4月底，金地集團（600383.SH）以5.6億元、溢價82％搶得上海今年第23號公告地塊中的青浦徐涇鎮(zhèn)3號地塊，該地塊51家開發(fā)商領(lǐng)取掛牌文件，較終多達10家企業(yè)參與較后爭奪。而據(jù)上述報告分析，金地在上海市場的土儲按其2008年的銷售能力，僅0.9年時間就將耗盡，這似乎可以解釋金地此次為何如此高溢價購地。

上海方方地產(chǎn)咨詢機構(gòu)總咨詢師胡宗亙指出，土地儲備的量與質(zhì)，是房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的主要指標，2007年、2008年兩年中，品牌房企在上海市場的銷售回款明顯多于土地購置款，收支比（銷售回款/土地購置款）平均超過2，意味著企業(yè)在2009年購地資金充裕，只是尚未發(fā)力，新一輪的土地爭奪戰(zhàn)山雨欲來。

土儲告急：一季度零土儲

對絕大多數(shù)已經(jīng)或正在全國化的大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，在上海這個核心市場布點并維持充足土地儲備量，是必須的。但是，2009年季度，幾乎囊括了目前在中國房地產(chǎn)市場較活躍和較具有標桿意義的全國、本地、外資以及港澳臺15家品牌房企，在上海的拿地總和為零，這是從來沒有過的記錄。

金地是一個縮影。從2007年開始至此次購地前兩年多的時間里，金地在上海沒有新增土儲，該公司目前在上海的所有項目，土地均購于2007年前，共131萬平方米。以金地2008年上海市場銷售面積高達38萬平方米的突出銷售能力，目前所剩的35萬平方米土儲，已經(jīng)不夠其一年的發(fā)展所需。因此，進入2009年，在一季度的短暫觀望和等待后，在上海市場土儲不充足的金地等公司，開始爆發(fā)他們的拿地熱情。

滬上房地產(chǎn)業(yè)內(nèi) 人士柴一峰分析，金地這類需要盡快增加土儲的公司，由于一季度中，上海土地尤其是住宅土地的供應量和地塊質(zhì)量，尚處于試探性階段，有意拿地的企業(yè)選擇空間并不大。進入季度，政府土地供應質(zhì)、量均有所提升，較多企業(yè)出手爭奪是必然的?！皬氖苷{(diào)研企業(yè)反饋的信息看，盡管像金地這樣土儲緊張的企業(yè)未占多數(shù)，但開發(fā)商總體的拿地意愿依舊強烈，而且策略上全線退守一線城市。”方方地產(chǎn)咨詢部經(jīng)理趙豫川告訴記者。

土儲沖動

“在調(diào)研中，品牌房企透露的拿地意愿特點明顯：2007年大幅擴張，2008年相當謹慎，2009年一季度觀望?！焙趤兺嘎?。但這些品牌房企很快就將在土地市場作出選擇。

盡管就目前的土儲可開發(fā)量而言，上海本土的綠地、大華和全國龍頭萬科在上海的土儲占據(jù)前三，而且成倍于其他企業(yè)，但同樣需要新增土儲。

綠地集團董事長張玉良對于近期上海的新增供應土地，坦率對本報表示，綠地定會積極參與，對心儀的合適土地，“是肯定要拿幾幅的?！惫?，一季度后，綠地在眾多房企參與的今年以來上?？偭康囊淮巫≌玫丶谐鲎屩?，以9.57億元競得一幅今年至今上海成交價較高的住宅地塊。

房企的土地饑渴和購地熱情，不僅僅緣于長期未購地出現(xiàn)的土儲告急，更在于長期未購地囤積的大量資金以及信貸資本層面的利好刺激。

趙豫川透露，2007年底至今，大部分品牌房企寸地未購，在上海市場，這些企業(yè)的收支比相當高，較高的是金地，過去兩年金地上海的銷售總額高達77億元，但零新增土儲。另外，和黃的收支比也近5，仁恒、萬科、復地也都超過2?！暗珵榱司S持長期的核心競爭力和發(fā)展，隨著土儲消耗殆盡，2009年這些企業(yè)幾乎無一例外購地欲望強烈，金地近期的出手，只是個開始?！?p>上海市場在全國性品牌房企的戰(zhàn)略版圖中日益重要，加上目前大部分企業(yè)出于控制風險考慮，品牌房企為今年上海的土地爭奪戰(zhàn)準備的資金“彈藥”，不僅有去年在上海市場收支差額囤積的資金，還有更多來自全國其他市場類似的收支比背景下盈余的資金前來支援。

國家統(tǒng)計局5月12日發(fā)布的報告顯示，1－4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積同比下降28.6%，但比1—3月40.1%的降幅已大幅收窄。房地產(chǎn)企業(yè)本年資金來源13512億元，同比增長12.4%。加上在政策層面，房地產(chǎn)項目企業(yè)自有資金比例多年來頭次出現(xiàn)松動。多種資本因素推動下，開發(fā)商對土地的資本沖動，處于爆發(fā)臨界點。

土地市場的復蘇跡象已現(xiàn)。中原集團地產(chǎn)研究較新發(fā)布的4月全國12大主要城市土地市場月報顯示，4月份部分城市土地成交面積顯著增加，且溢價成交現(xiàn)象較3月明顯增多。12個被監(jiān)測城市共成交土地956萬平方米（158幅），其中居住用地成交380萬平方米（42幅）。上海4月份居住用地成交面積創(chuàng)2008年10月以來6個月新高，居住用地成交面積50萬平方米，與前12個月均值相比，增幅超過180%。

其中，碧桂園、萬達、金地、綠城、復地和世茂股份等已紛紛出手拿地。

渠道博弈：

一手競拍還是二手淘寶？

房地產(chǎn)企業(yè)若要在短期內(nèi)增加土儲，面臨渠道選擇的問題。

“高溢價拿地，也是無奈之舉。”柴一峰指出，隨著市可供土地資源日益稀缺，開拓公開市場以外的拿地渠道，對土儲告急房企來說尤其重要。

據(jù)了解，統(tǒng)計顯示，品牌房企在上海公開市場拿地僅占總成交地塊比重的12.7％，源自二手市場的比例平均高達六成。萬科是一個“極端典型”。在目前萬科上海共22幅地塊（未建、在建及尚未售罄的）中，源自二手市場的高達21幅，僅有一幅土地從公開市場競得。

類似的情況，在品牌房企中極為普遍。富力、嘉里建設(shè)分別擁有1幅和4幅地塊，均來自二手市場，土儲二手率100％；合生創(chuàng)展有11幅土地來自二手市場，占其公司上海土儲的80％以上；即便是老牌的本地房企復地，也有8幅二手地塊，二手率高達80%；其余金地、和黃、新鴻基、大華、中海等眾多品牌房企的土儲二手率一律超過了50%。

大量收購的二手土地，其總體地段和土地質(zhì)量反而相對較高。綜合這些品牌房企的反饋信息，可以發(fā)現(xiàn)，品牌企業(yè)外環(huán)內(nèi)土儲超過了一半，這些地塊多位于新市鎮(zhèn)，毗鄰軌道交通，低密度。有意思的是，土儲二手率較低的綠地集團，其土儲分布于上海12個區(qū)縣，外環(huán)外高比重，有55％位于外郊環(huán)間。這似乎也從一個側(cè)面說明，品牌房企為了能在外環(huán)內(nèi)獲取土地，相對一手市場的激烈競爭，二手市場的機會更多。

(作者：田新杰)