時間在一到兩周左右。
2、 確定貸款額度及還款年限。 組合貸款的話：根據(jù)步結(jié)果先確定公積金貸款的額度及年限，再確定商業(yè)性貸款的額度及年限。
3、 尋找擔(dān)保公司簽定擔(dān)保合同，服務(wù)費用為貸款額的1%。
4、 與銀行簽定借款合同、抵押合同。 借款合同工本費為30元/戶。
5、 整理資料交銀行初審并辦理住房保險。資料包括， 出售方提供的： 產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件；權(quán)利人戶口薄復(fù)印件；權(quán)利人身份證復(fù)印件。
購購方提供的： 貸款人結(jié)婚證明復(fù)印件或單身證明原件； 貸款人及配偶戶口薄復(fù)印件（配偶不在同一戶口薄的提供配偶戶口?。?；
貸款人及參貸人收入證明原件； 委托書、保證書及購房共有人同樣的住房抵押的承諾書； 貸款人及參貸人私章； 上市交易后的收
件收據(jù)。（交易方面第9步）
6、 到銀行所在地公證出辦理住房抵押合同公證。 時間約為一個星期，費用為35元/戶。
7、 領(lǐng)取抵押公證書，提供賞識交易后的收件收據(jù)，交銀行列入放貸計劃。
8、 領(lǐng)取產(chǎn)證辦理房地產(chǎn)其他權(quán)利登記。 登記費為104元/戶（公積金）；205元/戶（商業(yè)性）
9、 提供產(chǎn)權(quán)證及房地產(chǎn)其他權(quán)利證明，領(lǐng)取貸款。 領(lǐng)取貸款的時間由銀行的放貸計劃而定。
10、每月歸還貸款。
交易方面
1、購賣雙方填寫售房合同5本（5元/本）。
2、購賣雙方填寫房地產(chǎn)權(quán)利登記、轉(zhuǎn)移申請書。
3、購方出示房款已付30%以上的收據(jù)或發(fā)票。
4、購方已婚（未婚）證明。結(jié)婚證書復(fù)印件1份（單身證明原件1份）。
5、購賣雙方私章、身份證原件及復(fù)印件（各3份）、購方戶口薄1份（集體戶口2份，單位蓋公章）。
6、購方收入證明（已婚者2份）。
7、購方提供房屋產(chǎn)權(quán)證及其復(fù)印件1份。
8、到配圖窗口購購地籍圖。（25元/份）
9、到稅務(wù)在交易的柜臺繳納各種稅費。具體如下：


契稅 交易手續(xù)費 合同印花稅 登記費
購方 0.75% 0.08% 0.05% 100元/本
賣方 0.08%（個人） 0.05%（單位）0.05%

10、繳完稅費后到接收窗口拿收件收據(jù)。
11、等待交易發(fā)證 等待時間目前一般為40個工作日，即兩個月的時間。


不可售公房交易流程
注：嚴(yán)格來講，不可售公房應(yīng)該說是差價換房。
1、 簽訂合同。
差價換房合同必須經(jīng)原公有住房承租人和其同住成年人簽字同意。其中：
1）、當(dāng)事人交換公有住房承租權(quán)，或以承租權(quán)交換商品住房或者其他住房所有權(quán)的，應(yīng)簽訂《上海市公有住房差價交換合同》；
2）、當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓公有住房承租權(quán)的，應(yīng)簽訂《上海市公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》?！渡虾Ｊ泄凶》坎顑r交換合同》和
《上海市公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》示范文本由市房地局制定。差價換房當(dāng)事人可使用市房地局制定的示范合同文本或參照示范文本訂立合同。
2、征詢 差價換房的公有住房承租人向公有住房出租人或者出租人委托的物業(yè)管理公司（以下統(tǒng)稱出租人）辦理征詢：
類型 辦理時間 征詢對象
1、 直管公有住房承租權(quán)交換本區(qū)縣的直管公有住房承租權(quán)、商品住房或其他住房所有權(quán)；
2、 直管公有住房承租權(quán)有償轉(zhuǎn)讓。當(dāng)事人簽訂差價換房合同并申辦差價換房審核手續(xù)后 房地產(chǎn)交易
除上面以外的差價換房 簽訂差價換房合同前 承租人持征詢表（1）
向出租人進(jìn)行征詢出租人（2）

（1）承租人應(yīng)持《租用公房憑證》向房地產(chǎn)交易領(lǐng)取《上海市公有住房差價交換征詢表》
（2）出租人應(yīng)當(dāng)自收到《征詢表》之日起的7日內(nèi)給予書面答復(fù)。不同意差價換房的，應(yīng)在《征詢表》所列范圍內(nèi)說明理由。
逾期不答復(fù)的，視作無異議。
3、 審核
差價換房雙方當(dāng)事人訂立差價換房合同后10日內(nèi)，向房地產(chǎn)交易辦理差價換房審核手續(xù)，具體如下：
類型 申請機構(gòu)
交換承租權(quán)的公有住房 在同一區(qū)縣的 向公有住房所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易申請。
不在同一區(qū)縣的 有差價的 向價格高的公有住房所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易申請。
無差價的 向其中一個區(qū)、縣房地產(chǎn)交易申請（當(dāng)事人可選擇）。
交換商品住房或者其他住房所有權(quán)的 向商品住房或者其他所有權(quán)住房所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易申請。
有償轉(zhuǎn)讓的 向公有住房所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易申請。

注：當(dāng)事人辦理差價換房手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)交易提交下列文件：
l、差價換房合同；
2、租用公房憑（或保留承租權(quán)證明）或者商品住房、其他所有權(quán)住房的房地產(chǎn)權(quán)證；
3、雙方當(dāng)事人的身份證明；
4、當(dāng)事人委托他人辦理差價換房手續(xù)的，應(yīng)提交當(dāng)事人的委托書和代理人的身份證明。
房地產(chǎn)交易應(yīng)自取得出租人的征詢意見之日起的13日內(nèi)，完成差價換房的審核工作。
對于符合條件和手續(xù)的，開具《準(zhǔn)予公有住房差價交換通知書》（以下簡稱《通知書》）。
對不符合條件和手續(xù)的，作出不予差價換房的決定。
凡承租居民有償轉(zhuǎn)讓公有住房承租權(quán)的，可憑銀行開具的購房存款單，向房地產(chǎn)交易申領(lǐng)《通知書》，其中承租居民前2年已購房的，
憑前2年已購房的證明文件（房地產(chǎn)權(quán)證或差價換房合同），向房地產(chǎn)交易申領(lǐng)《通知書》。


4、合同的注記 房地產(chǎn)交易準(zhǔn)予當(dāng)事人的差價換房后，在開具《通知書》的同時，在差價換房合同備注欄內(nèi)注記蓋章。
5、變更租賃關(guān)系和登記 差價換房當(dāng)事人自取得房地產(chǎn)交易出具的《通知書》之日起的7日內(nèi)，持以下材料向出租人辦理公有住房租賃
關(guān)系變更手續(xù)，換領(lǐng)《租用公房憑證》或《保留承租權(quán)的證明》。
材料如下 ：
（1）《通知書》；
（2）原租用公房憑證（或保留承租權(quán)的證明）；
（3）當(dāng)事人戶籍證明或單位注冊證明等。
注：其中交換商品住房或者其他住房所有權(quán)的，在房地產(chǎn)交易準(zhǔn)予該公有住房差價換房的同時一并辦理所交換的商品住房或者其他住房
的交易過戶和變更登記手續(xù)。房地產(chǎn)交易應(yīng)自出具《通知書》之日起的17日內(nèi)發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)證。

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