中國開發(fā)商在全球造房子的勢頭愈演愈烈。目前，包括萬科、SOHO中國、中海、保利、萬通在內(nèi)的一大批房企，在國外都有規(guī)模不等的項目在開發(fā)。

  然而，隨著“出海熱”的持續(xù)升溫，開發(fā)商的海外戰(zhàn)略出現(xiàn)了分化和調(diào)整。

  碧桂園內(nèi)部人士近日向媒體透露，將適當(dāng)縮減海外業(yè)務(wù)，回歸國內(nèi)“主戰(zhàn)場”，海外投資占集團的業(yè)務(wù)比例由年初的1/3降至1/10以下。

  此外，中國建筑也在對其海外業(yè)務(wù)進行調(diào)整。中國建筑董秘辦一位人士向記者表示，公司將從一些政局不穩(wěn)的海外市場逐步撤出，保留環(huán)境較穩(wěn)定、發(fā)展前景較好的北非、南洋、中東市場，并繼續(xù)擴大在北美市場的份額。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在海外開發(fā)較大的風(fēng)險來自于政局變化和政策突然轉(zhuǎn)向，這是所有出海房企都必須面對的潛在風(fēng)險。

  風(fēng)險不可小覷

  引發(fā)部分房企調(diào)整海外業(yè)務(wù)的重要原因，在于海外局勢的變化莫測。碧桂園在海外市場的轉(zhuǎn)向是環(huán)境變化的綜合因素使然。

  根據(jù)碧桂園披露的數(shù)據(jù)，公司在馬來西亞僅金海灣一個項目的銷售額就達到70億元，但今年前7個月該項目的銷售額僅為8.11億元。另一個在馬來西亞名為鉆石城的合營項目，前7個月也只獲得3.19億元的銷售額。

  據(jù)了解，碧桂園在馬來西亞項目近四分之一的客戶來自國內(nèi)，受3月份馬航事件影響，國內(nèi)與吉隆坡航班數(shù)量大幅減少，來自中國的客源也相應(yīng)減少。

  上海杜躍平律師事務(wù)所主任律師杜躍平指出，房企在海外可能遇到的風(fēng)險包括政局動蕩、政策轉(zhuǎn)向、稅收增加等諸多因素。“遇到政策轉(zhuǎn)向的概率較大，尤其是在政府換屆前后。”

  碧桂園戰(zhàn)略發(fā)展部高層告訴記者，因馬來西亞房價自金融危機后持續(xù)上漲，政府也對房價進行“調(diào)控”。今年2月馬來西亞政府提高外國人購房置業(yè)門檻的同時，還將不動產(chǎn)所得稅較高比例提高至30%。而開發(fā)商承擔(dān)購房者利息計劃的廢止，以及房貸期限不得超過35年的貸款收縮政策，在增加購房者利息成本的同時也降低了購房者貸款的杠桿率。

  “這些舉措對在馬來西亞投資的房企不利。”一家大型在港上市房企高層說，碧桂園的反應(yīng)已經(jīng)夠迅速，同樣在馬來西亞受房產(chǎn)新政影響的還有富力、雅居樂、新華聯(lián)等開發(fā)商，這些房企的反應(yīng)都不是很快。

  在韓國濟州島投資的香港藍鼎國際，今年也遭遇坎坷。今年6月份該公司收到濟州政府通知，稱藍鼎開發(fā)的濟州神話歷史公園A區(qū)和R區(qū)的建筑許可申請面積和開發(fā)面積存在一定差異。因項目被叫停整改，原定于6月底舉行的開工儀式也被迫取消。

  藍鼎國際向媒體表示濟州所投項目沒有被叫停，目前正在和當(dāng)?shù)卣疁贤ㄖ小?ldquo;預(yù)計很快會恢復(fù)動工。”

  民營企業(yè)世紀(jì)華豐在海外的投資經(jīng)歷可以用“慘烈”來形容。2007年世紀(jì)華豐在利比亞開發(fā)一個占地6000畝、總投資33.54億元的項目，然而2011年受利比亞局勢影響，世紀(jì)華豐不得不撤回在利比亞項目的所有員工，工程全部停工，損失慘重。“當(dāng)時主體工程很快就要竣工了，局勢變化太快，我們不得不撤出，很多工程設(shè)備和原材料都沒來得及取回來。”世紀(jì)華豐旗下華豐置業(yè)一位內(nèi)部人士說。

  因在利比亞所投資金無法收回，世紀(jì)華豐被國內(nèi)銀行系統(tǒng)列為“風(fēng)險警示”行列，各家銀行對其的貸款窗口幾乎都關(guān)閉，這家公司幾乎被其海外投資失利拖垮。

  房企戰(zhàn)略分化

  據(jù)高力國際統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國房企2008年跨境投資的總量只有約6900萬美元（約合4.23億元人民幣），而去年這一規(guī)模已翻了幾倍，出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長。而中國房企投資的海外項目多位于發(fā)達國家，以住宅項目和旅游地產(chǎn)為主，也有少部分商業(yè)地產(chǎn)。

  上述中國建筑董秘辦人士向記者指出，隨著房企對海外市場了解度的增加，房企在海外投資將進一步分化。

  與碧桂園等企業(yè)降低海外業(yè)務(wù)相反的是，綠地今年海外擴張步伐卻在提速。迄今為止，綠地已布局四大洲十國100城，房地產(chǎn)在建面積超7500萬平方米，總投資超600億美元。而綠地今年在海外業(yè)務(wù)銷售收入高達200億元。

  記者了解到，綠地在海外的擴張力度還會進一步加大。“明年銷售額將再翻倍。”綠地集團辦公室人員表示。

  而房企熱衷“出海”的背后，是洶涌的海外置業(yè)熱潮。業(yè)內(nèi)普遍將海外置業(yè)群體細分為移民、投資和留學(xué)三類人群，其中移民置業(yè)尤為引人關(guān)注。

  “你不去賺，這部分錢就被外國人賺走了。”綠地集團董事長張玉良曾直言不諱地說。

  此外，房企拓展海外版圖，也有戰(zhàn)略層面的考量。“部分大型房企的全國化布局基本完成，從戰(zhàn)略布局角度需要國際化。”同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉分析。

  在目前房企鋪展的“出海”路線圖上，盡管有美國、澳大利亞等移民國家，但也有坦桑尼亞等非移民國家，在這些國家，撬動國內(nèi)客戶的難度較大，如何挖掘本地需求，讓外國人購購中國開發(fā)商建造的房子，對房企而言是一大挑戰(zhàn)。

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