[提要]"2008年后期，國家一系列利好政策出臺，讓房地產(chǎn)企業(yè)和購房者都似乎看到了希望，然而接下來的期盼卻加深了市場的僵局。今年1月，國家相關(guān)部門明確"地方政府不再出臺刺激房地產(chǎn)市場的政策"，讓樓市又似乎回到了原點，促銷將是地產(chǎn)企業(yè)絕路求生的先進辦法嗎？

■開發(fā)商"押寶"下半年

■"促銷"能否穩(wěn)市？

■是否到了購房時機？

開年一上班，漢口某樓盤的銷售總監(jiān)李明（化名）就將自己的QQ簽名改成了"豬堅強，還要牛奮斗"。在他的眼里，熬過了艱難的2008年，2009年一些開發(fā)商已到了絕路，"背水一戰(zhàn)，絕路逢生"是他今年內(nèi)心所想。在與記者的交淡中，至于如何應(yīng)戰(zhàn)，牛年里如何奮斗，他還沒想好，"市場還看不準，還得跟開發(fā)商共同研究"。

話雖這么說，但他已有數(shù)在心。他一直在關(guān)注國家及地方政府的救市政策變化和來自市場的反應(yīng)，"今年促銷已不何避免，開發(fā)商已無后路可以退"。

自去年10月政府和各地方政府大規(guī)模推出救市政策以來，救市政策一度被當成市場信心的風(fēng)向標。政策也在等待市場的反應(yīng)。去年底，中國樓市在大多數(shù)城市實現(xiàn)了交易量放大，市場的腳步似乎正順應(yīng)政策的邏輯。

政府救市態(tài)度的堅決，讓包括李明公司在內(nèi)的大多數(shù)地產(chǎn)商在制定銷售策略的時候都打起了小九九。"一邊促銷，一邊看著政策的臉色行事。用極少量的房源來試探市場，順應(yīng)潮流，而絕大多優(yōu)質(zhì)房源并未進行降價促銷調(diào)整，這是現(xiàn)階段銷售策略的共性。"李明說，這種策略都建立在對政府救市和市場反彈的樂觀評估基礎(chǔ)上。

"由于政策在減稅、減費及二套房貸等方面的松動，樓市成交量會在2009年實現(xiàn)較強反彈，預(yù)計2009年下半年會出現(xiàn)價格反彈。"近日，記者在與許多房地產(chǎn)企業(yè)交流時，大多數(shù)都贊同這一說法。

而就在地產(chǎn)商打起如意算盤，等待再次利好政策的時候，國家高層政策指向卻發(fā)生了變化。2009年1月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新就明確表示，今年地方政府"不許再越權(quán)出臺稅收、財政等刺激房地產(chǎn)市場的政策"。今年國家的政策指向很明晰：即2009年是房地產(chǎn)市場的"促銷穩(wěn)市年"，地方一波又一波的越權(quán)救市行為必須停止。從這個意義上來看到，它直接"斷了"發(fā)展商等待政策的意念。

一方面對"托市"行為喊停，鼓勵促銷；另一方面，以啟動萬億規(guī)模的保障性住房來解決房地產(chǎn)投資對鋼材、水泥等行業(yè)的拉動，這是開出的穩(wěn)定房市新棋局。在和地方明確表示不會對高價房購單后，行動開始了。上一輪降價的"帶頭大哥"萬科再次于2009年初啟動了在上海、成都等市場的促銷活動，以萬科董事長王石的態(tài)度來看，"這一次的調(diào)價很堅決。"

對于萬科這一輪的促銷，美聯(lián)地產(chǎn)副總經(jīng)理馬志軍卻認為，萬科的這一輪促銷能否穩(wěn)市還很難說，"從市場表現(xiàn)看，此次促銷效果遠不及去年初的那次，更多的是被媒體夸大了。"

"如果能預(yù)見九個月后樓市將轉(zhuǎn)暖，你認為現(xiàn)在是不是購房時機呢？"近日，在《東方財經(jīng)》的一檔房地產(chǎn)節(jié)目中，一業(yè)內(nèi)專家對主持人的提問作出了如是答復(fù)。

"其實經(jīng)歷了2008年的市場沉淀，房價已經(jīng)大為降低，能否購房要看個人的實力和樓盤地段，以及新的供應(yīng)量。剛得到上海、深圳的消息，兩地已數(shù)月沒有新盤上市，武漢也基本相似，目前的價格相信會維持一段時間，哪怕是促銷也不會有太大幅度，購房應(yīng)該是較佳時機。"武漢一資房地產(chǎn)專家向記者表示。

"政府出政策鼓勵購房，并不是鼓勵高房價，支持開發(fā)商，而是讓房價回歸合理范圍，維持樓市興旺的交易量。"馬志軍向記者透露，這實際是個度的問題。"在地方財政主要依靠房地產(chǎn)財政收入的情況暫時無法改變的情況下，以加大政策性住房來拉動經(jīng)濟，同時鼓勵房企積極促銷穩(wěn)定市場，這本身就是一個平衡術(shù)。顯然，要避免成交量的大幅下滑對經(jīng)濟造成負面的影響，房企必須學(xué)會在微利下生存，在細分市場上突圍。"

(作者：王綱)