1.認(rèn)真區(qū)別“定金”與“訂金”

　　案例：王某看中了某小區(qū)的一套房子，與開發(fā)商簽訂了認(rèn)購書，交了1萬元定金，但在認(rèn)購書和收據(jù)中均寫的是訂金。事后，開發(fā)商因經(jīng)費(fèi)等原因?qū)е鹿こ掏９?。王某要求開發(fā)商雙倍返還，開發(fā)商只同意原數(shù)返還。

　　點(diǎn)評：定金與訂金只有一字之差，但二者的法律意義大不相同。定金是一個專門的法律概念，其目的主要在于對合同的成立、履行起擔(dān)保作用，并有特定的定金規(guī)則，即“給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！倍喗鸩荒軐贤鸬綋?dān)保作用。出現(xiàn)違約時，也不能適用定金規(guī)則進(jìn)行處理，一般只能按照預(yù)付款的規(guī)則進(jìn)行處理，即接收預(yù)付款的一方不履行合同時，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還預(yù)付款、賠償損失等違約責(zé)任。因此，本案例中，王某只能要求開發(fā)商原數(shù)返還并承擔(dān)同期銀行存款利息。

　　提醒：購房人在簽訂認(rèn)購書和收到收款收據(jù)時，應(yīng)注意審查其中的用詞，不要把“定金”寫成“訂金”。

　　2.認(rèn)購書中有陷阱條款

　　案例：張某在與開發(fā)商簽訂的認(rèn)購書中規(guī)定：“購方應(yīng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起15日內(nèi)前來簽訂正式合同，否則，所收定金不予退還?！焙髲埬吃谝?guī)定期限內(nèi)去與開發(fā)商商談合同事宜，但由于在某些條款上存在分歧而沒有達(dá)成協(xié)議。張某要求返還定金，遭到拒絕，開發(fā)商的理由是張某在規(guī)定期限內(nèi)未與其簽訂正式合同。

　　點(diǎn)評：該條款是一個陷阱條款，開發(fā)商通常堅(jiān)持認(rèn)為，無論何種原因?qū)е聸]有簽訂正式合同，都屬于購房者違約，不退所收定金。并往往以此要挾購方接受一些不公平的條款或拒不接受購方提出的合理要求。

　　提醒：房屋購賣非常復(fù)雜，一個小的分歧就可能導(dǎo)致無法簽訂正式的合同。因此，購房人在簽訂認(rèn)購書時，可將該條款改為“購方應(yīng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起15日內(nèi)前來與賣方商談?wù)胶贤缫驅(qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收定金應(yīng)予退還?！?

　　3.商談內(nèi)容應(yīng)有書面證據(jù)

　　案例：劉某在與開發(fā)商簽訂的認(rèn)購書中規(guī)定“購方應(yīng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起15日內(nèi)前來與賣方商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收定金應(yīng)予退還。”在15日內(nèi)，劉某依約前往，但因?qū)Ψ课萁桓稌r間上存在分歧而未能簽署合同。15日后，劉某前去索要定金，開發(fā)商以劉某在規(guī)定期限內(nèi)沒有與其商談合同為由拒退定金。

　　點(diǎn)評：本案例中，有關(guān)條款非常完備，但劉某是否一定能要回定金呢？通常情況下，答案是否定的，因?yàn)槠湟话銦o法拿出其曾經(jīng)前來與開發(fā)商商談合同的證據(jù)，所以只能吃啞巴虧。

　　提醒：購房人前往與開發(fā)商商談合同時，應(yīng)注意保留證據(jù)。如在正式商談之前頭先讓開發(fā)商在認(rèn)購書上簽字確認(rèn)或在商談記錄上簽字認(rèn)可。

　　4.應(yīng)有書面認(rèn)購協(xié)議

　　案例：方某看中了一套房屋，交了定金，但沒有與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書，只有口頭協(xié)議，定金收據(jù)上也沒寫所定房號。后開發(fā)商又將該房賣于他人。方某要求購購該房，遭到拒絕。

　　點(diǎn)評：口頭協(xié)議很難保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，而一張連房號也沒寫的收據(jù)對開發(fā)商很難起到約束作用。方某遭拒也就見怪不怪。

　　提醒：購房人交定金前應(yīng)與開發(fā)商簽訂書面認(rèn)購協(xié)議，協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包含合同的主要條款，如房號、價格、面積等，否則，該認(rèn)購書只是一種意向，對開發(fā)商沒有約束力。另外，對其他已談妥事項(xiàng)應(yīng)寫入認(rèn)購書中，防開發(fā)商變卦。

來源：上海熱線

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