截止到22日，兩市有9家房地產(chǎn)類(lèi)公司發(fā)布了中期業(yè)績(jī)預(yù)告，除了兩家表示不會(huì)發(fā)生重大變化外，只有兩家公司預(yù)增（包括一家略增），其它都是預(yù)減（包括略減和續(xù)虧）。單從這方面看，似乎顯示房地產(chǎn)公司上半年經(jīng)營(yíng)狀況不佳，但專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)公司而言，除了看當(dāng)期業(yè)績(jī)外，預(yù)收款的增長(zhǎng)情況更為重要。

由于目前我國(guó)房屋大都采取期房預(yù)售的辦法，這使房地產(chǎn)公司在住房尚處于建設(shè)階段、產(chǎn)權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)移的情況下，就獲得了一.大筆資金——即預(yù)售款。對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)講，預(yù)售款越多，不僅意味著其獲得了大量的資金支撐公司繼續(xù)向前發(fā)展，而且也表明在未來(lái)一個(gè)時(shí)期內(nèi)其業(yè)績(jī)有了充分保證。預(yù)收款增長(zhǎng)越快，其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)也越有保障。

今年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回升，新房和二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲而成交也迅速放大，房企銷(xiāo)售大幅增長(zhǎng)。近日一些房地產(chǎn)類(lèi)上市公司發(fā)布的5月份銷(xiāo)售情況表明，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額都有很大增長(zhǎng)。如保利地產(chǎn)2009年1-5月實(shí)現(xiàn)簽約金額147.12億元，同比增長(zhǎng)157.54%；萬(wàn)科2009年1-5月份銷(xiāo)售金額238.9億元，比08年同期增長(zhǎng)20.9%。業(yè)內(nèi)人士分析，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)。

根據(jù)今年一季報(bào)數(shù)據(jù)，保利地產(chǎn)和萬(wàn)科今年一季末的預(yù)收款分別為128億元和274億元，由此計(jì)算，單單今年4月和5月這兩家公司預(yù)收款就比一季度末分別增長(zhǎng)了82億元和35億元，增長(zhǎng)幅度分別為64%和13%。國(guó)信證券分析師預(yù)計(jì)1-5月全國(guó)商品房銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)率有望達(dá)到40%，09年銷(xiāo)量超過(guò)08年已成定局。中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司市場(chǎng)總監(jiān)徐華東表示，比較健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其房?jī)r(jià)應(yīng)該與本國(guó)經(jīng)濟(jì)上漲幅度相一致。

房地產(chǎn)類(lèi)上市公司預(yù)收款大幅上升也就意味著這些公司的未來(lái)業(yè)績(jī)將有較大增長(zhǎng)。以每股所占有的預(yù)收款金額看，今年一季度全部房地產(chǎn)類(lèi)上市公司加權(quán)平均為1.33元，其中有15家公司每股預(yù)收款在2元以上，較高的三家公司在5元以上，如果考慮到二季度銷(xiāo)售的增長(zhǎng)，今年中期的數(shù)字肯定還要有明顯提升。

當(dāng)然，從財(cái)務(wù)方面看，預(yù)收款通常不會(huì)形成當(dāng)期收入及帶來(lái)當(dāng)期利潤(rùn)，因?yàn)樯鲜泄绢A(yù)售房款必須在項(xiàng)目完全竣工并轉(zhuǎn)移至購(gòu)購(gòu)人后才能進(jìn)入結(jié)算，收入及利潤(rùn)才能在財(cái)務(wù)報(bào)表上表現(xiàn)出來(lái)。但這更多的是記賬上的變化，而資金卻是實(shí)實(shí)在在地進(jìn)入了公司。從這個(gè)意義上看，預(yù)收款也就是公司實(shí)際獲得的銷(xiāo)售收入和業(yè)績(jī)。這也就是為什么要看重房地產(chǎn)公司預(yù)售款的原因，而且通過(guò)預(yù)售款可以對(duì)公司業(yè)績(jī)進(jìn)行比較好的把握和預(yù)測(cè)。

由于一般項(xiàng)目從預(yù)售到竣工結(jié)算，通常在一年左右的時(shí)間，就是說(shuō)目前收到的預(yù)售款大約將在明年上半年有可能進(jìn)入結(jié)算，轉(zhuǎn)化為公司銷(xiāo)售收入，較遲也在年底即進(jìn)入決算。

由此可以判斷，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好狀態(tài)可能會(huì)在明年的半年報(bào)中體現(xiàn)出來(lái)，較晚在年報(bào)中就會(huì)看到成果。即使不能形成今年中期業(yè)績(jī)，但由于它事實(shí)上已經(jīng)成為公司的收入，因此從股票投資者的角度看，將預(yù)收款視為公司業(yè)績(jī)是恰當(dāng)?shù)摹?

(作者：王維波)