四大房企“熊市不熊”

數(shù)據(jù)顯示，10月18日率先披露季報的招商地產(chǎn)前三季實現(xiàn)營業(yè)收入95.85億元，同比增長81.27%，實現(xiàn)營業(yè)利潤23.7億元，同比增長98.5%；金地集團前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入104億元，較去年同期增長100%，營業(yè)利潤19.9億元，較去年同期增長70.6%。

10月25日公布季報的萬科雖然營業(yè)收入同比下降27%，但仍實現(xiàn)凈利潤32.7億元，同比上升14.6%，同日，保利地產(chǎn)發(fā)布季報說，前三季實現(xiàn)營收172.9億元，同比增長51%，實現(xiàn)凈利潤22.9億元，同比增長28.21%。

分析人士表示，四大房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)調(diào)控措施接連出臺、市場成交量顯著回落的大背景下，依然保持不錯的發(fā)展態(tài)勢，可謂“熊市不熊”。

至于本年度較后一個季度四大房企的表現(xiàn)，業(yè)界人士保持謹慎樂觀，這其中，分析人士對于萬科更為看好。華泰聯(lián)合房地產(chǎn)行業(yè)頭席研究員魚晉華分析說，萬科此前營收下降原因在于竣工結(jié)算不均衡，隨著更多項目竣工并轉(zhuǎn)入結(jié)算，預(yù)計萬科第四季度實現(xiàn)結(jié)算收入將超過前三季度總和。

應(yīng)對資金壓力各顯神通

此前有業(yè)內(nèi)人士分析指出，整體來看，今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金面普遍趨緊，并對土地市場形成顯著影響。

不過，從四大房企披露的三季報看，這些企業(yè)資金面并沒有想像中的緊，以萬科為例，截至第三季度末，萬科所持有貨幣資金較中期時大幅增長至315.4億元，高于短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的總和158.3億元。

萬科在其三季報中承認，今年以來開發(fā)企業(yè)資金面趨緊是主要趨勢。

而金地集團則是實施保守的財務(wù)政策以應(yīng)對銷售減速可能帶來的資金壓力，數(shù)據(jù)顯示，金地今年制定的土地投資計劃為114億元，而前三季度共計獲取5個開發(fā)類新項目，新增土地儲備107.5萬平方米，需支付地價款41.1億元，僅完成全年投資計劃的36%。

國金證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師曹旭特認為，9月底出臺的輪調(diào)控政策阻止了價量齊升的態(tài)勢，市場進入新一輪對峙期，即量降價平階段，能夠打破這一均衡的重要因素是開發(fā)商的資金鏈，由于經(jīng)歷了第三季度的快速銷售回款，目前開發(fā)商資金鏈又有所緩解，所以這一對峙局面將至少持續(xù)至年底。

調(diào)控力促房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向

雖然從季報本身來看，不斷加力的房地產(chǎn)調(diào)控并沒有對龍頭房企產(chǎn)生過于顯著的影響，不過仔細分析龍頭房企的盈利點與未來發(fā)展方向就不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場調(diào)控的逐漸深化已經(jīng)促使房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)開始調(diào)整發(fā)展方向和市場定位。

長江證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員蘇雪晶表示，萬科在第三季度中創(chuàng)出346億元的銷售記錄，幾乎趕上上半年的銷售水平，主要是源于公司制定了較好的銷售策略以及自住型需求為主的產(chǎn)品定位。與其他公司相比，萬科比其他公司早一步吸收前期被壓抑住的剛性需求。

對于今后的發(fā)展策略，萬科表示，將堅持“寧可錯過，絕不拿錯”的謹慎投資策略，發(fā)揮戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢，控制拿地風險。

安信證券的行業(yè)分析師在對招商地產(chǎn)的三季報進行分析后表示，前三季度招商地產(chǎn)的拿地規(guī)模低于2009年的水平，反映出公司于積極中保持審慎的理性發(fā)展策略。

國信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師方炎在對金地集團的三季報進行分析時表示，面對嚴厲的調(diào)控政策以及行業(yè)可能出現(xiàn)的調(diào)整，金地集團以住宅為主，保持穩(wěn)定開發(fā)節(jié)奏，通過中高端的產(chǎn)品線定位避開保障性住房對低端住房市場的沖擊風險，通過布局城市副及軌道交通沿線的擴展戰(zhàn)略，限度享受城市價值提升。

與此同時，在拿地的方向上，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)開始紛紛將目光轉(zhuǎn)向二、三線城市。萬科在2010年第三季度新進入清遠、揚州、廊坊等城市，累計新增項目20個；招商地產(chǎn)三季度則在漳州、佛山、廈門進行了土地市場的布局；金地集團則在大連、寧波、煙臺、珠海等地購得了土地或是收購了相關(guān)項目的股權(quán)。隨著調(diào)控政策的逐漸深化，仍有很大發(fā)展空間和潛力的二、三線城市將成為未來房地產(chǎn)企業(yè)競爭的主要戰(zhàn)場。