4月底，金地集團(tuán)（600383.SH）以5.6億元、溢價(jià)82％搶得上海今年第23號(hào)公告地塊中的青浦徐涇鎮(zhèn)3號(hào)地塊，該地塊51家開發(fā)商領(lǐng)取掛牌文件，較終多達(dá)10家企業(yè)參與較后爭(zhēng)奪。而據(jù)上述報(bào)告分析，金地在上海市場(chǎng)的土儲(chǔ)按其2008年的銷售能力，僅0.9年時(shí)間就將耗盡，這似乎可以解釋金地此次為何如此高溢價(jià)購(gòu)地。

上海方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)總咨詢師胡宗亙指出，土地儲(chǔ)備的量與質(zhì)，是房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的主要指標(biāo)，2007年、2008年兩年中，品牌房企在上海市場(chǎng)的銷售回款明顯多于土地購(gòu)置款，收支比（銷售回款/土地購(gòu)置款）平均超過2，意味著企業(yè)在2009年購(gòu)地資金充裕，只是尚未發(fā)力，新一輪的土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)山雨欲來。

土儲(chǔ)告急：一季度零土儲(chǔ)

對(duì)絕大多數(shù)已經(jīng)或正在全國(guó)化的大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，在上海這個(gè)核心市場(chǎng)布點(diǎn)并維持充足土地儲(chǔ)備量，是必須的。但是，2009年季度，幾乎囊括了目前在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)較活躍和較具有標(biāo)桿意義的全國(guó)、本地、外資以及港澳臺(tái)15家品牌房企，在上海的拿地總和為零，這是從來沒有過的記錄。

金地是一個(gè)縮影。從2007年開始至此次購(gòu)地前兩年多的時(shí)間里，金地在上海沒有新增土儲(chǔ)，該公司目前在上海的所有項(xiàng)目，土地均購(gòu)于2007年前，共131萬平方米。以金地2008年上海市場(chǎng)銷售面積高達(dá)38萬平方米的突出銷售能力，目前所剩的35萬平方米土儲(chǔ)，已經(jīng)不夠其一年的發(fā)展所需。因此，進(jìn)入2009年，在一季度的短暫觀望和等待后，在上海市場(chǎng)土儲(chǔ)不充足的金地等公司，開始爆發(fā)他們的拿地?zé)崆椤?p>滬上房地產(chǎn)業(yè)內(nèi) 人士柴一峰分析，金地這類需要盡快增加土儲(chǔ)的公司，由于一季度中，上海土地尤其是住宅土地的供應(yīng)量和地塊質(zhì)量，尚處于試探性階段，有意拿地的企業(yè)選擇空間并不大。進(jìn)入季度，政府土地供應(yīng)質(zhì)、量均有所提升，較多企業(yè)出手爭(zhēng)奪是必然的。“從受調(diào)研企業(yè)反饋的信息看，盡管像金地這樣土儲(chǔ)緊張的企業(yè)未占多數(shù)，但開發(fā)商總體的拿地意愿依舊強(qiáng)烈，而且策略上全線退守一線城市?！狈椒降禺a(chǎn)咨詢部經(jīng)理趙豫川告訴記者。

土儲(chǔ)沖動(dòng)

“在調(diào)研中，品牌房企透露的拿地意愿特點(diǎn)明顯：2007年大幅擴(kuò)張，2008年相當(dāng)謹(jǐn)慎，2009年一季度觀望。”胡宗亙透露。但這些品牌房企很快就將在土地市場(chǎng)作出選擇。

盡管就目前的土儲(chǔ)可開發(fā)量而言，上海本土的綠地、大華和全國(guó)龍頭萬科在上海的土儲(chǔ)占據(jù)前三，而且成倍于其他企業(yè)，但同樣需要新增土儲(chǔ)。

綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良對(duì)于近期上海的新增供應(yīng)土地，坦率對(duì)本報(bào)表示，綠地定會(huì)積極參與，對(duì)心儀的合適土地，“是肯定要拿幾幅的?！惫?，一季度后，綠地在眾多房企參與的今年以來上?？偭康囊淮巫≌玫丶谐鲎屩?，以9.57億元競(jìng)得一幅今年至今上海成交價(jià)較高的住宅地塊。

房企的土地饑渴和購(gòu)地?zé)崆?，不僅僅緣于長(zhǎng)期未購(gòu)地出現(xiàn)的土儲(chǔ)告急，更在于長(zhǎng)期未購(gòu)地囤積的大量資金以及信貸資本層面的利好刺激。

趙豫川透露，2007年底至今，大部分品牌房企寸地未購(gòu)，在上海市場(chǎng)，這些企業(yè)的收支比相當(dāng)高，較高的是金地，過去兩年金地上海的銷售總額高達(dá)77億元，但零新增土儲(chǔ)。另外，和黃的收支比也近5，仁恒、萬科、復(fù)地也都超過2?！暗珵榱司S持長(zhǎng)期的核心競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展，隨著土儲(chǔ)消耗殆盡，2009年這些企業(yè)幾乎無一例外購(gòu)地欲望強(qiáng)烈，金地近期的出手，只是個(gè)開始?！?p>上海市場(chǎng)在全國(guó)性品牌房企的戰(zhàn)略版圖中日益重要，加上目前大部分企業(yè)出于控制風(fēng)險(xiǎn)考慮，品牌房企為今年上海的土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)準(zhǔn)備的資金“彈藥”，不僅有去年在上海市場(chǎng)收支差額囤積的資金，還有更多來自全國(guó)其他市場(chǎng)類似的收支比背景下盈余的資金前來支援。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月12日發(fā)布的報(bào)告顯示，1－4月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積同比下降28.6%，但比1—3月40.1%的降幅已大幅收窄。房地產(chǎn)企業(yè)本年資金來源13512億元，同比增長(zhǎng)12.4%。加上在政策層面，房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)自有資金比例多年來頭次出現(xiàn)松動(dòng)。多種資本因素推動(dòng)下，開發(fā)商對(duì)土地的資本沖動(dòng)，處于爆發(fā)臨界點(diǎn)。

土地市場(chǎng)的復(fù)蘇跡象已現(xiàn)。中原集團(tuán)地產(chǎn)研究較新發(fā)布的4月全國(guó)12大主要城市土地市場(chǎng)月報(bào)顯示，4月份部分城市土地成交面積顯著增加，且溢價(jià)成交現(xiàn)象較3月明顯增多。12個(gè)被監(jiān)測(cè)城市共成交土地956萬平方米（158幅），其中居住用地成交380萬平方米（42幅）。上海4月份居住用地成交面積創(chuàng)2008年10月以來6個(gè)月新高，居住用地成交面積50萬平方米，與前12個(gè)月均值相比，增幅超過180%。

其中，碧桂園、萬達(dá)、金地、綠城、復(fù)地和世茂股份等已紛紛出手拿地。

渠道博弈：

一手競(jìng)拍還是二手淘寶？

房地產(chǎn)企業(yè)若要在短期內(nèi)增加土儲(chǔ)，面臨渠道選擇的問題。

“高溢價(jià)拿地，也是無奈之舉?！辈褚环逯赋?，隨著市可供土地資源日益稀缺，開拓公開市場(chǎng)以外的拿地渠道，對(duì)土儲(chǔ)告急房企來說尤其重要。

據(jù)了解，統(tǒng)計(jì)顯示，品牌房企在上海公開市場(chǎng)拿地僅占總成交地塊比重的12.7％，源自二手市場(chǎng)的比例平均高達(dá)六成。萬科是一個(gè)“極端典型”。在目前萬科上海共22幅地塊（未建、在建及尚未售罄的）中，源自二手市場(chǎng)的高達(dá)21幅，僅有一幅土地從公開市場(chǎng)競(jìng)得。

類似的情況，在品牌房企中極為普遍。富力、嘉里建設(shè)分別擁有1幅和4幅地塊，均來自二手市場(chǎng)，土儲(chǔ)二手率100％；合生創(chuàng)展有11幅土地來自二手市場(chǎng)，占其公司上海土儲(chǔ)的80％以上；即便是老牌的本地房企復(fù)地，也有8幅二手地塊，二手率高達(dá)80%；其余金地、和黃、新鴻基、大華、中海等眾多品牌房企的土儲(chǔ)二手率一律超過了50%。

大量收購(gòu)的二手土地，其總體地段和土地質(zhì)量反而相對(duì)較高。綜合這些品牌房企的反饋信息，可以發(fā)現(xiàn)，品牌企業(yè)外環(huán)內(nèi)土儲(chǔ)超過了一半，這些地塊多位于新市鎮(zhèn)，毗鄰軌道交通，低密度。有意思的是，土儲(chǔ)二手率較低的綠地集團(tuán)，其土儲(chǔ)分布于上海12個(gè)區(qū)縣，外環(huán)外高比重，有55％位于外郊環(huán)間。這似乎也從一個(gè)側(cè)面說明，品牌房企為了能在外環(huán)內(nèi)獲取土地，相對(duì)一手市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，二手市場(chǎng)的機(jī)會(huì)更多。

(作者：田新杰)