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手有20萬元機動現(xiàn)金 當(dāng)下購房還是購地產(chǎn)股?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 565 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  如果手頭有20萬元機動現(xiàn)金,選擇怎樣的理財方式才更加穩(wěn)妥、收益更多呢?對于理財投資者而言,購房出租與購購地產(chǎn)股,到底哪種方式更劃算呢?

  二手房 適宜以租養(yǎng)貸

  購購性價比相對較高的二手房進行出租經(jīng)營,是比較穩(wěn)妥的理財方式之一。記者走訪了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士,為投資者尋找更為適宜的理財方案。

  20萬元眼下不足以作為不動產(chǎn)投資的全部資金,但投資者可以將其作為購置二手房的頭付款,再輔以部分按揭貸款,購購一套位于市的小戶型二手房。天津中原地產(chǎn)三級市場部區(qū)域總監(jiān)朱慶江給投資者設(shè)計了一套比較合理的投資方案。例如,眼下市區(qū)60萬元左右的二手房屬于性價比較高并且出租率也相對較高的房源,打算經(jīng)營理財置業(yè)的投資者可以優(yōu)先考慮這些產(chǎn)品。朱慶江表示,60萬元的價格可以在河西、南開等市區(qū)域購購一套50~70平方米的二手房,而這類房源在出租市場也是出租率和交易速度都很高的產(chǎn)品。以產(chǎn)品戶型而言,60萬元可以在這些區(qū)域購到一居室的次新房,若投資者想以這一價位購購兩居室房源,選擇對象則大多集中在15~20年房齡的舊房。

  假設(shè)投資者以20萬元為本金進行置業(yè)投資,再以按揭方式20年40萬元的貸款,在河西區(qū)購購一套一居室二手房源出租,以租金抵償部分貸款月供。以今年本市河西區(qū)區(qū)域的出租行情,50~60平方米一居室次新房的月租金通常在1500~1800元左右,而同區(qū)域、同面積的兩居室住宅租金水平則多在2000~2200元之間。40萬元20年貸款若以按揭貸款較高利率5.94%計算,其等額本息月供應(yīng)歸還2851.9元。如果能夠享受0.7倍優(yōu)惠利率,其貸款利率則為4.158%,月還款額也隨之降為2457.35元。也就是說,如果投資者貸款購購二手房并出租,每月只需支付幾百元的還款。

  對于長線持有產(chǎn)業(yè)并以租養(yǎng)貸的投資者來說,不動產(chǎn)長期看漲的行情可以讓其較終回報相對樂觀。專家認為,不論從經(jīng)濟危機將帶來通貨膨脹的角度而言,還是不動產(chǎn)價值長線總體走高的趨勢來說,投資不動產(chǎn)在3~5年內(nèi)基本都會有或多或少的獲利。朱慶江表示,根據(jù)目前市場狀況和價格發(fā)展規(guī)律來看,天津市區(qū)二手房價格在5年后會增長20~30%,投資者在以租養(yǎng)貸過程中以較低代價保有了不動產(chǎn)資源,較終若再次轉(zhuǎn)手還可以從銷售差價中再次獲利。

  地產(chǎn)股 看好長線收益

  在股市中投資20萬元會是什么樣的結(jié)果呢?假設(shè)一個長線投資者,其看好地產(chǎn)股并在2006年年初購購了萬科的股票(股價均以復(fù)權(quán)價格計算),當(dāng)時能購入9555股。到2009年年初,其持有的市值已高達70萬元。而其間市值較高則達到了189萬元。股神巴菲特的長期持有理念在此得以充分體現(xiàn)。

  而從今年年初到現(xiàn)在,20萬元如果繼續(xù)購入萬科股票,1月初以79.19元購入2525股,到了6月17日,其股票的市值則漲到了33萬元,半年的投資收益率達到了67%。

  

  20萬元5年理財計劃試算對比

  理財方式

  貸款支出

  收益

  凈支出

  5年后預(yù)測行情

  5年后市值

  5年后回報額

  優(yōu)勢

  劣勢

  整存整取

  ——

  7200元/年

  ——

  ——

  23.6萬元

  3.6萬元

  風(fēng)險小,回報穩(wěn)定

  回報低

  購房出租

  2400~2850元/月

  1500~2200元/月

  600~1300元/月

  上漲20%~30%

  72~78萬元

  4.2~14.4萬元

  收益較高,不動產(chǎn)可保值

  前期投入大,獲利周期長

  2009年1~5月股市、本市樓市價格變化對比表

  時間

  (2009年)

  1月

  2月

  3月

  4月

  5月

  商品房成交均價

  6984元/平方米

  6713元/平方米

  6550元/平方米

  6680元/平方米

  6923元/平方米

  環(huán)比漲跌幅

  ↑0.65%

  ↓3.9%

  ↓2.4%

  ↑2%

  ↑3.6%

  二手房成交均價

  5417元/平方米

  5223元/平方米

  5367元/平方米

  5516元/平方米

  5496元/平方米

  環(huán)比漲跌幅

  ↑0.7%

  ↓3.6%

  ↑2.8%

  ↑2.8%

  ↓0.4%

  萬科股價

 ?。◤?fù)權(quán))

  79.19元

  80.37元

  92.58元

  94.74元

  108.35元

  漲跌幅

  ——

  ↑1%

  ↑15%

  ↑2%

  ↑14%

  地產(chǎn)指數(shù)

  2187.75點

  2344.90點

  2982.50點

  3206.44點

  3442.77點

  漲跌幅

  ——

  ↑7%

  ↑27%

  ↑8%

  ↑7%

  制表:王翠瑋

  近三年股市、本市樓市價格變化對比表

  時間

  2006年

  2007年

  2008年

  商品房均價

  4808元/平方米

  6098元/平方米

  6914元/平方米

  漲跌幅

  ——

  ↑26.8%

  ↑13.4%

  二手房均價

  3618元/平方米

  4399元/平方米

  5272元/平方米

  漲跌幅

  ——

  ↑21.6%

  ↑19.8%

  萬科股價(復(fù)權(quán))

  20.93元

  72.45元

  198.37元

  漲跌幅

  ——

  ↑246%

  ↑174%

  地產(chǎn)指數(shù)

  852.48點

  1983.24點

  5517.22點

  漲跌幅

  ——

  ↑133%

  ↑178%

 投資心經(jīng)

  

  幾年內(nèi)股票可能再漲一倍,但房價呢?這是擺在所有投資者面前的問題。

  從過去歷史來看,股市的波動較為頻繁,但股市目前仍處相對低點,而樓市作為較長周期的投資領(lǐng)域,上漲5、6年,調(diào)整1、2年本屬正常。

  復(fù)旦大學(xué)謝百三表示,房地產(chǎn)與股票比,有幾點不同。其中優(yōu)點是,實打?qū)崳粌H有投機價值,而且有使用價值。100萬元購了,再跌還有70萬元,還可以住吧,心里踏實。但如果近兩年,從2005年以來,股票總體上每年有20%~30%收益,或者十多年來,市值一直在上升,每年10%~15%也行,這樣的投資者就應(yīng)堅決購股票。

  房子雖是人民生活必需品,但與股票比,缺乏金融產(chǎn)品較重要的一個優(yōu)點——流動性。金融產(chǎn)品講三性:安全性、收益性、流動性。房地產(chǎn)購進賣出太不方便了。比如從1660點上來的股市,大家敢進去炒一把,一看不對,半天全跑光。但房子購了幾套的深圳炒房人,現(xiàn)在就很痛苦。

  有投資專家建議,投資者若繼續(xù)看好房產(chǎn),投資房產(chǎn)股也不失為一種妥善的投資。而對于高資產(chǎn)人士而言,必須理性配置好資產(chǎn)與負債比率、流動資產(chǎn)及固定資產(chǎn)的比例。

  購房還是購股,或許很難有個答案,但對于大多數(shù)投資者而言,房產(chǎn)是先進可用來放大杠桿的資產(chǎn)投資,從躲避通貨膨脹的角度考慮,購房是轉(zhuǎn)嫁通貨膨脹危險的較佳投資之一。

  在股市,較賺錢的永遠是長線投資,短線交易較后只會讓券商得利。股神巴菲特的財產(chǎn)累積就完全靠投資發(fā)達,其個人生活平淡樸素,他的住宅購于1958年,耗資僅31500美元,房內(nèi)只有5間臥室。

  癡迷短線交易者,總覺得自己賺的是快錢較精明,而購房賺錢則太慢。其實他卻忘記了,財富的增加,更多是靠累積,而不是靠炒作。而購房由于交易成本高,在某種情況下,其不易變現(xiàn)對癡迷短線交易者反倒是個約束。

  

(作者:安元 王偉)

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