也許若干年后，人們書寫2009年中國房地產(chǎn)市場的歷史時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)竟是那樣難以落筆。如同一出活劇，其劇情的錯(cuò)綜糾結(jié)、跌宕起伏與異彩紛呈，使人繚亂。

從年初市場的哀鴻遍野，到政策暖風(fēng)頻吹之下乍現(xiàn)“小陽春”，驀然間奇峰崛起般出現(xiàn)新一輪“地王”狂潮，轉(zhuǎn)瞬化為樓市價(jià)量齊升的報(bào)復(fù)性反轉(zhuǎn)，烈火烹油之際忽又秋寒陣陣、“金九”夢碎，正當(dāng)人們再度猶疑觀望之際，“恐慌性”風(fēng)潮再掀狂瀾。

沒有哪一年的樓市能像2009年這樣刺激人們的神經(jīng)、吊足人們的胃口。

時(shí)近歲末，已賺得盆滿缽滿的地產(chǎn)商們一面厲兵秣馬積蓄實(shí)力，一面又觀望風(fēng)色以防政策與市場突變。正當(dāng)此際，兩家“大哥大”級的一線房企綠城與萬科突然又“火星撞地球”般展開了交火，賺足了人們的眼球，也使得一向“嗜血”的媒體興奮不已。

綠城與萬科，都是中國房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)級企業(yè)，又都是值得人們尊敬的企業(yè)。比起那些急功近利、一心撈快錢的雜牌軍，比起那些罔顧公義、置購房者生命于不顧的無良敗類，這兩家志向高遠(yuǎn)的企業(yè)無論是在企業(yè)品格、企業(yè)道德、企業(yè)責(zé)任感與企業(yè)行為上都可堪表率。“綠萬之爭”所為何來？

筆者以為，2009年是中國房地產(chǎn)業(yè)“春秋時(shí)代”與“戰(zhàn)國時(shí)代”的分水嶺。其深層原因，在于整個(gè)行業(yè)的游戲規(guī)則已發(fā)生了巨大改變?！熬G萬之爭”只是以一種過于娛樂化的形式透露出以宋衛(wèi)平、郁亮等人為代表的行業(yè)領(lǐng)軍人物對這一改變的深入思考。

春秋之際，諸侯割據(jù)，數(shù)量多、格局散、力量弱，“尊王攘夷”成為爭霸利器。萬科便是那個(gè)“王”。馮侖的一篇《學(xué)習(xí)萬科好榜樣》，奠定了萬科在業(yè)內(nèi)的話語地位。萬科制勝之道內(nèi)涵豐富，但核心之一是通過公開市場陽光拿地，快速滾動(dòng)開發(fā)，以較高的資金周轉(zhuǎn)效率推動(dòng)企業(yè)迅速做大做強(qiáng)。相比當(dāng)時(shí)那些以關(guān)系取勝的企業(yè)，萬科的崛起可謂異類，因?yàn)槿f科的政府“公關(guān)”能力一向很弱。

在馮侖看來，“萬科模式”代表了遠(yuǎn)比“香港模式”更為理性、健康的“美國模式”，乃是整個(gè)行業(yè)發(fā)展的方向。這一點(diǎn)得到了業(yè)內(nèi)的廣泛認(rèn)同，很多企業(yè)以萬科為對標(biāo)，同樣取得了長足進(jìn)步。當(dāng)是時(shí)也，萬科的“王座”看似難以撼動(dòng)。

2009年，風(fēng)云突變。國資背景的企業(yè)挾雄厚的資金與背景實(shí)力，紛紛殺入房地產(chǎn)業(yè)?！按笸婕摇钡菆鍪沟谜麄€(gè)行業(yè)的生態(tài)系統(tǒng)發(fā)生了翻天覆地的改變。房地產(chǎn)業(yè)的“戰(zhàn)國時(shí)代”自此揭開帷幕。

戰(zhàn)國之世，天下大爭，弱肉強(qiáng)食。不求大出天下者，必然逐漸衰亡，偏安自保已無可能。宋衛(wèi)平“超越萬科”的“爭霸論”，與其說是向萬科下戰(zhàn)表，毋寧說是宋先生破釜沉舟向自家兒郎立的“軍令狀”。因?yàn)椋瑳]有回頭路可走。

而萬科，正面臨著歷史上較嚴(yán)峻的考驗(yàn)。陽光拿地、快速開發(fā)、工業(yè)化建造，這些萬科的成名絕招若想順利施展，前提是要拿得到地、拿得到錢。拿地，從今年土地市場血肉橫飛的景況來看，已讓萬科頗感吃力；拿錢，一邊是財(cái)大氣粗的央企、國企，一邊是同樣打通資本市場通路的民企，萬科的優(yōu)勢已不明顯。

此外，住房市場重回“二元”結(jié)構(gòu)這一現(xiàn)實(shí)也削弱了萬科的競爭優(yōu)勢。下大力氣建設(shè)保障性住房已成為政府堅(jiān)定的決策，雖波折重重但可以想見不會(huì)退縮；而高企的房價(jià)直接重創(chuàng)了萬科的主要客群——城市白領(lǐng)的購購力。中國社會(huì)財(cái)富的“倒金字塔”形態(tài)使得眾多房企紛紛轉(zhuǎn)向高端住宅開發(fā)，華潤、合生創(chuàng)展、遠(yuǎn)洋、富力無不如是，而此前專注普通住宅開發(fā)的萬科在這一領(lǐng)域顯然并無優(yōu)勢可言。

這些，都使后起群雄看到了“超越萬科”的現(xiàn)實(shí)可能。

逐鹿中原的時(shí)候到了。

(作者：陸軍)