去年,萬科(000002.SZ)等國內(nèi)大型開發(fā)商均有較大規(guī)模停工緩建,今年,卻要著手化解停工緩建帶來的負(fù)面影響。

記者獲得的一份研究報告,披露了去年以來以萬科為代表的諸多開發(fā)商對“預(yù)計成本已經(jīng)高出周邊同類產(chǎn)品”的項目而選擇停工緩建,涉及項目數(shù)量巨大。其中,萬科在杭州、無錫、廣州、天津、沈陽、大連和長沙等地的項目,都出現(xiàn)了停工緩建。

該報告披露,2008年,萬科縮減的325萬平方米開工面積和160萬平方米竣工面積,預(yù)計“省錢”50億元左右；中海外(0688.HK)縮減160萬平方米累計開工面積,預(yù)計也“省錢”達(dá)到20億元。

“通過這種大規(guī)模的停工緩建,許多資金緊張的開發(fā)商一直熬到現(xiàn)在,但停工緩建無疑是把雙刃劍,應(yīng)對被打亂的企業(yè)開發(fā)節(jié)奏,以及如何維持公司的可持續(xù)發(fā)展,將是今年這些開發(fā)商需要面對的難題?！笨硕?中國)頭席研究員陳嘯天坦言。

萬科牽頭停工緩建

根據(jù)易居CRIC系統(tǒng)跟蹤監(jiān)測,萬科預(yù)計南京萬科金域藍(lán)灣項目成本已經(jīng)高出周邊同類產(chǎn)品700元/平方米,在定價上相對周邊樓盤處于劣勢,加上當(dāng)時整體市場低迷,于是采取了停工緩建的措施。

而無錫萬科金色城市,作為萬科進(jìn)入無錫市場的主打項目之一,也出現(xiàn)了類似的情況。當(dāng)時,預(yù)計該項目已經(jīng)高出周邊同類產(chǎn)品700元/平方米,成本壓力與市場壓力并存,項目盈利難度較大。于是,萬科方面對該項目采取了緩工調(diào)整產(chǎn)品定位,降低目標(biāo)價格的策略,以獲取市場競爭力。

此外,萬科在杭州的另一個核心項目———金色家園,因為其產(chǎn)品總價過高,精裝修配置過高,產(chǎn)品力不足等原因,也在去年不得不停工整改。

此外,為穩(wěn)健經(jīng)營,萬科還為部分項目進(jìn)行了減值準(zhǔn)備的計提。其中無錫萬科金色城市計提減值準(zhǔn)備0.54億元,南京萬科金域藍(lán)灣計提達(dá)1.66億元。

“較大規(guī)模的減值準(zhǔn)備,可見這些項目運作的困難程度?！标悋[天指出。

據(jù)了解,諸如此類的情況也同樣出現(xiàn)在萬科杭州、無錫、廣州、天津、沈陽、大連和長沙等的項目中。出于對項目自身運作考慮,萬科都選擇了停工緩建。

2008年萬科計劃開工面積為848萬平方米,竣工面積為689萬平方米,經(jīng)過多次調(diào)整開工計劃,實際完成開工面積523.3萬平方米,竣工面積529.4萬平方米,分別較計劃下降325萬平方米和160萬平方米,降幅分別達(dá)32%和15%。

中海外原定開工面積800萬平方米,后調(diào)整為640萬平方米,下降20%。同時其累計施工面積也由1500萬平方米下調(diào)33%,降至1000萬平方米。

從財務(wù)安全方面來看,若以1000元/平方米單位投入計算,2008年萬科縮減的325萬平方米開工面積和160萬平方米竣工面積,預(yù)計萬科將合計減少50億元左右的現(xiàn)金流出。同樣,中海外的停開工也為企業(yè)減少了部分現(xiàn)金流出。2008年中海外縮減160萬平方米累計開工面積,預(yù)計中海外將合計減少20億元的現(xiàn)金流出,占中海外2008年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的20.2%。

相較于萬科、中海外等公司的停工緩建,綠城中國(3900.HK)更多出于成本及風(fēng)險控制的考慮,還因資金償債壓力被迫為之。

綠城中國年報顯示,公司凈負(fù)債率自2006年起逐年上升,2008年上半年凈負(fù)債率約為116.50%,償債壓力較大。上述報告在對綠城的各個方面進(jìn)行評估的基礎(chǔ)上測算發(fā)現(xiàn),至2009年底綠城的現(xiàn)金余額預(yù)計為7.84億元,較2008年底減少19億元,減少70%。

“種種跡象表明綠城財務(wù)狀況不容樂觀,現(xiàn)金需求較大,此時企業(yè)通過停開工以減少資金流出的方法就可以緩解企業(yè)面臨的資金壓力,保證企業(yè)正常經(jīng)營?！标悋[天說。

今年需要趕工?

除了財務(wù)安全方面,現(xiàn)金的回流又可以使企業(yè)在土地市場中保持主動,為長期發(fā)展攤薄土地成本。

對此,一位開發(fā)商負(fù)責(zé)人坦言,這樣的資金節(jié)省,雖然不意味著公司直接得到了一筆錢,但考慮到目前調(diào)至低位的地價,通過停工緩建所減少的流出資金可以靈活地運用于獲取土地方面,為企業(yè)未來可持續(xù)的發(fā)展儲備低成本土地。

2008年,萬科新增土地成本平均樓面地價約為1737元/平方米,較2007年下降1843元/平方米,同比下降51%,并且,較2006年新增土地成本1857元/平方米也有所下降。而按1700元/平方米計算,萬科利用停開工所“節(jié)約”的50億元左右的現(xiàn)金則可以購購294萬平方米土地儲備。

同樣,2008年中海外新增土地儲備的平均樓板價僅為2400元/平方米,較2008年1—2月平均樓板價3000元/平方米下降了600元/平方米,下降20%,拿地成本隨著市場的下調(diào)逐步下降。若按照2400元/平方米單位成本的標(biāo)準(zhǔn)計算,中海外利用停開工所“節(jié)約”的20億元左右的現(xiàn)金則可以購購83萬平方米土地儲備。

“不過,停工緩建是把雙刃劍?！标悋[天坦言,弱市時停工,若跟不上市場回暖的節(jié)奏,企業(yè)產(chǎn)品在后期供應(yīng)上會出現(xiàn)短缺,銷售業(yè)績勢必受到影響。

在2008年實施停開工策略的企業(yè)中,頭創(chuàng)置業(yè)是力度的企業(yè)之一。其從計劃動工面積150萬平方米調(diào)整后降至60萬平方米,降幅達(dá)60%。與2008年頭創(chuàng)置業(yè)的銷售面積不過34萬平方米相比,停開工面積幾乎是銷售面積的3倍。

在業(yè)內(nèi)人士看來,停開工面積過多無疑給頭創(chuàng)置業(yè)未來2－3年的業(yè)績帶來了壓力,其長遠(yuǎn)的發(fā)展堪憂。

中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院副院長陳晟指出,今年,加快開發(fā)入市節(jié)奏將是主流,同時控制成本則是開發(fā)商較為關(guān)心的問題之一。

(作者：田新杰)