2014年9月30日下午，央行及銀監(jiān)會發(fā)布房貸新政《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》。全國樓市又再次激起輿論熱議，海南樓市也隨之躁動。但對于樓市走向，各界各持觀點。雖然眾說紛紜，但“房價借助房貸新政重新恢復高位”這一觀點，仍然被業(yè)內(nèi)大多數(shù)人所否決。

  9月30日房貸新政細則

  1、對于貸款購購頭套普通自住房的家庭，貸款較低頭付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。

  2、對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購購普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行頭套房貸款政策。

  3、 在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購購住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用 狀況等因素審慎把握并具體確定頭付款比例和貸款利率水平。銀行業(yè)金融機構(gòu)可根據(jù)當?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。

  4、鼓勵銀行業(yè)通過發(fā)行住房抵押貸款支持整證券(MBS)、發(fā)行期限較長的專項金融債券等措施，專門用于增加頭套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

  樓市眾生相

  開發(fā)商佯裝的狂歡

  9月30日下午，房貸新政一出爐，各種“房價即將大漲，提醒購房者趕快入手”的信息充斥著微信朋友圈。

  隨后，國慶期間，網(wǎng)上及微信朋友圈開始流傳綠城、恒大、碧桂園、綠地和新城等多家房企要求區(qū)域公司在節(jié)后漲價，并有相關(guān)文件流出。

  但節(jié)后一上班，辟謠消息就接踵而至。業(yè)內(nèi)人士稱，這是企業(yè)的營銷噱頭，利用央行放松房貸的利好，制造漲價氣氛，佯裝樓市前景盛況。

  購房者 依然舉棋不定

  樓 市低迷，對購房者來說應(yīng)該是福音。但中國房價持續(xù)高企那么多年，以及各種“限購松綁”、“房貸新政”等新政的陸續(xù)出臺，更是讓購房者難以樂觀和做出購房選 擇。“我也很關(guān)注此次的房貸新政。但依然不知道什么時候入手合適，而且現(xiàn)在也沒看到海南各大銀行出臺房貸新政的相關(guān)細則，所以還是再觀望觀望。”正準備購 房結(jié)婚的陳先生告訴記者。

  海南綠地城置業(yè)顧問小李也稱，房貸新政對海南樓市有一定的積極作用，但大部分客戶還是處于觀望狀態(tài)中。海南樓市的持續(xù)低迷，給大多數(shù)客戶造成“房價還會再跌的心理預(yù)期”，再加上客戶“購漲不購跌”的購房心理，讓觀望的購房氛圍一直驅(qū)之不散。”

  業(yè)內(nèi)分析

  目的 穩(wěn)市是關(guān)鍵 漲價是“妄想”

  對于樓市走向，大家較關(guān)心的莫過于房價是漲還是跌。而此次房貸新政，是否是政府大舉救市的開端，房價重升高位的信號，眾人紛紛猜測。

  在頭席經(jīng)濟學家連平看來，此次房貸政府的目的在于穩(wěn)市，欲求釋放剛性或者改善性合理住房需求。連平指出，“目前房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系已發(fā)生明顯變化，庫存增多。要順應(yīng)市場的變化，進行合理調(diào)整，釋放改善型住房需求，穩(wěn)定市場預(yù)期。”

  海南中原地產(chǎn)分析，央行放松“限貸”主要目的還是保障剛需市場，刺激改善型需求入市；進一步放寬開發(fā)商融資渠道，降低開發(fā)商融資成本。但房貸新政的影響到底有多大，還需看各地銀行的執(zhí)行細則以及具體的落實情況。

  萬寧某樓盤營銷負責人李先生稱，從目前情況看，漲價是不可能的。一是目前為止，在各大銀行對房貸政策的回應(yīng)中，都沒明確會給予多大的優(yōu)惠，也只是表示支持央行政策而已。

  截止目前，海南各大銀行也沒出臺相關(guān)細則。二是客戶的觀望態(tài)度依然濃烈；三是海南某些大房企的資金問題，使得其不得不降價走量，這將對海南樓市造成很大的沖擊。

  與此同時，還需要注意的一個問題是，海南主要還是旅游度假地產(chǎn)，客戶多為島外購房者。加上海南銀行對島外客戶貸款的限制，以及開發(fā)商為快速回籠資金，多數(shù)不愿意采用貸款付款方式，這使得海南大多數(shù)樓盤多指引客戶采用分期付款或者一次性付款付款方式購房。

  “所以，房貸新政對海南樓市影響有限，較多也只是影響?？趧傂枋袌鲆约耙徊糠值娜齺唲傂枋袌觯辽僭诮窈蟀肽陜?nèi)開發(fā)商借此漲價的可能性不大。”李先生稱。

  數(shù)據(jù) 成交回暖 非漲價信號

  目 前，海南樓市開始進入傳統(tǒng)旺季期。此次海南樓市金九銀十開局，還是呈現(xiàn)出熱火一面。據(jù)海南搜房網(wǎng)監(jiān)控備案數(shù)據(jù)顯示，2014年9月海南商品房共簽約 3497套，相較于8月3209套成交量增加288套，環(huán)比上漲8.97%，同比去年同期上漲11.55%；簽約面積為35.863369萬平方米，環(huán)比 上漲18.61%，同比上漲20.04%；簽約住宅均價約為11124.06元/平方米，環(huán)比下跌6.67%，同比下跌18.26%；總簽約金額為 398946.3379萬元，環(huán)比上漲10.7%，同比下跌1.87%。

  雖說海南樓市在國慶黃金周期間，成交量價齊跌，但有些樓盤的成交量還是實現(xiàn)了逆市增長。據(jù)了解，廣物濱江海岸項目在國慶期間，就銷售了40多套房源。

  海南樓市9月數(shù)據(jù)的回暖及部分樓盤的火熱銷售，加上政府不斷對樓市進行“微刺激”，是否意味著海南樓市隨著旺季到來，即將恢復元氣，甚至會隨之漲價？

  業(yè) 內(nèi)人士分析，海南樓市出現(xiàn)冰火兩重天實屬正常，房價時高時低上下浮動，才說明市場正處于正常的競爭狀態(tài)和正回歸理性中。有些樓盤之所以銷售還可以，主要原 因有三：一是營銷策略得當；二是價格促銷；三是樓盤確實不錯，滿足客戶需求。但整體上看，目前海南樓市還是處于低迷狀態(tài)。

  態(tài)度 走量是關(guān)鍵 剛需人群按需購購

  海南錦誠房地產(chǎn)咨詢策劃有限公司董事長王路也認為，市場總體供大于求已經(jīng)是行業(yè)的新常態(tài)，不同城市會根據(jù)自身市場供求情況出現(xiàn)分化性的行情，整個大市場不可能再出現(xiàn)大漲行情。而海南房企應(yīng)該趁勢快銷，回收資金，而不是漲價。

  海南某房企營銷負責人也向記者坦言，和漲價相比，目前更關(guān)注的是如何去庫存。

  同時，業(yè)內(nèi)人士指出，對于剛性需求的購房者來說，需要購房就購，針對目前行情選擇較適合自己的房子。而對于旅游度假地產(chǎn)，不要再想著囤房投資，但價格合適，滿足個人需求，同樣可以入手。

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