樓市調(diào)控漸入敏感區(qū)之際，《全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》（下稱房地產(chǎn)業(yè)“十二五”規(guī)劃）的編制正步入輿論聚光燈下。

　　記者獲悉，由行業(yè)協(xié)會專家完成的“全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展‘十二五’規(guī)劃（建議稿）”中，針對“十二五”期間的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位、方向及目標(biāo)等原則性問題，提出了許多不同以往的建議，其中涉及是否堅持房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”的定位、開征房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅、進行全國范圍的房屋普查、穩(wěn)定政策預(yù)期以及增加土地有效供應(yīng)等諸多敏感問題。

A房地產(chǎn)被當(dāng)做“支柱”是種誤解

　　該建議稿由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一牽頭起草，目前已上報至住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，并抄國家發(fā)改委等相關(guān)部委，正在等待各方的意見反饋。

　　然而，處在樓市調(diào)控的風(fēng)口浪尖，參與房地產(chǎn)業(yè)“十二五”規(guī)劃編制的專家們深感任務(wù)艱巨，一些原本可以實事求是的問題，如今不得不顧及輿論風(fēng)險。比如，是否繼續(xù)保留自2003年國務(wù)院18號文件確立的“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟‘支柱產(chǎn)業(yè)’”的歷史定位。

　　記者在采訪中得到證實，房地產(chǎn)業(yè)“十二五”規(guī)劃諫言者們傾向于承認房地產(chǎn)拉動國民經(jīng)濟的客觀作用，但同時提出應(yīng)對“支柱”重新釋義。

　　“中國正處在城市化進程的加速期，短期內(nèi)這一現(xiàn)實改變不了。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長苗樂如認為，是經(jīng)濟發(fā)展的客觀選擇及表現(xiàn)，賦予房地產(chǎn)業(yè)的“支柱產(chǎn)業(yè)”定位，“這不是人為能夠左右的?！?/P>

　　但苗樂如同時強調(diào)，應(yīng)該換一個角度去理解“支柱”：房地產(chǎn)雖然擔(dān)負著拉動國民經(jīng)濟發(fā)展的功能，但其自身增加值有限，“核心在于它拉動的50多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)?！?/P>

　　他的這一觀點與中國土地學(xué)會副理事長黃小虎如出一轍。后者曾指出，拉動50多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的，是建筑業(yè)而非房地產(chǎn)業(yè)。多年以來房地產(chǎn)業(yè)被當(dāng)成“支柱產(chǎn)業(yè)”其實是一種“誤解”，“建筑業(yè)才應(yīng)該是支柱產(chǎn)業(yè)。”

　　與黃小虎同時提議弱化房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”地位的，還包括全國人大常委會財經(jīng)委副主任委員吳曉靈等一批業(yè)內(nèi)專家。他們一致認為，正是因為過多強調(diào)房地產(chǎn)的“支柱”地位，才導(dǎo)致住房過渡市場化，使保障缺位。

　　2010年全國兩會期間，上述專家們呼吁，應(yīng)調(diào)整發(fā)展思路，“使住房政策向滿足人民基本生活需求回歸，向社會保障和準公共產(chǎn)品的屬性回歸”。

　　對此，苗樂如表示，無論是否提房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”的定位，較終還是應(yīng)客觀認識房地產(chǎn)業(yè)的責(zé)任，從“國計”和“民生”兩個角度去制定未來5年的房地產(chǎn)規(guī)劃?！皟蓚€擔(dān)子都要擔(dān)起來。”

　　由此延伸，苗樂如認為，不應(yīng)將商品房與保障房割裂看待。大力發(fā)展保障房“并非意味著市場經(jīng)濟向計劃經(jīng)濟的倒退”，因為從房地產(chǎn)對鋼鐵、建材等其他產(chǎn)業(yè)的拉動效應(yīng)來說，保障房和商品房對“國計”所發(fā)揮的作用是一致的?！氨Ｕ戏亢蜕唐贩渴菑膬蓚€不同角度去解決民生問題?！?/P>

B 規(guī)劃建議稿支持開征房產(chǎn)稅

　　對于此前業(yè)界廣為關(guān)心的開征物業(yè)稅（或稱房產(chǎn)稅）問題，房地產(chǎn)“十二五”規(guī)劃（建議稿）中明確表態(tài)：“贊同開征房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅?！?/P>

　　但建議稿牽頭人朱中一認為，開征房產(chǎn)持有稅種的前提是“不要給大多數(shù)老百姓造成壓力”，因而要設(shè)定合理的稅收豁免范圍。同時，還要鼓勵持有多套房產(chǎn)的人“把多余的房子吐出來”。因此，在開征房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅的同時，還應(yīng)降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收?！白尫康禺a(chǎn)市場活起來，盤活閑置的房子。”

　　與此同時，“短期看信貸，中期看土地，長期看結(jié)構(gòu)”，是房地產(chǎn)業(yè)“十二五”諫言者們普遍認同的一種房地產(chǎn)調(diào)控邏輯。

信貸政策在房地產(chǎn)調(diào)控中往往立竿見影。這一點已為不久前出臺的“史上較嚴厲”房產(chǎn)新政“國十條”所證實。在收緊套放貸、暫停第三套房貸的差異化信貸政策下，北京、深圳等地房地產(chǎn)成交量迅速萎縮，炒房現(xiàn)象得到控制。

　　這一從嚴的調(diào)控手段，會不會被編入房地產(chǎn)發(fā)展“十二五”規(guī)劃、固化為長期政策？建議稿起草專家給出的回答未置可否：“這個很難說?，F(xiàn)在國家調(diào)控政策剛出臺，說這個不合適?！?/P>

土地方面，諫言者們思考的問題是：“國家的土地供應(yīng)計劃是有了，但怎樣變成有效的土地供應(yīng)？”

　　2009年，全國土地供應(yīng)計劃完成率約為55%。2010年，鑒于前5個月北京等三大城市僅完成計劃的20%的局面，18.5萬公頃供地計劃較終會否再成為“不可能完成的任務(wù)”，仍是懸念。而土地供應(yīng)的有效增加，事關(guān)未來房屋供應(yīng)能否跟得上、供需是否會再度失衡、房價是否會再次反彈等若干系統(tǒng)風(fēng)險。

　　朱中一認為，目前土地供應(yīng)計劃不能有效完成，癥結(jié)在于地方政府對土地交易底價定價過高，根源還在于對土地財政的依賴。

　　在金融和土地兩大房地產(chǎn)核心環(huán)節(jié)外，苗樂如進一步認為，中國房地產(chǎn)業(yè)的核心問題是“結(jié)構(gòu)”。投機瘋長、炒房猖獗和房價飆升，都是住房結(jié)構(gòu)不合理的具體表現(xiàn)。

C 房地產(chǎn)政策不宜“多動”

　　朱中一告訴記者，在起草建議稿過程中，他遭遇了一個現(xiàn)實的尷尬：可供參照的全國性住房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)“并不清晰”。

自1985年次全國房屋普查工作以來，住房領(lǐng)域內(nèi)大規(guī)模的“家底”摸查已中斷了25年。而這25年，中國房地產(chǎn)發(fā)生了翻天覆地的變化，住房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的更新卻沒有及時跟上。例如：城市化進程中，農(nóng)民進城帶來的住房需求量增長，行政區(qū)劃調(diào)整導(dǎo)致的城鎮(zhèn)居民人均住房面積統(tǒng)計口徑變化，以及城市存量房資產(chǎn)多少等，均沒有準確的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

鑒于此，朱中一在建議稿中呼吁，應(yīng)進行一次全國范圍的房屋普查，以準確數(shù)據(jù)作為決策依據(jù)，科學(xué)制定未來5年的住房發(fā)展規(guī)劃。

　　朱中一認為，雖然自2009年年底至今的“國十條”新政，房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢始終保持了政策的連續(xù)性，但是“不斷有政策出臺”，使“穩(wěn)定市場預(yù)期”成為挑戰(zhàn)?！叭绻哳A(yù)期不穩(wěn)定，開發(fā)商就不敢投資，就會加劇目前住房供給不足的局面。所以就很難保證房價會在調(diào)控松懈時再次出現(xiàn)反彈?！?/P>

　　總結(jié)過去幾年的“調(diào)控-空調(diào)”怪圈，“十二五”規(guī)劃諫言者們普遍認為，房地產(chǎn)政策不宜“多動”，穩(wěn)定壓倒一切。

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