房產(chǎn)投資是一筆不小的開支，房款動輒數(shù)十萬元，因此市民購房投資前，有三大風(fēng)險是必須事先考慮周全的，否則這三只虎會給你帶來很大的麻煩。

　　樓價下降風(fēng)險。樓價下降風(fēng)險是指由于房屋價格下降，致使該房屋價值縮水，此時，部分抵押貸款人往往從理性角度選擇違約，放棄房屋。對于投資者來說，他不僅損失了資金，同時也損害了他的信用度。對于樓價下跌風(fēng)險，防范措施主要是要把握好整個房地產(chǎn)市場發(fā)展的形勢，準(zhǔn)確判斷投資的時機。像在京的某大品牌公司，房價先是定在5000多元／平方米，結(jié)果沒過多久，房價就降至4000多元／平方米，商家可能是出于促銷的原因，可是對于先購了房子的人來說，則不是什么好消息。這還是在售樓盤呢，就發(fā)生了這么大的變化，就更不用說那些非在售樓盤了。事先如果沒有一個正確的評估和預(yù)測，就要擔(dān)上很大風(fēng)險。

　　貸款利率風(fēng)險。目前我國抵押貸款采用每月等額還貸法或等額本金還貸法，其利率根據(jù)中國人民銀行的利率來調(diào)整執(zhí)行的，一般在每年的1月1日對以往的貸款合同予以調(diào)整。根據(jù)《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定，我國金融機構(gòu)發(fā)放住宅抵押貸款按法定貸款利率減檔執(zhí)行，期限超過10年的貸款，在3-5年(含5年)法定貸款利率基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮，但上浮幅度不得超過5%。

　　收入風(fēng)險。指由于貸款人收入發(fā)生變化，不能及時歸還銀行貸款的風(fēng)險。某位在銀行工作的朋友就曾經(jīng)遇上過這樣的情況，支付不起房子就要歸還，因為違約還要交納違約金，雙重的損失。因此，應(yīng)對此類風(fēng)險的方法就是要根據(jù)自己的資金實力，量力而為，不要過分追求財務(wù)杠桿效益，將貸款比例控制在安全范圍內(nèi)。

　　隨著人民銀行存款、貸款基準(zhǔn)利率的持續(xù)下調(diào)，從1996年起，我國的抵押貸款利率也多次進行了調(diào)整，抵押貸款的年限結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化，貸款較高年限從15年延長到30年，長期貸款利息水平下降相對較大，總體利息水平下降。

　　如果目前進行投資，向銀行抵押貸款，現(xiàn)在的利率是歷史上較低的，因此存在著利率上升的風(fēng)險，一旦將來利率上升，也可能會出現(xiàn)無法歸還銀行貸款的情況。同時，也可能出現(xiàn)所出租房屋月租金價格小于歸還銀行本息的情況，這樣就會給投資者帶來損失。如果遇到銀行抵押貸款利率上升，高于出租收益率，則應(yīng)該及時將所持有的房屋出售，歸還銀行貸款，將剩余資金另外尋找收益率更高的投資機會。

來源：北京晨報

購房警惕數(shù)字游戲 合同如何簽
2005-07-15 09:38:27


購房人要把房地產(chǎn)商的承諾寫進合同，頭先就要盡可能在合同第三條及該條提及的附件一和附件二對購房人所購商品房基本情況描述清楚，并盡可能利用合同第三條后面的空白行，要求房地產(chǎn)商寫上如其表述的商品房基本情況與實際交付情況不符時，應(yīng)具體承擔(dān)什么樣的賠償責(zé)任。沒有具體賠償責(zé)任的約定，第三條對商品房基本情況表述的作用將會大大降低。

　　8號樓為何變成4號樓

　　如果有人說他收房時找不到自己所購的房子了，您信不信？這并非是聳人聽聞，已有幾位購房人問我在這種情況下怎么辦？

　　現(xiàn)在有不少國人對數(shù)字非常重視，為了一個靚號，不惜一擲千金，有些房地產(chǎn)商為了迎合人們的心理，賣房時將幢（座）號、層數(shù)、門牌號避開4、13、14、24等數(shù)字，有的是跳過，有的是用3A、12A、1、2等數(shù)字代替。因此，購房人在約定合同第三條時頭先要查驗清楚房地產(chǎn)商填寫的房屋坐落、層數(shù)、面積等基本情況是否符合該房屋所在項目的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和經(jīng)過批準(zhǔn)的設(shè)計等合法有效的證明材料，自己所購的房屋所在幢（座）號、層數(shù)、門牌號是否與所附的規(guī)劃、設(shè)計圖的標(biāo)注一致。

　　如果不一致，對數(shù)字特別在意的人就要有心理準(zhǔn)備，房地產(chǎn)商交房時幢（座）號、層數(shù)、門牌號發(fā)生變化怎么辦？現(xiàn)實中確實有不少簽合同時跳過去的號交房時不跳了，挑了8字的人實際收到的成了7字，甚至有的8號樓莫名其妙地變成了4號樓。因此筆者建議這些購房人較好事先在合同中和房地產(chǎn)商約定清楚如交房時出現(xiàn)這種問題，房子是可退還是可換，不然到時即使法官認(rèn)定房地產(chǎn)商在這個問題上違約，但由于沒有具體賠償依據(jù)，憑法官自由裁量，購房人很難根據(jù)自己的“迷信”達(dá)到退房或換房的目的。

　　圖紙尺寸要標(biāo)明

　　合同第三條提及的合同附件一是房屋平面圖，房地產(chǎn)商通常會提供一個購房人所購房屋的平面圖，購房人不要接受不規(guī)范的草圖或沒有尺寸的示意圖，而應(yīng)要求房地產(chǎn)商在這個平面圖上標(biāo)清所有尺寸，需要文字說明的盡量詳細(xì)，平面主要尺寸、墻體厚度、門窗尺寸、管道井尺寸、空調(diào)位尺寸要全，房號和房屋在整幢樓中的確切位置及朝向也要在平面圖中標(biāo)清楚，并在第三條的相關(guān)空格中填清楚房屋的用途、結(jié)構(gòu)、層高。

　　在這里需要提醒購房人注意的有兩點：

　　1．有些預(yù)售許可證上的房屋用途寫的是公寓，這是一種似是而非的寫法，公寓就是住宅，不要以為公寓就可商住兩用。到目前為止，商住兩用房還僅僅是房地產(chǎn)商為了房屋促銷宣傳使用的一個詞，國家根本就沒有這個有關(guān)房屋用途的用語。當(dāng)然我們不得不承認(rèn)目前購這種商住兩用房開公司的人能得到稅低、貸款比例高等一些眼前利益，但長遠(yuǎn)利益是否能得到保障仍是一個未知數(shù)。為了居住而購“商住兩用樓”，則是有百害而無一利。

　　2．層高包括樓板的厚度，購房人自己在房間內(nèi)量的高度叫凈高，因此購房人較好要求房地產(chǎn)商在合同中能說明樓層凈高。

　　 綠化率并非綠地率

　　購房人在關(guān)注自己所購房屋平面圖的同時，還應(yīng)盡量爭取讓房地產(chǎn)商把自己購購房屋所在小區(qū)的整體平面圖附上，在圖上準(zhǔn)確標(biāo)明小區(qū)內(nèi)所有建筑的位置、大小和高度及綠地面積。由此購房人可以從圖紙上算出自己所購房屋所在小區(qū)的建筑容積率、綠地率，并確定自己所購房屋采光有無遮擋。

　　購房人在進行這些約定前有幾個概念需要搞清：

　　1．建筑容積率是指小區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。房地產(chǎn)商不是根據(jù)小區(qū)的土地面積而是根據(jù)建筑容積率繳納土地出讓金，人防工程屬國家所有，不計算建筑容積率。房地產(chǎn)商為了少交土地出讓金，往往也不把地下車庫算入建筑容積率。建筑密度不同于建筑容積率，它是指小區(qū)所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。規(guī)劃建設(shè)用地面積是指小區(qū)用地紅線范圍內(nèi)的全部土地面積，包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物（構(gòu)筑物）所占面積、運動場地等等。

　　2．房地產(chǎn)商通常在廣告中使用綠化率一詞，根據(jù)園林專家介紹，這也是一個不準(zhǔn)確、不規(guī)范的用詞。在國家關(guān)于園林綠化的用語中，準(zhǔn)確的應(yīng)為“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種叫法。綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率。距建筑外墻1．5米和道路邊線1米以內(nèi)的土地和地表覆土達(dá)不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計入綠地面積。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率。樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60％以上。購房人要注意房地產(chǎn)商在銷售樓盤時宣傳的綠化率實際不少是綠化覆蓋率。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 來源：北京日報

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