中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：“新國(guó)十條”以來陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策，你是如何看待本次調(diào)控的效果？

苗樂如：從近期市場(chǎng)情況看，信貸政策效果已經(jīng)顯現(xiàn)，部分城市房?jī)r(jià)漲幅回落。據(jù)各地房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，5月份北京、上海、天津、重慶等城市均價(jià)雖然同比漲幅較大，但環(huán)比開始回落。而且，投資投機(jī)性需求得到有效抑制，但自住性需求沒有立即跟進(jìn)，不可避免地出現(xiàn)成交量的下降，部分城市的成交量甚至跌至近年低位水平。

土地政策效果要一年左右才能顯現(xiàn)。屆時(shí)政策效果合力將會(huì)形成，供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)將有比較明顯的改善，供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定，成交量保持穩(wěn)定水平。分析2007年經(jīng)驗(yàn)，我們可以看到，政策調(diào)控的目標(biāo)是價(jià)格，但這要有一個(gè)從“量變”到“價(jià)變”的階段。我預(yù)計(jì)，政策實(shí)施半年后，量?jī)r(jià)才會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)定水平。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：經(jīng)歷了上一輪調(diào)控，有不少人擔(dān)心這次調(diào)控后房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)反彈。你認(rèn)為該如何預(yù)防房?jī)r(jià)的再次反彈？

苗樂如：政策效果的發(fā)揮應(yīng)有一個(gè)過程，這是市場(chǎng)規(guī)律的體現(xiàn)。從政策作用機(jī)制看，可以概括為“短期看信貸、中期看土地、長(zhǎng)期看保障”。

本輪的調(diào)控政策突出了差別性，符合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況。我認(rèn)為，下一步是要關(guān)注政策效果的連續(xù)性，促進(jìn)政策的綜合發(fā)力。這股綜合力包括增加土地供應(yīng)、控制信貸規(guī)模、調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)和加快滯留項(xiàng)目征收拆遷進(jìn)度。從長(zhǎng)期看，要進(jìn)一步健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，確保供應(yīng)規(guī)模滿足常態(tài)需求水平，保障性住房和商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，才能避免出現(xiàn)“調(diào)控—反彈—再調(diào)控—再反彈”的現(xiàn)象。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：請(qǐng)你預(yù)測(cè)一下今年全國(guó)新建住房銷售面積。

苗樂如：根據(jù)城鎮(zhèn)化、人口增長(zhǎng)、住房改善和需求類型，我們計(jì)算了我國(guó)近3年住房需求常態(tài)水平并預(yù)測(cè)了未來3年的常態(tài)水平。預(yù)計(jì)2010年我國(guó)新建住房常態(tài)需求水平為6.5億~6.93億平方米，相當(dāng)于2007年的銷售水平；2011年為6.68億~6.99億平方米；2012年為6.86億~7.06億平方米。

2009年全國(guó)新建住房銷售面積為8.53億平方米，假設(shè)2010年住房銷售面積在此基礎(chǔ)上下降21%，即銷售6.72億平方米，仍處于滿足居民住房常態(tài)需求的中線水平。我們還看到，雖然近期部分城市住房成交量出現(xiàn)明顯下降，但1~4月全國(guó)商品住宅銷售面積同比仍增長(zhǎng)30.3%。因此，我預(yù)計(jì)今年住房銷售面積在正常范圍內(nèi)。

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