從今年春節(jié)以來的樓市回暖,讓市場的預(yù)期不斷變化,"量漲"之后,發(fā)展商的"價升"欲望開始蠢蠢欲動。"五一"黃金周的市場火爆更是讓發(fā)展商對樓價上升的期待膨脹?；鸨匿N售背后,營銷部門往往帶來老板"是否定價過低"的疑問。

珠江新城的樓盤銷售一直是廣州樓市的風(fēng)向標(biāo)。今年"五一"廣州樓市,豪宅井噴推貨的特點也在該區(qū)域濃縮。記者從業(yè)內(nèi)獲悉,"五一"黃金周的火暴銷售,讓不少樓盤的老板開始有底氣"懷疑"項目的定價是否正確合理。"后悔定價偏低,挖空心思謀漲價"成為一些樓盤后期秘而不宣的指導(dǎo)思想。不少提價手段頻頻涌現(xiàn):認(rèn)購期間不宣布價格,"看菜吃飯"視購家的多少和接受程度,再確定價格,是典型的"水漲船高"戰(zhàn)術(shù)；細(xì)分產(chǎn)品,將樓層、朝向等區(qū)別明碼標(biāo)價,甚至伺機升價；有些樓盤則大玩文字游戲,"××元/平方米起"之后便是無限空間。值得一提的是,豪宅通過"提高"號稱的裝修標(biāo)準(zhǔn)提價更顯得"明目張膽":以往2500元/平方米以上的裝修標(biāo)準(zhǔn)就已算是豪華裝修,如今新上市的豪宅裝修動不動就超過四五千元,6500元/平方米也不稀奇。甚至,近日記者聽聞,珠江新城某豪宅盤的老板在熱銷之后,對目前樓盤對外宣稱6000多元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)甚為不滿,認(rèn)為"我們裝修標(biāo)準(zhǔn)完全對外說是1萬元/平方米嘛!"

節(jié)后促銷力度大減

"五一"節(jié)后廣州樓市各在售盤的促銷力度大減,相關(guān)營銷活動遠(yuǎn)沒有4月頻密,部分樓盤針對"五一"的折扣也隨之減少或取消。與4月各開發(fā)商積極促銷,積極搶閘開售沖刺"五一"的情形對比強烈。由于保利、富力、合生等開發(fā)商4月推貨成交理想,上半年銷售任務(wù)早已完成,相應(yīng)推盤力度也就有所下降。多位專家對"五一"節(jié)后樓市走勢都預(yù)測成交量將回落,量降價穩(wěn)或成后市主要特征。

4月起各開發(fā)商便紛紛推出"五一"置業(yè)優(yōu)惠,吸引購房者出手,如東部板塊某樓盤按揭付款可打9.8折,活動期優(yōu)惠打9.8折,即時交款優(yōu)惠再打9.9折,團購優(yōu)惠還可打9.8折,較后再加上舊業(yè)主介紹再打9.5折,算下來樓價是原價的8.8折；而"五一"后部分優(yōu)惠已取消。在"五一"成交熱點區(qū)域天河區(qū),保利心語、領(lǐng)峰W公寓等在4月即已開售,在"五一"后所推新貨已剩余不多,新開售時的折扣也隨之取消。幾個傳統(tǒng)成交大盤碧桂園鳳凰城、廣州雅居樂花園、嶺南新世界等針對"五一"所推新貨也基本處于清貨階段,銷售維持正常態(tài)勢。

"五一"前夕萬科、富力、恒大、碧桂園、合生等大開發(fā)商共同表示不漲價。其旗下各大在售樓盤大都給出93-99折不等的置業(yè)優(yōu)惠。但記者在"五一"踩盤時,相當(dāng)多的樓盤銷售人員表示相關(guān)銷售折扣將在"五一"后取消。據(jù)記者從某開發(fā)商處了解到,目前其銷售理想,所推貨量基本售清,已超額完成預(yù)定目標(biāo)。接下來的工作將針對下半年銷售計劃進行,5月也隨之進入休整期,不會有大的促銷活動。

新盤定價往高走 市場反應(yīng)大不同

相對于在售樓盤漲價的邊走邊看,新盤的定價無疑更考驗發(fā)展商的功力。賣得好不好,開門紅不紅,以后價格怎么走,似乎都與開盤定價合適與否有莫大的關(guān)系。因此,一直以來發(fā)展商對新盤的定價都是謹(jǐn)慎而低調(diào)的,盡量用"低開高走"的策略來保證開盤的人氣和銷售。然而,今年以來樓市的迅速回暖,讓有些發(fā)展商盲目樂觀起來。樓盤還沒開售,價格就玩起了"三級跳",在挑戰(zhàn)購家承受力極限的同時,也將自己置于危險的境地。

4月28日晚,光大·水岸榕城北區(qū)較后一期"三疊景 "搶閘發(fā)售,開盤當(dāng)晚短短三公里即售出超過95%單位。記者了解到,光大花園目前在售的均價為1.35萬元/平方米,比起三月份的1.28萬元/平方米上漲了700元/平方米。由于該盤每次調(diào)價都是新貨推出時小幅微調(diào),購家的接受程度還算認(rèn)同。

但是有些樓盤由于盲目跟風(fēng),就沒這么幸運了。記者了解到,海珠區(qū)某盤在開盤前幾易價格,就嚇跑了不少意向購家。"五一"黃金周,記者在不少新盤現(xiàn)場踩盤時也發(fā)現(xiàn),看的人多,落定金的人少的狀況并不罕見。對于市場出現(xiàn)的新盤新貨只做登記不開售以及部分樓盤漲價的現(xiàn)象,購家陳先生表示:"還是看看再說吧"。陳先生屬于改善型購家,面對發(fā)展商節(jié)節(jié)攀升的樓價,陳先生表示"購不起,就先觀望"。

從4月的數(shù)據(jù)看來,廣州樓市成交和3月相比確實出現(xiàn)了小幅的價升量跌現(xiàn)象。有市場人士也認(rèn)為,盡管這個五一的確看樓的人非常多,但看的人多未必等于購的人多。購家心中都有一桿秤,若開發(fā)商在節(jié)后大幅度提價的話,有可能會嚇跑一些客戶。

郊區(qū)盤價格優(yōu)勢依然明顯

盡管4、5月城區(qū)新盤供應(yīng)量和成交雙雙出現(xiàn)大幅增長,但以東部板塊和華南板塊為代表的郊區(qū)盤成交量仍然保持亮麗。根據(jù)新浪樂居統(tǒng)計的陽光家緣4月30日至5月10日廣州樓市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn),保利香雪山、碧桂園鳳凰城、廣州雅居樂花園、萬科城新里程、星河灣6號、盈麗美居等郊區(qū)盤占據(jù)近日廣州樓市成交前列。與城區(qū)盤相比,郊區(qū)在價格上依然擁有明顯優(yōu)勢,消化了不少自住客購房需求。

"五一"期間東部板塊并沒有全新的樓盤推出,依然是以在售樓盤推新貨為主。鳳凰城、合生湖山國際、恒大山水城、金地·荔湖城、錦繡新天地、新塘新世界等樓盤都持續(xù)有新貨推出,而且,大部分樓盤的單價都圍繞在"5字頭"上下,令該板塊成為低價盤的主力區(qū)域之一。

目前番禺以及南沙售價在四字頭、五字頭的樓盤極多。莊士·映蝶藍灣洋房單價只有4000多元/平方米,祈福水城、錦繡半島等盤單價為5000元/平方米左右。在40-100萬元的區(qū)間,購家選擇極為廣泛。而南沙在售的洋房單價都只在4500-5500元/平方米區(qū)間。

屬于華南板塊成交熱點的廣州雅居樂花園,"五一"熱推的"一尺山居"三期三天共出貨150多套,輕松拿下近1.5億元銷量。目前總價不高、而且居住板塊方便、社區(qū)成熟的產(chǎn)品其實不多,"一尺山居"小戶型總價僅60-80萬元之間,受到追捧在情理之中。

從價格走勢來看,花都、從化這一北部板塊部分樓盤價格還出現(xiàn)大幅下調(diào)。如美林湖國際社區(qū)推出"金色溪谷"組團,聯(lián)排別墅價格為毛坯3800元/平方米起,比花都不少洋房的價格還要低。

購家對后市看法分歧嚴(yán)重

盡管"五一"前后廣州樓市掀起了又一輪銷售熱潮,但多家機構(gòu)的調(diào)查顯示,購房者面對當(dāng)前樓市回暖的心態(tài)分歧卻愈發(fā)嚴(yán)重。在改善型換房需求和部分投資客紛紛看好后市的同時,仍有相當(dāng)一部分潛在購家處于觀望狀態(tài)。

經(jīng)緯行研究在"五一"期間的街頭訪問調(diào)查顯示,受訪者中近期有購房需求的占約4成,比2008年"十一"期間增加了10個百分點,表明現(xiàn)階段的潛在客戶的購房意向更為明確,消費態(tài)度較去年"十一"期間更為積極樂觀。其中,認(rèn)為樓價會上漲的受訪者占19.47%,比去年"十一"期間增加5個百分點；認(rèn)為樓價會下跌受訪者占47.7%,比2008年"十一"期間下降5個百分點。

該調(diào)查還顯示,當(dāng)前投資者對于樓市前景較為樂觀:投資型購家認(rèn)為樓價偏高的比重比自住型購家低15個百分點；投資型購家認(rèn)為樓價適中的比重比自住型購家高12個百分點。

但另一方面,仍有很大一部分購房者對市場狀況并不認(rèn)可。IRI網(wǎng)絡(luò)口碑研究咨詢機構(gòu)發(fā)布報告稱:一季度房地產(chǎn)行業(yè)網(wǎng)絡(luò)口碑狀況呈現(xiàn)"整體評價低、關(guān)注程度高、對立情緒高"的特征。購房者一方面對樓市振興信心不足,另一方面則是對現(xiàn)有房價表現(xiàn)出強烈的不滿情緒,特別是網(wǎng)民購房意愿已達近年較低水平。

"五一"前《南方日報》聯(lián)合新浪樂居頻道進行的"五一置業(yè)趨向"調(diào)查也表明,市民對房價的預(yù)期與當(dāng)前市場的房價水平有著明顯的分歧。有50.2%的人稱其可承受的房價為"4000元以下",只有10%多一點的選擇了8000元以上。能夠承受兩萬元以上的更是微乎其微。

二手市場漲價已現(xiàn)疲態(tài)

相比發(fā)展商擁有完全定價權(quán)的一手房市場,二手房價格和成交量的波動更為真實。記者了解到,進入4月份以來二手房業(yè)主愈演愈烈的升價、反價情況已經(jīng)令購家不堪重負(fù),導(dǎo)致近期成交量開始出現(xiàn)下滑。

滿堂紅、中原等中介公司表示,二手樓市成交量在4月份后出現(xiàn)下滑趨勢,一個重要原因就是二手房業(yè)主"反價"、惜售心態(tài)導(dǎo)致成交難度增加。中原地產(chǎn)方面表示,"五一"期間二手房購家看樓量與平日周六日相若,個別分行出現(xiàn)客流減少的情況。二手業(yè)主反價情況進入5月后繼續(xù)延續(xù),極個別業(yè)主甚至多次反價后再封盤惜售。

原本打算在天河區(qū)購套二手房的小劉告訴記者,他近期看過的多個二手房單位都因為業(yè)主提價5-10萬元而告吹。他表示,目前二手房業(yè)主賣方市場心態(tài)盡顯,幾個賣主都要求由購家承擔(dān)交易過程中的一切稅費,綜合費用計算下來比一手房便宜不了多少。

中原白云區(qū)主管稱區(qū)域內(nèi)業(yè)主反價情況普遍,甚至個別業(yè)主以反價試探市場反映,待購家多次追價后認(rèn)為市場還有后接力,因而封盤惜售。某中介公司天河區(qū)負(fù)責(zé)人表示,目前成交的物業(yè)的成交價基本上大于放盤價,大概10宗才有1宗的成交價低于放盤價。

滿堂紅成交數(shù)據(jù)顯示,4月份二手樓市呈現(xiàn)"量減價升"的狀態(tài),交易宗數(shù)環(huán)比3月份減少了一成左右。滿堂紅研究部經(jīng)理肖文曉表示,目前二手房購賣雙方的價格分歧有增大的趨勢,購賣雙方將就此開始新一輪的博弈。他認(rèn)為未來經(jīng)濟大環(huán)境的變化以及一手樓市的表現(xiàn)對置業(yè)者心理預(yù)期的影響至關(guān)重要。

(作者：王昊 李廣軍 關(guān)麗)